[法律指引]
《中華人民共和國民法通則》
第七十八條 財產可以由兩個以上的公民、法人共有。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。
按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)
８９．共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
[分析說明]
我國《民法通則》規定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，上下家應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，下家應注意這些簽字的真實性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經過公證機關的公證。需要特別注意的是，如果當作為夫妻共有財產的房屋產權僅登記了一方的名字時，下家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。
在實踐中，有時會出現這樣的情況：屬于共有財產的房屋未經全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權利人提起訴訟要求確認買賣行為無效時，如果下家是善意購房，即不知道上家未經全體共有人同意且房屋已經過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩定房地產交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。
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