二手房買賣法律風險防范操作指引
第一節 一般規定
1-1 目的和依據 為依法維護二手房買賣雙方當事人、第三人的合法權益，依據《城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產轉讓管理規定》及其他有關規定，編寫本指引供二手房買賣有關當事人參考。
1-2 定義 二手房(存量房)并不是一個嚴格的法律概念，它一般是指已經取得政府房地產行政管理部門頒發的房屋所有權屬證明（小產證），可在住房二級市場上進行交易及流通，賣房人擁有完全處置權利的各類型房產。
1-3適用范圍 適用于中華人民共和國境內外自然人、企事業單位和其他組織之間的二手房買賣，但公有住房、經濟適用房初次出售不適用本指引。
第二節 二手房買賣的房地產中介服務和中介合同
2-1 概念界定
房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
房地產經紀，是指向進行房地產的開發、轉讓、抵押、租賃的當事人（以下簡稱當事人）有償提供居間介紹、代理等服務的營業性活動。但國有土地使用權出讓的經紀活動除外。
房地產咨詢人員，是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員。
房地產價格評估人員，分房地產估價師和房地產估價員。房地估價師是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員；房地產估價員是經過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。
房地產經紀人，是指具備經紀人條件（經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》）、經工商行政管理部門核準登記并領取營業執照從事房地產經紀活動的組織和個人。
2-2 房地產經紀公司和經紀人資格的審查
在二手房中介服務中，當事人注意審查經紀公司和其執業經紀人的資格證書：對經紀公司要查驗工商行政管理機關頒發的《營業執照》和在房地產管理部門辦理備案手續的證明；對執業經紀人要查驗市工商局頒發的《經紀執業證書》和在房地產管理部門辦理注記手續的證明；同時，要核驗《經紀執業證書》和《營業執照》上經紀公司的名稱是否一致。沒有備案、注記的房地產經紀組織和執業經紀人代理的業務，房地產交易中心將不予受理。
2-3 房地產經紀人的執業程序
在目前二手房買賣中介服務中，問題最多的是房地產經紀業務。房地產經紀人和經紀人員應當按照下列程序執業：
1) 向委托人出示《房地產經紀人員資格證》，校驗委托方提供的有關文件資料；
2) 從事需要簽訂房地產經紀合同的業務項目，應參照業務主管部門制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產經紀合同；
3) 房地產經紀合同簽訂后，按政府有關規定向市或區、縣房地產交易管理部門備案；
4) 履行合同期間，向當事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；
5) 記錄經紀業務交易情況，妥善保存有關資料；
6) 按合同規定收取服務費，開具統一發票。
2-4 房地產經紀中的禁止行為
房地產經紀人和經紀人員在執業中禁止有下列行為：
1) 無照經營、超越其核準的經紀業務范圍和非法異地經營；
2) 隱瞞非商業秘密的有關經紀活動的重要事項；
3) 弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同；
4) 采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業務或促成交易；
5) 偽造、涂改、轉讓《房地產經紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產經紀業務；
6) 利用已經簽訂的房地產經紀合同，或他人掌握的經營信息，采取不正當手段，轉移業務，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益；
7) 房地產開發經營企業的房地產經紀機構和人員，從事本公司開發建設的房地產經紀業務；
8) 房地產經紀人員同時在兩個以上房地產經紀組織內兼職；
9) 索取或收受委托合同規定以外的酬金或其他財物，包括房地產經紀組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產經紀組織及其從業人員利用執業便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當利益；
10) 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；
11) 法律、法規禁止的其他行為。
2-5 房地產中介的收費
住宅二手房買賣，其經紀服務收費有些省市有指導價，但對于非住宅二手房買賣，服務費是由雙方議定。
2-6 中介服務公司在買賣合同中的簽章
為保障買賣雙方當事人權益，防范違規的房地產中介對當事人權益的侵害，凡委托具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受托居間介紹、代理的房地產經紀公司應在合同中標明名稱、地址、電話和房地產執業經紀人的姓名、執業證書號碼并簽字蓋章。
2-7 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
1) 當事人姓名或者名稱、住所；
2) 中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；
3) 合同履行期限；
4) 收費金額和支付方式、時間；
5) 違約責任和糾紛解決方式；
6) 當事人約定的其它內容。
第三節 對二手房交易的調查與審核
3-1 權屬審查
當事人買賣二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣；并向房地產交易中心調查核實權利證書及其記載內容的真實性。
3-2 買賣雙方主體資格審查
（1）二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。
（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
（3）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
（4）二手房屬于國有或集體資產的，應當審查政府主管部門的批準文件。
3-3 共有財產審查
共有二手房，應當審查有無共有人同意轉讓的書面證明。
3-4 權利限制審查
當事人應當審查司法機關或者行政機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。
3-5 他項權利設置審查
當事人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要審查有無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。
3-6 優先購買權審查
1) 共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。
2) 當事人應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
3-7 審查二手房有無下列禁止買賣情形：
1) 司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；
2) 依法收回土地使用權的；
3) 共有二手房，未經其他共有人書面同意的；
4) 權屬有爭議的；
5) 未依法登記領取權屬證書的；
6) 已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
7) 列入動拆遷范圍的；
8) 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
3-8 境外人士買賣的限制
出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。當事人可向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。
第四節 二手房買賣合同
4-1 合同內容
二手房買賣，應當訂立書面形式的房地產買賣合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。對于自擬合同，合同應具備以下主要內容：
（1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所；
（2）二手房的座落地點、面積、四至范圍；
（3）土地所有權性質、土地使用權獲得方式和使用期限；
（4）二手房的規劃使用性質；
（5）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
（6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；
（7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式；
（8）住房戶口遷移；
（9）維修基金的處理；
（10）違約責任；
（11）爭議的解決方式；
（12）買賣當事人約定的其他事項。
4-2 二手房買賣后的土地使用權
(1)居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。
未補交土地出讓金的住宅出售時，買受人應向市或區縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續，補交出讓金。
(2)非居住房屋
該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。
按照法律、法規、規章規定，劃撥土地上房地產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用權出讓金。
除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在合同中具體約定。
4-3 集體所有土地上房屋的買賣對象限制
集體所有土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。
4-4 維修基金的交割
房地產買賣合同生效后，當事人應將房地產轉讓情況書面告知業主管理委員會和物業管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續。
第五節 二手房買賣抵押貸款
5-1 審核貸款、抵押協議
二手房買受人如果要申請購房貸款，買受人應認真審核有關貸款條件和文件、簽署有關住房公積金貸款、商業貸款或組合貸款協議、抵押協議。
5-2 審核擔保、保險協議
貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業擔保公司擔保和商業貸款的保險公司保險。買受人應認真審核有關文件，簽署擔保協議、保險協議，根據有關規定核對擔保費、保險費。
5-3 公積金貸款的限制
申請住房公積金貸款，借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的住房，并應當用于本人家庭自住。
5-4 非住宅房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
5-5 二手房出讓人存在貸款情況的處理
(1)出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的，購房人可直接申請貸款。
(2)如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，則建議購房人可采用轉按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。轉按揭貸款的一般流程為：
買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；
確定貸款銀行；
提交買賣合同及其它貸款資料交銀行審核；
同意貸款后與轉讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協議、轉讓方退房屋保險費、受讓方重新購買房屋保險；
辦理房屋過戶、抵押登記手續。
第六節 二手房買賣的監管
6-1 保證交易安全的方法
為保障交易的安全性，買受人可將房款委托律師事務所、房地產交易中心、銀行監管或向公證處提存。待房地產權證過戶至買受人名下后再行支付給出售人。
6-2 委托監管的操作
買賣雙方在簽署房地產買賣合同后，可將購房款和產權證交由監管方統一管理，待產權轉移登記完成即買入方產證出證后，再由監管方通知買賣雙方同時領證、領款。其流程一般為：
監管方與買賣雙方簽訂《監管協議》；
監管方收取資料：單位營業執照、法定代表人身份證明或當事人身份證明（均需原件及復印件）；申請產權登記的收件收據或產權證（均需原件）；買賣合同（原件）；
辦理產權過戶或/和抵押手續；
買入方房款劃到監管帳戶；
房地產交易中心出產證；
通知買賣雙方領證、領款；
三方辦理交接、領證、領款、結案。
第七節 二手房買賣轉移（過戶）登記
7-1 未登記不得對抗第三人
特別提示買受人，其二手房買賣未經房地產登記機構轉移登記，不得對抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人，應及時辦理轉移登記。
7-2 登記應提交的材料
以《廣東省城鎮房地產權登記條例》為例，申請房屋產權轉移登記，應當提交以下文件：
（一）申請人的身份證明；
（二）房地產權屬來源證明或者權利證書；
（三）房地產轉移、轉讓、變更或者設定他項權的協議書、合同書或者批準文件；
（四）繳納房地產稅的證明。
上述合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證：A、外國人；B、華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者；C、港澳臺地區居民；D、在外國或港澳臺地區登記、注冊的法人及其他組織。
7-3 登記的審核時限和權證的領取
按規定登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取《房地產權證書》；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。
領證時權利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續費、登記費、印花稅收據及受理時的收件收據（原件），仔細核對《房地產權證》及《登記證明》。
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