房產百年置業，謹慎購買，專業維權
房產問題提醒1：開發商出售房屋后應在法定或者約定時間內辦理產權變更登記，否則，將承擔巨額違約金。
案例：購到商鋪兩年余未能辦證，仲裁裁決開發商履行辦證義務同時賠償違約金。2006年5月23日尹先生與開發商麗江某房地產開發公司簽訂《商品房購銷合同》四份，分別約定開發商將麗江三和商貿城麗江印象組團第一層A17x號、A17x號、A14x號、A14x號四套商鋪出售給尹先生，合同皆經過麗江市玉龍縣公證處公證，尹先生一次性付清了四套房屋的全部購房款x元。合同約定“合同簽訂當日開發商”，同時合同第十二條約定：“由開發商在交房后90天內為申請人辦理產權登記手續”。尹先生當天還向開發商交納了每套房屋辦理產權登記的費用3881元，公共維修資金1779元，合計5660元。然合同簽訂后尹先生多次找到開發商，要求辦理產權過戶手續，先是因為房產消防設施未能通過驗收，無法辦理；后又因為其它債務關系，房產被麗江中院查封，無法辦理；再又因為土地為商業用地，住宅用戶要求土地使用權期限為70年，故與開發商發生爭議，又耽擱了辦理時間。一而再，再而三，開發商因為各種理由，無法辦證。業主一紙仲裁申請書，提請昆明市仲裁委員會仲裁。仲裁請求：1、確認尹先生自2006年5月23日即取得所購買的麗江三和商貿城麗江印象組團第一層A17x號、A17x號、A14x號、A14x號商鋪的所有權（購買價x元）。2、裁令開發商繼續履行《商品房購銷合同》第12條約定義務，即由開發商于裁決生效后30日內將房屋所有權變更至尹先生名下（開發商提供所需材料和交納費用）。3、裁令開發商賠償尹先生違約金，數額暫定80000元（違約金計算標準為：購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至履行義務當日）。4、裁令開發商賠償因其違約給尹先生造成的經濟損失24000元（律師費17000元，申請人及代理人維權支出7000元）。5、本案仲裁費用由被申請人承擔。
昆明市仲裁委員會裁決：1、開發商在30日內履行合同約定辦證義務；2、承擔違約責任，違約金為同期同檔中國人民銀行人民幣逾期貸款利率（期限自約定辦證之日自提起仲裁之日）；3、仲裁費開發商承擔。
律師點評：經計算本案開發商延期兩年余辦證，應承擔四套商鋪逾期辦證的違約金超過8萬元，可謂得不償失。房產是百年大計，而產權登記在誰的名下確定了誰擁有房屋的物權。而諸如本案“開發商違約長期無法辦理產權證”情況現實中非常普遍，無法辦證：有的因為房屋質量問題；有的因為一房二賣；有的因為房產被查封扣押。而國家商品房買賣的相關規定甚多，業主在購買房屋后，遇到此類情況，完全可以依法維權，并取得勝訴。但是需要告誡的是：維權應當委托專業人士代理，涉及房產的違約行為分門別類，各不相同，有的情況應要求解除合同，雙倍返還購房款，賠償經濟損失；有的情況應要求繼續履行合同，承擔違約責任，賠償損失等。沒有把握好可能喪失維權的良機，或者喪失維權獲利的機會，又或者多交冤枉錢，維權卻無法獲得成功。
房產問題律師提醒2：房產維權專業性強，涉及標的額大，當您遇到糾紛時要第一時間咨詢委托專業房產律師；否則，不但無法正確維護您的權益，甚至花冤枉錢。
有一典型案例：尹女士購買一棟別墅，雙方簽訂合同后，已經支付購房款90余萬元，因各方面因素，尹女士未繼續支付剩余款項120余萬元。開發商為了維護自身權益，隨發函通知尹女士，要求盡快交清款項，否則，房屋將另行出售。尹女士因各方面原因，決定與開發商解除合同退還房款。隨與開發商在轄區工商局工作人員在場情況下協商，并存有調解記錄，調解中雙方意見為：開發商退還全部購房款90余萬元后，房屋買賣合同解除，開發商可以向第三人出售涉及房屋。同日，開發商擬定一份協議，要求尹女士簽署，協議內容為：協議簽訂后，雙方房屋買賣合同解除，之后分期向尹女士返還購房款。而今，開發商已經將房屋出售，但是90余萬元購房款僅僅退還了10萬元，其余款項尚未退還。尹女士沒有委托律師，隨即起訴到昆明中院，提出：1、要求雙倍返還支付的購房款180萬元；2、賠償各項損失2萬余元；3、訴訟費用由開發商承擔。中院一審認為，雙方合同已經解除，開發商應承擔退還購房款責任，而不是承擔雙倍返還的違約責任；僅僅支持訴訟請求中80萬元和損失2萬元。而尹女士因為本案訴訟多交納了訴訟費用1萬余元，維權卻沒有達到自己想象的效果。
本案中尹女士錯誤所在：1、簽訂解除協議時沒有委托律師，導致簽訂了與協商意思不一致的協議，將房產在退款之前拱手讓給開發商；2、起訴維權沒有委托律師，提出合理但是不合法的訴訟請求，導致多交納上萬元的訴訟費，權利卻未能得到保障。
房產問題律師提醒3：二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂很關鍵，應委托專業房產律師代理進行，避免上當受騙，權益無法實現。
因為二手房中很多房屋是已經出售他人的；有些房屋存在質量問題；有些房屋被查封扣押；有些房屋因各類原因無法辦理產權證、土地證。這些問題的存在，皆會對買房人權利實現與否產生重大的影響，甚至導致付出巨額財產，而換來的是白條，數年訴訟等情況，諸如此類的案件，律師在實踐中也遇到的實在太多，不一一列舉。故在此，唯有建議買房人：一定要委托專業的房產律師，先審查所購房產合法性、并由律師起草并簽訂合同。
綜上，社會復雜多變，應當將專業的事情交給專業的人員去做，雖然支付了少許費用，但您將獲得更多的價值和避免了糾紛。
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