房屋的保修期不像一般商品，可以簡單地定為購買后的1年、3年或5年。我們?nèi)绻粢庖幌隆渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限”就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商雖然對房屋負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”所以我們要弄清保修期，還要了解國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》。
該條例第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(筆者注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限)；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計算。”
因此，合同第十六條：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任”，寫的是房地產(chǎn)商開始承擔(dān)保修責(zé)任的時間，而法定的保修時間的長度是“自竣工驗(yàn)收合格之日起計算”。購買人特別是購買尾房和現(xiàn)房的購房人在約定合同第十六條時，首先應(yīng)注意一下作為合同附件的房地產(chǎn)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》上所承諾的保修時間長度和起算時間。如果保修時間太短，可利用合同第十六條后的空行進(jìn)行補(bǔ)充約定。如果購房人買的是非商品住宅，則應(yīng)按合同該條所說：以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
“非出賣人原因”怎么解釋
在簽訂合同第十六條時，有兩點(diǎn)要提醒購房人：
1.合同第十六條寫明：“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。”所以購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在簽合同時，將《住宅質(zhì)量保證書》的全部內(nèi)容作為合同附件，并承諾交房時提供的《住宅質(zhì)量保證書》正式文本與作為合同附件的保持一致。
2.合同第十六條有一個房地產(chǎn)商可以免責(zé)的寫法：“因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。”對于“不可抗力”，法律有明確規(guī)定；“非出賣人原因”則可有各種不同解釋，比如購房人入住時進(jìn)行了再裝修，貼了墻紙或瓷磚后墻面又出現(xiàn)了裂縫，這時責(zé)任是房地產(chǎn)商承擔(dān)，還是裝修公司承擔(dān)？如果是房地產(chǎn)商承擔(dān)，是只管修復(fù)墻面本身裂縫，還是在修理裂縫的同時也負(fù)責(zé)恢復(fù)因修理破壞的裝修？筆者建議購房人最好和房地產(chǎn)商在該條后面的空行能約定清楚，避免將來出現(xiàn)打不清的官司。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來，本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的，如對刊載內(nèi)容有異議，請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉(zhuǎn)載時請務(wù)必注明出處和作者，否則將追究其法律責(zé)任。) |
