違規房屋質量問題，是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。這類房屋質量問題是目前最常見，也最容易引發糾紛的一類質量問題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風道不通；室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內墻板潛水，陽臺積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質量問題，毫無疑問，應由開發商向購房人承擔法律責任，包括：修理、退房、換房、賠償等。但開發商究竟應當以何種方式承擔法律責任，購房人與開發商之間往往存在嚴重分歧，從而引發糾紛。
（二）違約房屋質量問題
這類房屋質量問題是指開發商交付的房屋達不到承諾的質量標準。
案例一：某開發商在樓書中承諾，其開發的樓盤將使用“通力牌”電梯，但在交房時，業主卻發現，使用的電梯品牌并非是“通力牌”。部分業主認為，現使用的電梯在價格及品質上均遠遠低于“通力牌”電梯，于是訴至法院，要求開發商退還部分房款。但開發商認為，樓書僅是宣傳資料，其不等同于合同，對雙方不具有必然約束力，并且，是因為在安裝時沒有購買到“通力牌”電梯，為不影響工期，才使用了其他品牌代替，現有電梯在性能上并不低于“通力牌”電梯，沒有任何質量缺陷，開發商不應當承擔法律責任。法院經審理后認為，由于雙方沒有就電梯品牌及能否使用替代品等問題進行明確約定，且業主無法證明開發商現使用的電梯存在較之“通力牌”電梯存在明顯質量缺陷，因此，業主要求開發商退還部分房款的要求缺乏依據，法院不予以支持。
案例二：某開發商在與購房人簽訂的合同中約定使用的空調品牌是“三菱”，但沒有就空調產地及規格等具體事項進行約定。交房后，部分業主認為，該樓盤使用的空調是國產三菱空調，但根據該樓盤的售價，其應當使用日本原裝三菱空調，且規格應高于現裝空調，開發商已構成房屋質量違約，要求開發商退補兩種空調的差價。由于開發商拒絕，業主訴至法院。法院審理后，認為，由于雙方并沒有就空調產地規格等進行明確約定，開發商使用的空調符合合同約定的品牌，因此駁回了業主的訴訟請求。
這類糾紛既是房屋質量糾紛也是違約糾紛，其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關問題及責任承擔等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。
（三）使用房屋質量問題
這類質量問題實際上并非開發商提供的房屋或設備存在質量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變為質量缺陷。對于這類所謂的房屋質量問題，應當由購房人（或使用人）自行承擔相應責任。
案例一：陳小姐購買了一套經濟適用房，辦理入住手續后，陳小姐并沒有實際居住。某天，陳小姐突然接到通知，其涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看，其室內裝修的木地板已被泡壞，并且，其樓下業主也因此受到了嚴重損失。陳小姐訴至法院，認為涼臺上安裝的水管不符合保溫要求，要求開發商承擔賠償責任。法院在審理中查明，該房屋采用的是獨立供暖系統，涼臺上的水管是采暖鍋爐的進水管。開發商在交付的住宅使用說明書中已明確提示，冬季應當使供暖鍋爐處于低溫運行狀態，如果不使用，應將人戶總給水閥關閉并排空水管內余水，以避免涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水，物業公司也作了類似通知。由于陳小姐沒有按要求使用鍋爐，也沒有按要求關閉人戶總給水閥，才導致損害事件發生，因此，陳小姐應當對自身損失及由此引起的他人損失承擔賠償責任，開發商不承擔責任。
購房人在取得房屋所有權的同時，也應當履行按要求使用房屋及相關設備，保證其正常運行的義務，以避免給他人及自身造成損失。
二、房屋質量問題產生的根源
房屋質量問題的產生，究其根源，主要有兩方面：一是在工程的建設過程中，一些開發商為提高利潤，即在材料的采購上做文章，以低價產品代替高價產品，甚至以次充好，以假充真。二是一些建筑單位為加快工期，降低成本，往往采取簡化操作工序，減少材料使用的手法，比如，將需要做兩層防水的地面改為做一層，需要擰五下的螺釘只擰三下等等。
三、房屋質量問題的防范
（一）完備的法規政策是杜絕房屋質量問題的基礎
只有建立了完備的法規政策，明確的了房屋質量標準，消費者在實踐中才能真正做到有法可依，切實維護自身的合法權益。近年來，建設部先后出臺一系列法規政策，以加強房屋質量立法，提高工程質量，維護消費者合法權益。2000年，建設部出臺了《房屋建筑工程質量保修辦法》，就房屋建筑工程的最低保修期作出了明確規定：地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。有力地維護了消費者的合法權益。
（二）嚴格的執法措施是杜絕房屋質量問題產生的界鍵
有法可依，還必須有法必依。只有各級質量監督管理部門和執法機構都本著認真負責的態度，嚴格執法，嚴懲質量違法事件，才能建立威懾力，迫使部分開發商、建筑商打消僥幸心理，堵住質量問題產生的缺口。
