“小產權房”的法律規制
“小產權房”目前已成為社會的熱點問題，其折射的社會矛盾和利益沖突是制度性的和深層次的。我國正在建立和完善社會主義市場經濟，房地產市場是其中的一個重要組成部分。目前國家正在逐步建立與國有土地出讓、轉讓制度相銜接的農村集體建設用地出讓、轉讓制度。“小產權房”作為一種新生事物，有它合理存在的原因，而且我國對于“小產權房”的法律制度還很不完善，不能簡單地說“小產權房”都是違法的。
“小產權房”的現狀和產生原因
“小產權房”的出現并非近一兩年，而是已經十年有余。或許沒有多少人能準確說出“小產權房”的興起時間，但從賣房者的視角看“其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此維持生計”，此種觀點尚具有可信性。但實際情況慢慢地發生了微妙的變化，就北京的情況而言，“早在1994年，香堂村就已經開始出售200平方米大小的村建別墅，售價僅為5萬元一套，”。應當說從這時起，村民部分自建房的性質開始改變，村集體在土地增值開發上的自利意識已經萌芽。當時主要是一些明星、藝術家等為了休閑或養老到郊區買地蓋別墅，或直接購買農家院。當時購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒有引起相關部門注意。然而，從2003年開始，很多人購買“小產權房”，作為第一居所使用，這一情勢迅速在全國大中城市蔓延。目前全國“小產權房”的開發規模到底有多大，還沒有一個準確的統計數據，但據中大恒基2007年春節后出具的一份統計報告顯示，目前北京400余個在售樓盤中，小產權樓盤約占市場總量的18%，即北京約有小產權樓盤72個。另據2005年12月31日石家莊通報的房地產開發建設專項檢查中發現的違規情況，可以看出，石家莊“小產權房”的開發規模也頗為可觀，僅粗略統計，當時通報項目的總體規模就達到了近百萬平米，而石家莊現在每年的商品房銷售面積也不過兩三百萬平方米。由此我們已足可洞察“小產權房”的全國之整體態勢，其影響已引起政府及社會各層的關注。
我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律、法規，對土地資源的使用進行嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農村土地實行不同的管理方法，對城市人口和農村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經過合法程序后方能建造商品房上市流轉，并由國家房管部門頒發房產證。而農村集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有后才可以用于房地產的開發，然后進行上市流轉。這種二元結構的土地制度，是“小產權房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分，導致了土地一級市場國家壟斷，造成二者事實上的不平等。一方面，農民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大，就自主建房出售;另一方面，現在城市房價太高，城鎮的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由于農村房屋便宜，于是很多城鎮居民購買。這就是“小產權房”產生的原因。
“小產權房”合法化的意義
第一，符合我黨的執政方針和政策。
1、“小產權房”的存在符合“三個有利于”的要求。“小產權房”的存在是合理的。我國現在正處于改革階段，作為一個新生事物，只要它是合理的，只要有利于發展社會主義社會生產力，有利于提高社會主義國家的綜合國力，有利于提高人民的生活水平，我們就要肯定它。
2、“小產權房”的存在符合“三個代表”的要求。我們黨要始終代表中國先進生產力的發展要求，我們黨要始終代表中國先進文化的前進方向，我們黨要始終代表中國最廣大人民的根本利益。“小產權房”的合法化關系到8億農民的切身利益，作為執政黨要代表我國最廣大人民的根本利益，就必須代表這8億農民的權益。土地作為農民的核心的財產，執政黨要立法明確確立農民的所有權。
第二，“小產權房”合法化將給城鄉居民和社會發展帶來一系列積極的效果。
1、能增加土地供應渠道，降低房地產成本，使更多的城鄉居民能夠買得起房。由于目前土地供應渠道的狹小和單一，土地使用權的數量遠遠不能滿足城市居民房地產建設的需要，再加上相當多數的開發商囤積土地，使全國城市房屋價格直線上升，相對于居民收入水平，越來越多的城鎮居民都慨嘆買不起房。而“小產權房”以其低廉的價格、簡易的手續使人們不顧政策的風險而踴躍購買。這種現象本身就說明了人們對于“小產權”房屋合法化的渴求。
2、通過農村土地的商品化，居住的集中化，可以提高農民的收入。“小產權房”合法化的另一個結果就是使農民能夠充分地享受到土地商品化帶來的收益，提高農民的收入。“小產權房”的交易，客觀上必然導致城鎮居民的資金流向農村人口。這部分資金對于促進農業發展、增加農民收入，以及農民進城都將起到積極的作用。我國農民的貨幣化收入水平很低，生活水平難以得到有效的提高，究其原因，就是農民手中掌握的可流轉的資源太少，農民最重要的財產———土地又被極為嚴格的限制流通，這就使農民脫貧致富變得極為艱難。如果法律能夠允許集體土地使用權的流通，不僅能夠緩和城市房價的上漲趨勢，也必將提高廣大農民生活水平。“小產權房”的合法化就意味著減少政府對于土地供應的干預，使房地產開發行業無論在需求體制上還是在供給體制上都能夠充分市場化。同時，將農民手中的土地資源商品化對于提高經濟發展的效率，實現農業現代化，提高農民收入的促進作用也是顯而易見的。
3、有利于打破城鄉界限，促進城鄉統籌發展，形成城鄉經濟一體化。眾所周知，自建國以來，為了迅速實現工業化，面對農業人口占絕大多數的現狀，國家采取了城鄉二元制的管理體制，以工農業產品價格剪刀差等方式幫助我國初步實現了工業化，廣大農民承擔了養活全國人民和支持國家建設的沉重負擔。如果說長期的城鄉二元化管理體制是因為我國當時的工業化和城市化程度偏低無法為更多的人口提供就業機會和生存條件的無奈之舉，那么在經濟社會已經有了長足發展的今天，我們在一定程度上已經有能力安排更多的農業人口實現就業，工業回饋農業，城市回饋鄉村就成為我們的一個義務。城市化是現代化的一個方面，如果“小產權房”合法化，也就意味著承認了農村集體土地的流轉合法化，相當數量的農民不再以傳統農業為謀生手段，可以轉化為城市居民，一方面減少了這些人對農村土地的使用，另一方面對于社會主義新農村建設也有著不可忽視的作用，真正實現城鄉統籌發展。
維護“小產權房”的合法地位
通過立法明確農民土地所有權人的法律地位。這種法律地位包括它的權利及義務。農村的土地依照《土地管理法》劃分為三部分：耕地，建設用地和未利用地。土地除了具有物權方面的財產性之外，還具有資源性，耕地的保護涉及到國家的糧食安全。《土地管理法》也規定了嚴格的耕地保護制度，嚴格控制耕地轉為建設用地。占用耕地的“小產權房”違反《土地規劃法》和《土地管理法》，必須依法拆除。但是利用建設用地和未利用地建的“小產權房”是否合法，筆者分為宅基地上建的“小產權房”和除了宅基地部分的非耕地上建的“小產權房”兩部分來論證。
第一，宅基地上的“小產權房”是合法的，在農村宅基地上建房銷售也應合法。
它的交易雖然沒有國家頒發的房產證，但是有購房合同證明房產的權屬。依照我國《憲法》，農村集體擁有除由法律規定屬于國家所有以外的農村土地的所有權，國家為了公共利益可以征收，任何組織或者個人不得侵占買賣或者以其他形式非法轉讓土地，但土地的使用權可以依法轉讓。《土地管理法》的第十、十一條也明確農村土地的所有權并用登記來確認所有權，依法用于非農業建設的土地也由縣級以上的政府登記、核發證書，確認建設用地的使用權(不是所有權)。但是土地法規定農村村民只能一戶一宅，其它的建設用地不能用來建住宅。依照這些規定，農村宅基地上建的“小產權房”所有權限是明確的。依照《物權法》的立法精神，應當允許交易，對財產權實現平等的保護。
第二，非耕地上除了宅基地部分建的“小產權房”因為違反了“一戶一宅”的規定，按目前的法律是違法的。但應當通過修訂《土地管理法》等法律對“小產權房”的權屬和流轉作出肯定性的規定。
2009年3月國土資源部出臺的《國土資源部關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》強調，加快農村土地確權登記，規范集體建設用地流轉，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。通過這些政策，可以看出國家正在一步一步地開放農村土地市場，正在朝打破“二元土地制度”的方向努力。
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