解讀物權法司解：房子空置也要交物業費
最高人民法院昨日公布了《物權法》兩部司法解釋———《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。
近年來，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加。2007年初，這兩個解釋正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次征求了有關部門和社會各界的意見。
經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。兩部司法解釋涉及系列熱點、難點問題，具體包括業主身份的界定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。
比如，在備受爭議的小區車位歸屬方面，司法解釋明確:如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
在近年出現的業主炒物業公司引發的糾紛方面，司法解釋明確，物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持；物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。
此外，針對目前頻發的“民宅商用”引發的糾紛，司法解釋也明確了相應細則。《物權法》規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
司法解釋對上述條款明確稱，應綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內。
焦點1 車位按比例配置給業主
■ 焦點
【司法解釋】 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
●解讀
最高院民一庭負責人坦言車位、車庫問題為司法解釋起草中的“硬骨頭”，面對普遍存在的車位、車庫緊張問題，司法解釋作出上述規定。
該負責人解釋，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。
不過這位負責人也認為，由于車位、車庫糾紛的處理極其復雜，審判實踐中，法官可結合具體情況妥善處理案件。
●現狀
業內人士稱，實際中，有開發商把所有的規劃車位賣給跟開發商關系密切的一個業主，然后再通過這個業主把車位零散地高價賣給其他業主。
北京業委會協會申辦委員會召集人、健翔園小區首屆業委會主任任晨光說，開發商的上述行為，并不違反物權法，但是單個業主的權益受損。司法解釋規定必須按比例分配給業主，每一個業主都將有機會按比例取得車位，這使車位分配更加公平。
焦點2 住改商須整棟業主同意
■ 焦點
【司法解釋】 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。
●解讀
民宅商用改變了住宅的法定用途，破壞了既有秩序，如果利害關系業主認定標準缺失將會造成法律適用的困難，此次司法解釋將“有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內”，此規定在審判實務中易于掌握和操作，至于如果出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與民宅商用行為存在利害關系的情況，最高院民一庭負責人表示，為防止利害關系業主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關系的存在。
●現狀
北京的住宅區里住改商的不少，雖然規定了必須取得利害關系人同意，但此前沒有確定利害關系人范圍和同意的程序。現在的實際做法是，住改商只須征得大部分的近鄰同意即可。
任晨光說，司法解釋明確規定了利害關系人的最小范圍，即整棟樓的業主。這將使得住改商難度加大，只要有1名利害關系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。
焦點3 房子空置也要交物業費
■ 焦點
【司法解釋】 物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
●解讀
最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。
該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。
●現狀
目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。
對此，任晨光認為，在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。
焦點4 物業未獲續聘無權收費
■ 焦點
【司法解釋】 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持。
●解讀
最高院民一庭負責人表示，該類糾紛實踐中不少，此次司法解釋給予了明確。
此外，如果物業服務企業拒絕退出物業服務區域，并以存在事實物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，法院不予支持。
●現狀
北京有不少小區，物業合同到期，或業委會聘請了新的物業公司，但老的物業公司賴著不走。如果業主不交物業費，物業公司訴至法院，法院會以有事實服務為由，判決業主支付物業費。
任晨光認為，這個現狀雖然不公平，但在存在事實服務這個概念的情況下，業主也只能交費。司法解釋取消了事實服務這個概念，有望解決這個問題。
因為物業公司拒不撤出時，業主有權利不交物業費，法院也不會支持物業公司討要物業費，物業公司等于白干，沒有經濟利益，物業公司會主動撤出。
焦點5 沒有產權證也能當業主
■ 焦點
【司法解釋】 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主
●解讀
由于物權法未對“業主”這一概念作出規定，那些已經買了房子但未取得房產證的人是否屬于業主？根據司法解釋明確，此類人群亦應具備業主身份。
最高院民一庭負責人表示，現實生活中，房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，將與現實生活產生沖突，并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。
因此，司法解釋對其“業主身份”問題進行特別規定。
●現狀
當前業主的認定，基本上是指產權證上的人，導致一些因夫妻關系、繼承遺產等取得產權的人，或者正在辦理產權的人，無法行使表決權，影響小區管理。
北京業委會協會申辦委員會召集人、健翔園小區首屆業委會主任任晨光認為，解釋將業主的范圍進行了擴展，不再簡單的規定為產權證上的人，便于小區業主共同決定小區事務。
新京報
作者： 李靜睿 楊華云 王殿學
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