交納購房定金 未簽買房合同
法院終審認定雙方不存在過錯不適用定金罰則
本報訊 （記者 劉曉燕 王 鑫 通訊員 陳敏文）近日，四川省成都市中級人民法院對一起房屋買賣合同糾紛作出終審判決，《商品房買賣合同》未能訂立不可歸責于雙方當事人，對于最終未能簽訂《商品房買賣合同》及附件雙方均不存在過錯，不適用定金罰則，成都融創置地有限公司應將收取的1.5萬元定金返還給購房人李海融。
2008年4月27日，李海融與融創公司簽訂《商品房定購書》，李海融定購融創公司開發的成都市錦江區靜寧路9號藍谷地B地塊4棟1單元24層2號房屋，并交納了1.5萬元定金。《商品房定購書》約定：李海融須在簽訂定購書之日起七日內到銷售中心簽訂《商品房買賣合同》及其附件并交納購房首付款（或全款）；李海融不能按約定的時間簽署《商品房買賣合同》及其附件，融創公司不退還李海融所交納的定金并有權將所定房屋另售；雙方聲明融創公司已向李海融明示《商品房買賣合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內容及填充文字。
《商品房定購書》簽訂后，李海融按約定的時間到銷售中心與融創公司簽訂《商品房買賣合同》及其附件，因雙方意見不一，未能簽訂。后雙方為定金的返還問題發生糾紛。
原審法院經審理后認為，雙方在《商品房定購書》中聲明“融創公司已向李海融明示《商品房買賣合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內容及填充文字”，由此，李海融同意融創公司提供的《商品房買賣合同》及其附件的內容及填充文字。融創公司已取得商品房預售許可證，符合售房條件，李海融在訂立合同時要求增加其他內容，應視為李海融違約，對其要求返還定金的請求不予支持，遂駁回了李海融的訴訟請求。
李海融不服，向成都中院提起上訴。
二審查明，《商品房買賣合同》第四條第2款載明“該商品房所分攤的土地使用權已設定抵押，抵押權人為：民生銀行股份有限公司成都分行，抵押登記日期為2007年9月28日。”《商品房買賣合同》補充協議第十條約定“其他資料的效力。雙方同意：除合同及說明以及本補充協議之外，出賣人的售樓書、宣傳資料、沙盤模型、樣板房等均不對本合同雙方具有法律約束力，不作為雙方交房、驗收、退房等事項的標準及條件，其內容僅供參考。本補充協議與合同有抵觸之處，以本補充協議為準。”
成都中院終審認為，李海融的上訴理由成立，對其訴請予以支持。
當事人說
購房人：有權拒簽合同
房產商：無權要回定金
本報記者 劉曉燕 王 鑫
本報通訊員 陳敏文
購房人李海融提起上訴稱，1.一審判決認定事實不清。融創公司不能證明簽訂《商品房定購書》前向李海融明示的《商品房買賣合同》及附件、填充文字等與其銷售人員填寫并簽字的《商品房買賣合同》及附件、填充文字一致，實際上是不一致的。一審認定此事實有誤。2.一審判決適用法律錯誤。既然一審法院認定李海融在簽訂《商品房定購書》后，按約定時間到銷售中心與融創公司簽訂合同，因雙方意見不一，而未能簽訂，但卻引用《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》予以裁判。本案應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，應裁判返還定金。3.融創公司制作的宣傳資料作為要約邀請，吸引并直接導致李海融與其簽訂《商品房定購書》，因此，宣傳資料與本案有關系，一審法院不予認定不當。融創公司所擬《商品房買賣合同》及補充協議排除了宣傳資料中符合條件的說明和允諾，該條款違反了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條和《中華人民共和國合同法》第十四條的規定。對于含有“違反法律、行政法規的強制性規定”之情形的合同及其附件，李海融有權拒絕簽訂合同，并未違約，融創公司應退還定金。
李海融請求撤銷一審判決，改判融創公司退還李海融購房定金1.5萬元；一、二審訴訟費由融創公司承擔。
被上訴人融創公司答辯稱，融創公司與李海融簽訂《商品房定購書》時，已向李海融明示了《商品房屋買賣合同》及其附件，李海融在簽訂合同時要求增加其他內容，違反了《商品房定購書》的約定，由于李海融的原因導致不能簽訂《商品房買賣合同》及其附件，根據相關法律規定，李海融無權要求返還定金。請求駁回上訴，維持原判。
庭審焦點
兩份文書內容不同 兩條規定影響簽約
本報記者 劉曉燕 王 鑫 本報通訊員 陳敏文
庭審中，圍繞著三個焦點，雙方展開了激烈的辯論。
兩份文書是否一致
融創公司與李海融簽訂《商品房定購書》時，融創公司向李海融明示的《商品房買賣合同》及其附件的內容與正式簽訂合同時融創公司向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件內容是否一致，是本案的第一個焦點問題。
李海融堅稱，在簽訂《商品房定購書》時，融創公司出示的合同和附件中，沒有《商品房買賣合同》第四條第2款和《商品房買賣合同》補充協議第十條的規定，如果當初看到這兩條規定，自己就不會交定金了。
融創公司則稱自始至終兩份文書內容一致，李海融知道這些規定并簽字表示同意。
法院認為，李海融與融創公司簽訂的《商品房定購書》雖然載明融創公司已向李海融明示了《商品房買賣合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內容及填充文字，但融創公司并無證據證明其向李海融明示的《商品房買賣合同》及附件的內容，與簽訂合同時融創公司向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件的內容一致。對于融創公司關于簽訂定購書時向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件與正式簽訂合同時出示的《商品房買賣合同》及其附件內容一致的主張，法院不予采納。
兩條規定能否影響合同簽訂
融創公司出示的《商品房買賣合同》第四條關于該商品房土地使用權已設定抵押的內容是否影響李海融簽訂合同，《商品房買賣合同》補充協議中關于出賣人的宣傳資料等不對雙方具法律約束力的內容能否影響李海融簽訂合同，這是本案的第二個焦點問題。
法院審理認為，作為購房者，選擇購買一套房屋首先要考慮的是其所購買的房屋在權屬上是否存在瑕疵，以及取得房屋所有權證及土地使用權證的時間。李海融按照《商品房定購書》約定的時間與融創公司簽訂合同時，融創公司向李海融出示的《商品房買賣合同》第四條載明該商品房所分攤的土地使用權在2007年9月28日已設定了抵押，基于這一事實，李海融要求融創公司在合同中寫明為其所購商品房辦理《國有土地使用權證》的時間，屬正當合理的要求，雙方對此未能達成一致意見，不可歸責于雙方當事人。
李海融與融創公司在簽訂合同時，融創公司向李海融出示的《商品房買賣合同》補充協議第十條載明除合同及說明以及補充協議之外，出賣人的售樓書、宣傳資料等均不對合同雙方具有法律約束力，不作為雙方交房、驗收、退房等事項的標準及條件。
對此，李海融認為宣傳資料是吸引并導致其與融創公司簽訂《商品房定購書》的因素，對上述條款提出異議。
法院認為，由于融創公司不能證明在簽訂《商品定購書》時將《商品房買賣合同》補充協議已明示李海融，李海融知悉該條款的內容，而融創公司在簽訂合同時向李海融出示的《商品房買賣合同》補充協議否定了宣傳資料的效力，故李海融與融創公司因此發生分歧，未能達成一致意見，不可歸責于雙方當事人。
能否要回定金
李海融沒有與融創公司簽訂合同，能否要求退還所交的購房定金，成為本案的第三個爭議焦點。
法院審理認為，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事則，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。本案中，李海融、融創公司因上述合同條款的內容協商不一致，故《商品房買賣合同》未能訂立不可歸責于雙方當事人，對于最終未能簽訂《商品房買賣合同》及附件雙方均不存在過錯，不適用定金罰則，融創公司應將依據《商品房定購書》所收取定金返還李海融。
法規鏈接
《中華人民共和國擔保法》
第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日起生效。
第九十一條 定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。
最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》
第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。
第一百一十九條 實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。
新聞鏈接
未經許可賣房
雙倍返還定金
未取得商品房預售許可證，開發商賣房引發糾紛。2008年4月25日，湖南省永州市江永縣人民法院對此作出判決，恒力房地產開發公司被判雙倍返還購房人張小華交納的購房定金，共計4萬元。
2007年9月2日，張小華與恒力房地產開發公司簽訂了《商品房定購協議書》，購買其開發建設的一套建筑面積為150平方米的商品房，單價為每平方米800元，總金額12萬元。協議還約定，張小華須于30日內與恒力房地產開發公司簽訂《商品房預售合同》并支付首期房款，否則，已交納2萬元定金不退。同年9月29日，原告張小華依協議要求簽訂《商品房預售合同》，恒力房地產開發公司以“尚未取得商品房預售許可證，定購協議書無效為由”予以拒絕。
法院審理后認為，原告張小華與被告恒力房地產開發公司簽訂的《商品房定購協議書》，是雙方真實意思的表示，屬商品房預售過程中的預約行為，雙方設定定金的保證方式符合法律規定，該協議合法有效。由于恒力房地產開發公司的原因導致雙方不能簽訂《商品房預售合同》，符合《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第四條規定的情形，故原告要求被告雙倍返還定金的訴請，應予以支持。
收受預售定金
拒絕履行協議
今年1月，山東省金鄉縣人民法院審結一起商品房預售合同糾紛案，一房地產開發公司因收受客戶商品房預售定金，拒絕履行雙方約定的協議，被一審判決雙倍返還客戶定金6萬元。
2008年5月，李某看好某公司開發的位于金鄉縣城西某處的門頭房一處，與該公司售樓工作人員約定了房屋面積40多平方米，并預交定金3萬元。此后李某多次找某公司要求履行商品房買賣合同，并辦理相關手續，但該公司售樓人員以面積沒有測量出來等理由，推諉、拒絕履行雙方約定的商品房買賣協議。李某起訴至法院，要求被告繼續履行合同，交付門頭房。
法院審理后認為，被告作為商品房的出賣人，通過認購、訂購、預訂等方式向原告收取定金3萬元，事實清楚，證據充分，但雙方未能訂立商品房買賣合同，且原告與被告商品房的認購、訂購、預訂等口頭協議，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，故雙方口頭協議無法認定為商品房買賣合同，原告訴求被告繼續履行，證據不足，法院不予采信。被告收受定金后，應當根據自己的開發房屋情況，主動按約定與原告訂立書面商品房買賣合同并依約定內容進行履行。商品房買賣合同未能訂立，系被告方原因，被告方應當依法將其收受原告作為訂立商品房買賣合同擔保的定金雙倍進行返還。
名詞解釋
定金和定金罰則
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
定金罰則的具體內容為：給付定金方不履行合同義務的，無權請求返還定金；接受定金方不履行合同義務的，雙倍返還定金。當事人一方不完全履行合同的，應按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。
定金是一種金錢擔保方式，其擔保性體現在體現在法律對定金罰則的規定上。定金合同是實踐合同，定金合同自交付定金之日起生效。定金必須以明確的意思表示約定。當事人要么明確約定其給付的金錢為定金，要么約定了定金罰則的實際內容，否則不構成定金。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規定，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。
