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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 法院在什么情況下可以查封房屋及土地使用權(quán) |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外11chelsea.com
時(shí)間：2009/2/2 19:09:00 |
法院在什么情況下可以查封房屋及土地使用權(quán)
一、法院對(duì)權(quán)屬登記明確的房地產(chǎn)的查封
權(quán)屬登記明確，當(dāng)事人對(duì)產(chǎn)權(quán)沒有異議的，人民法院可以查封。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)依照職權(quán)和法律對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行確認(rèn)的行政行為。土地的登記機(jī)關(guān)為國土資源管理局，房產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)管理局，已經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有法律效力，受到法律的保護(hù)。因此，在當(dāng)事人對(duì)已經(jīng)進(jìn)行權(quán)屬登記的產(chǎn)權(quán)沒有異議時(shí)，法院就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)享有所有權(quán)或使用權(quán)，法院依法可以進(jìn)行查封，這種查封也是法院最直接的執(zhí)行活動(dòng)。
二、法院對(duì)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的查封
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離情況是經(jīng)常遇到的，比如在合伙建房中，有一方出土地，另一方出資金。還有的情況比如被執(zhí)行人在對(duì)外抵押時(shí)只對(duì)房屋或土地進(jìn)行了抵押等等。出現(xiàn)這種情況后，法院查封時(shí)要逐一進(jìn)行查明，當(dāng)事人也應(yīng)積極向法院提供相應(yīng)的證據(jù)，否則可能會(huì)侵犯他人的合法權(quán)益。
三、法院對(duì)登記在案外人名下的被執(zhí)行人房地產(chǎn)的查封
登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，案外人書面認(rèn)可土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，法院可以采取查封措施。
如果登記名義人（案外人）否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假時(shí)，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。
四、法院對(duì)被執(zhí)行人繼承、受贈(zèng)房地產(chǎn)的查封
被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)向有關(guān)部門提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)的依據(jù)。
一般情況下，法院以登記機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)，但有些情況是應(yīng)當(dāng)變更登記但尚未變更登記的情況，雖然從登記上來講，當(dāng)事人還不享有所有權(quán)或使用權(quán)，但是依據(jù)《繼承法》和其他法律的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人已實(shí)際享有這種權(quán)利，因此法院查封是理所當(dāng)然的。
五、法院對(duì)房地產(chǎn)管理部門受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)尚核準(zhǔn)登記房產(chǎn)的查封
對(duì)國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封。
這種情況下，當(dāng)事人已經(jīng)對(duì)土地和房屋享有了“準(zhǔn)權(quán)利”，并且這種權(quán)利是即將行使的，法院對(duì)此可以予以查封。當(dāng)然這種情況必須具備兩個(gè)條件，一是被執(zhí)行人已經(jīng)向登記機(jī)關(guān)提出了過戶登記申請(qǐng)；二是有關(guān)機(jī)關(guān)已經(jīng)受理了當(dāng)事人的申請(qǐng)，只是還沒有核準(zhǔn)。不然的話，法院不能硬性查封。
六、法院對(duì)房地產(chǎn)可以超標(biāo)的整體查封
人民法院可以對(duì)不可分割的房地產(chǎn)進(jìn)行整體查封。法院在辦理案件過程中，一般不允許超標(biāo)的查封，但是由于房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)，有時(shí)不可進(jìn)行分割，這時(shí)為了案件的需要，法院可以進(jìn)行整體進(jìn)行查封，在具體操作過程中，對(duì)查封房地產(chǎn)進(jìn)行靈活地處理，對(duì)超標(biāo)的以外的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行保護(hù)。
七、法院對(duì)被執(zhí)行人土地使用權(quán)可以預(yù)查封
被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，法院可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。
對(duì)于被執(zhí)行人只繳納了部分出讓金的，按已繳付的出讓金，由國土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對(duì)不可分割的土地使用權(quán)，可以進(jìn)行全部查封。被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的土地出讓金由法院處理，預(yù)查封自動(dòng)解除。
八、法院對(duì)被執(zhí)行人的房地產(chǎn)可以實(shí)行輪候查封
兩個(gè)以上法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的相關(guān)部門應(yīng)為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的法院辦理查封手續(xù)，對(duì)后來的法院作輪候查封登記。這一措施改變了過去只要一個(gè)法院實(shí)施了查封行為而排除其他法院再行查封的權(quán)利，可以更好地保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，是司法界一個(gè)有益的嘗試。
九、法院對(duì)集體土地使用權(quán)的查封
人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理。但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到有關(guān)部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。 |
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