21世紀不動產觀點房價維穩利于成交 樓市將先于經濟回暖北京、上海、深圳等地樓盤的漲價風潮，將不得不在一片噓聲中草草收場。隨之而來的，是房價繼續在下行通道尋找支撐。
有專家稱，樓市將在一輪小幅下跌獲得企穩后真正回暖，但這只是指成交量的穩定增長而不是房價的上漲。
漲價依據不足
近期，在北京、上海、深圳以及少數二三線城市，出現了部分樓盤逆市漲價的小風潮。據21世紀不動產的監測數據，這些已經或宣布即將漲價的樓盤，多數是前期降價幅度較大、且取得較好銷售業績的樓盤。也就是說，這些樓盤漲價是想把價格拉回到與其周邊區域持平的水平。
值得注意的是，這些樓盤宣布漲價，是在今年1、2月份樓市成交量大幅增長這一背景下進行的。這種行為給了消費者趁樓市回暖而漲價的感覺。而確有部分專家和開發商一起宣稱樓市已經或即將全面回暖，為樓盤漲價造勢。
但是，從最近一周的反映看，漲價遭遇到了全面聲討，連眾多業內人士也不贊成此時漲價。此輪開發商小范圍的短暫漲價，因其虛幻性和背離現實，而被業內資深專家稱為“漲價泡沫”。
21世紀不動產高級分析師孟奇也認為，目前房價上漲嚴重缺乏現實依據。首先是宏觀經濟和行業背景均不支持房價上漲。宏觀經濟尚未企穩，房地產市場僅僅是剛自去年四季度的慘淡成交后有所恢復。其次，1、2月成交量的大幅增長，主要是2008年被壓抑的住房需求，在救市政策激發下的一種集中釋放，它并不表明住房消費的全面回暖。第三，房價調整是否已經到底，沒有充足證據。
孟奇提醒，如果價格是左右銷售業績的主要因素，那么，少數前期因為大幅降價而銷售相對火爆的樓盤，很可能因為大幅度提價而遭遇銷售大滑坡。這對于現金流尤其重要的開發商來說，并不是一種最優選擇。
市場回暖需價格穩定
在售樓盤漲價，最可能引發的一種現象，也是開發商最不愿意看到的現象，就是破壞剛剛呈現的成交量回暖的大好形勢，而導致新的觀望情緒形成。觀望回潮，勢必延長房地產市場的調整期，加劇行業陣痛。實際上這也是為什么連許多業內人士都不贊成此時漲價的重要原因。
既然房價上漲既缺乏現實依據和內在動力，又招致全面聲討，樓市觀望又是各方面都不愿意看到的局面，那么，房價的穩定或小幅調整將更有利于行情的展開。
孟奇也認同房價下跌更有利于促進成交的觀點。這也是21世紀不動產在很多區域城市監測到的一種客觀現象。每當一個樓盤價格降到一定幅度，總能吸引部分購房者入市，這一方面說明前期房價確實太高，另一方面也說明樓市的剛性需求一直是存在的。
由于新房市場的不穩定，包括少數在售樓盤的漲價及其引發的疑惑和觀望，新房價格的波動，新房市場預期的不確定，在一定程度上促使一批購房者選擇了二手房。去年二手房價格調整幅度比新房大，也使得二手房價更有吸引力。從目前情況看，無論新建商品房市場下半年變化趨勢如何，二手房市場的成交量都會呈良性增長的態勢。
樓市將先于經濟回暖
全國政協經濟委員會副主任、經濟學家厲以寧和全國政協委員、中央財經大學證券期貨研究所所長賀強均認為，我國經濟仍有望在全球實現率先復蘇，今年下半年見底。中國宏觀經濟學會秘書長王建也認為，我國經濟將于2009年第四季度走出低谷，呈現強勁反彈。
如果主流經濟學家的判斷成真，那么，作為對經濟景氣最敏感的房地產業，將會在此輪反彈中起引導作用，即房地產先于經濟回暖。
據21世紀不動產北京、上海、深圳、廣州等城市的監測數據表明，新房和二手房的成交量進入3月份以后，仍呈穩定增長態勢。
孟奇認為，今年1~2月并延續到3月，北京、上海、深圳、杭州等地的二手房市場，成交量連續大幅增長，透露出了意味深長的跡象。
其一，多個城市二手房的突然回暖，或者說“小陽春”，是以成交量大增體現，而非房價的上漲。而在二手房市場，成交量的重要性遠遠大于交易價格。
其二，此次以成交量為標志的大幅增長，并非單個城市所特有，而是幾大一線城市均同步上揚。而大城市的二手房市場在全國往往是有方向標意義的。
其三，此輪房地產市場的調整，是從一線城市開始的，而且是從二手房市場開始的。二手房是整個房地產市場感應最敏銳的部分，這是否是一種春天潮汐來臨的訊息？
孟奇說，深圳是全國率先調整的城市，亦即是說，深圳二手房市場在全國最早進入調整。21世紀不動產通過對深圳二手房市場的長期觀察、監測，種種跡象表明，深圳二手房市場已經發出見底信號。
如果深圳整個房地產市場已經基本見底或即將見底的推論成立，那么，可以相信上海、北京房地產市場見底的時間也不會很久了。當然，這些地方樓市的回暖，也應以二手房為先行指標。 中國房地產報
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
