夫妻一方處分共有房屋的效力辨析
近年來，隨著房價的日漸上漲以及人們對房屋的熱切需求，房地產交易市場愈加繁榮，二手房交易也因此頗受青睞，但因此而產生的糾紛也不斷增多，近來在二手房交易市場因夫妻一方處分共有房屋而引發的糾紛更是不斷產生。比較常見的情況是夫妻一方與第三方簽訂房屋買賣合同后，另一方往往以不知情或不同意為由主張處分行為無效。在此種糾紛發生時，如何認定該房屋買賣合同的效力問題，在理論上和司法實踐中都存在爭議。筆者試從現行相關法律規定出發，結合相關民法理論，對于夫妻一方處分共有房屋的效力問題談談自己的看法。
一、幾種具體糾紛形式
現實生活復雜多樣，此類夫妻一方處分共有房屋引發的糾紛也存在多種形式，歸納起來，可以分為以下幾種：
第一，該房屋為夫妻共同財產，且房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫妻倆個人。夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的；
案例一：張某和李某是婚后共同購買了一套商品住宅，辦理產權證時，登記的是兩個人的名字。后張某未經李某同意，與第三人朱某簽訂了房屋買賣合同，李某得知后，上訴法院，請求依法判定該房屋買賣合同無效；
第二，該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一方，登記權利人與第三方簽訂房屋買賣合同，第三方支付對價，并且已辦理房屋過戶手續的。
案例二：何某和許某婚后購買商品房一套，但是以丈夫何某的個人名義簽訂了商品房買賣合同，后所辦理的產權證上權利人為何某個人。后何某與第三方孫某簽訂了房屋買賣合同，孫某支付了全部房款，后雙方依照合同約定辦理了房屋過戶手續，許某以該房屋為夫妻共同財產，其對此買賣不知情且不同意為由，請求判決房屋買賣合同無效，并主張返還房屋所有權。
第三，該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一放，登記權利人與第三方簽訂房屋買賣合同，第三方支付對價，但雙方尚未辦理房屋過戶手續的；
案例三：高某與李某為夫妻，婚后購買商品房一套，辦理房屋產權證時，登記的權利人僅為妻子李某一人。后李某與第三方范某簽訂了房屋買賣合同，范某依約支付了全部購房款，而后李某以簽訂合同未經其夫高某同意為由，拒絕辦理房屋過戶手續，并以該房屋買賣合同無效為由拒絕承擔違約責任。范某無奈下向法院提起訴訟，請求確認該合同有效，并要求判決李某承擔違約責任。
以上是三種比較常見的糾紛形式和相對應的案例，不同的具體案情會引發不同的法律后果，下面筆者就這三種形式，結合案例對于一方處分夫妻共有房屋效力予以分析。
二、對于第一種糾紛情形的分析
對于第一種情形，房屋買賣合同的效力如何有兩種不同的觀點：第一種觀點認為該房屋買賣合同當然無效。第二種觀點認為該合同為效力待定合同。
筆者同意第二種觀點。持第一種觀點的人認為，根據1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規定：下列房地產不得轉讓：…………（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；2003年12月1日起施行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第十一條進一步明確規定：下列房地產，不得轉讓：（三）登記為共有的房地產，未經其他共有人書面同意的；正如案例一所示，房屋所有權證上登記的張某和李某兩個人的名字，出售的該房屋登記權利人為張某和李某所共有，張某單獨和朱某簽定買賣合同，顯然違反了上述法律的強制性規定，根據合同法第五十二條的規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。但是，筆者認為，從鼓勵和保護交易的角度來說，一般不應輕易將合同認定為無效。在此種情形下，根據《合同法》第五十一條的規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。如果訂立合同后張某取得其妻李某的書面同意或書面授權，就應當將該房屋買賣合同認定為有效，如果無法取得李某的書面同意或授權，則該合同當然歸于無效；正如案例一中，李某并不同意出賣該房屋，因此，該房屋買賣合同因無法取得權利人的追認或同意而歸于無效。
三、對于第二種糾紛情形的分析
對于第二種情形，房屋買賣合同是否有效，買受人是否可以取得該房屋的所有權，也存在兩種完全對立的觀點：第一種觀點認為，該房屋買賣合同無效，即使辦理了房屋過過戶手續，買受人也不能取得房屋所有權；如果權利人主張，應予以返還；第二種觀點認為，該房屋買賣合同合法有效，并且合同雙方已經辦理房屋過戶手續，買受人當然對該房屋擁有所有權。
筆者同意第二種觀點。持第一種觀點的理由是：既然該房屋是夫妻共同財產，雖然房屋權屬證上登記的是夫妻一方的名字，但實際上另一方對該房屋也擁有所有權，夫妻二人對該房屋是共同共有關系。依據上述《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規定，共有的房地產，需要有共有人的書面同意，否則不能轉讓。此處的共有包括登記的和未登記的；依照該條規定，該房屋買賣合同因違反法律強制性規定當然無效；雖然該房屋辦理了過戶手續，但是買受人不能因此取得房屋所有權，首先，受讓人不能依善意取得制度取得該房屋所有權，因為我國善意取得制度僅適用于動產；其次，雖然辦理了過戶手續，但是也不能依據物權登記的公信力取得該房屋所有權。因為既然是夫妻共同財產，當時登記時就應當登記為夫妻倆個人為權利人，說明登記本身存在錯誤，既然登記存在錯誤，登記的公信力也就不存在了，正所謂“皮之不存，毛將焉附”。但是，筆者認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的共有的房地產的共有人，應當是經有關部門依法登記的權利人；既然權利證書上登記的一方的名字，則買受人完全有理由相信該登記權利人對該房屋具有完全處分權，并且，雙方已經依照該合同約定辦理了房屋過戶手續，房屋的所有權已經發生了法定的轉移。根據物權公示制度，不動產物權以登記和登記的變更作為權利享有和變更的公示方法；物權登記機關在其物權登記薄上所作的各種登記，具有使社會公眾信其正確的法的效力；給予物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏的，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍然受法律保護；因此，為維護物權登記的公示公信效力，不能讓由支付相應對價的信賴登記公信力的買受人來承擔登記機關因登記錯誤的不利后果。我國目前的善意取得制度是否只適用于動產還有待論證，但是，即使善意取得制度不適用于不動產，支付對價的買受人依然可以依照物權公示制度獲得保護，擁有該房屋的所有權，實際上也是一種善意取得的結果；在案例二中，原則上孫某對該房屋擁有所有權，何某之妻許某要求孫某返還房屋所有權的主張不應得到支持。但是，如果許某確實有證據證明許某在與何某簽訂房屋買賣合同時，明知該房屋為夫妻共同財產，并且為獲得其同意，而與何某串通簽訂該合同的，則可以依據合同法第五十二條第二款的規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效，來主張何某與孫某的合同無效。如果被判定無效，則孫某當然不能取得該房屋的所有權；此時，孫某并不受物權公示制度的保護，因其非為善意。
四、對于第三種情形的分析
第三種產生糾紛的情形基本和第二種情形類似，唯一不同的是此種情形下僅僅是簽訂了房屋買賣合同，而沒有辦理房屋過戶手續；此時該房屋買賣合同是否有效成為唯一爭議的焦點。有兩種不同觀點：第一種觀點還是當然的認為該合同無效；第二種觀點認為不應片面的說該合同有效還是無效，應當具體情況具體分析，主要依照買受人是否為善意而判定。
筆者認同第二種觀點。持第一種觀點的人認為，根據最高人民法院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第89條規定．共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償.根據此條規定，善意取得不適用于不動產；即使善意取得適用于不動產，因為雙方并未辦理房屋過戶手續，也不構成善意取得的要件，因此，應當認定為無效；其次，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規定，共有的房地產，需要有共有人的書面同意，否則不能轉讓。該種情形中因沒有另一方的書面同意，因此也應違反法律的強制性規定而歸于無效。該種情況下，房屋買賣合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物權保護和買受人的債權保護的取舍，根據物權優先于債權的原則，也應該認定該合同無效，保護房屋共有權人的權利。至于買受人的損失，如果在合同簽訂中買受人沒有過錯，則可以要求對方當事人承擔締約過失責任來彌補自己的損失。
筆者認為，雖然最高人民法院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第89條對于共有權人擅自處分共有物的行為效力有所規定，但是根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第十七條 婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為： （一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。 （二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。根據特別法優于普通法的法律適用原則，此時法律適用應當根據上述最高院對于《婚姻法》的司法解釋為準；雖然1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，共有的房地產，需要有共有人的書面同意，否則不能轉讓。此處所謂“共有的房地產”并沒有明確的說明是登記為共有的房地產還是也包括未經登記為共有的其他共有房地產；再者，即便該條所謂“共有的房地產”包括此種未經登記為共有的夫妻共有房產的情況，也并非必須經共有人書面的同意才可以轉讓，根據2001年12月24日審議通過的上述最高院對于婚姻法的司法解釋（一）第十七條第二款的規定，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”此處并沒有要求必須是達成書面的一致意見。根據新法優先于舊法的原則，可見此種情況下不必經另一方書面同意，登記權利人也對該房屋有完全處分權。當然，此時并不是所有的處分行為都有效，最重要的一點是要區分買受人即第三人是否為善意。以案例三來說，如果范某在簽訂合同時明知該房屋是高某和李某的夫妻共同財產且高某并未明確同意出售該房屋，則范某于李某簽訂的房屋買賣合同因范某的非善意而歸于無效，當然這一點需要房屋權利主張人舉證證明；如果范某在簽訂合同時盡了合理的注意義務，其通過審查李某所出示的房屋權屬證書，且李某并未告知范某該房屋為夫妻共同財產，或者即使告知了，也表明說該高某同意出售，則范某因支付了相應合理對價并未善意，該房屋買賣合同有效。范某可以請求李某依約履行房屋過戶手續，如果李某拒不履行的，則可以依照合法有效的買賣合同，要求李某承擔違約責任。在舉證責任上，筆者認為，一般情況下，應推定為該房屋出售行為為夫妻雙方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意見的，應舉證證明，比如夫妻關系名存實亡、雙方分居或其他夫妻關系不和睦等其他足以不能認定為非夫妻雙方共同意思表示的房屋出售等；首先，夫妻關系是基于婚姻而建立的一種特殊具有很大人身信賴性的關系，如果夫妻關系正常，一方不可能隱瞞另一方非因日常生活需要來出售該房屋；其次，很多在現實生活中，原來是夫妻兩個人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發現房價上漲迅速，基于投資心理和欲望的驅使，另一方往往會以自己不知情或不同意為由來主張合同無效，從而達到再以更高價格將房屋另行出售，獲得更多利益的目的，此時，如果不區分情況就以該認定合同無效，對于善意買受人來說無疑是十分不公平的；而且也是一種交易成本的浪費。具體買受人是否為善意，要結合具體情況具體分析。
五、小結
綜上所述，在種種此類二手房買賣糾紛中，并沒有一刀切的唯一判定標準，一定要以具體案情為基礎，以我國現行相關的法律規法規為依據來判定夫妻一方處分共有房物的行為效力和法律后果。其實，理論和實踐中對此糾紛的說法和處理不一致，也說明在適用法律上存在很多爭議和矛盾，建議在以后的立法或司法解釋中能夠對此問題有一個明確統一的規范，不致再出現適用法律的困惑。由此所引發的一些相關的民事制度，比如善意取得制度的適用是否僅限于動產，夫妻一方處分共同財產是否為一種表見代理，是否應該去參照國外相關的夫妻家事代理權制度對此問題進行討論等，都值得我們結合我國實際，去不斷的探討，這樣才能進一步發展和完善我國的民事制度，也希望能對我國民事立法的完善和進步有所裨益。
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