謹(jǐn)防購(gòu)房合同欺詐６大陷阱
1.樓盤環(huán)境方面的虛假?gòu)V告
三亞某開(kāi)發(fā)商在宣傳廣告中稱其樓盤臨海，可看見(jiàn)海景，購(gòu)房者張先生現(xiàn)場(chǎng)查看后發(fā)現(xiàn)確實(shí)如宣傳廣告所言，２００３年９月張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。２００５年初入住后才發(fā)現(xiàn)，該樓盤前又蓋起了一棟樓，擋住了觀海景的視線。
專家提醒：如果開(kāi)發(fā)商不是故意虛假宣傳，就是說(shuō)假如開(kāi)發(fā)商事先不知情，而是由于規(guī)劃等方面的原因造成的，開(kāi)發(fā)商不需要承擔(dān)法律責(zé)任。但關(guān)于開(kāi)發(fā)商的主觀故意或是無(wú)意不好界定，因此購(gòu)房者務(wù)必要在合同中注明這一點(diǎn)。
據(jù)嚴(yán)先生反映，他現(xiàn)在居住的義龍西路的某樓盤，開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)稱在樓頂有空中花園，并附有平面圖。可２００３年底嚴(yán)先生提前入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，樓頂不僅沒(méi)有空中花園，還將其賣給私人，又加蓋了一層，這讓原本住在頂樓的嚴(yán)先生空歡喜一場(chǎng)。
專家提醒：近年來(lái)雖然對(duì)房地產(chǎn)廣告的整頓力度在加大，可目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宣傳廣告虛假或不規(guī)范的占５０％左右，或無(wú)中生有、或隨意夸大等。
2.鉆房屋面積誤差３％的空子
海口景山小學(xué)的陳老師相中了海甸五西路的一套房，當(dāng)初與開(kāi)發(fā)商簽訂合同約定的建筑面積為１０６．９３平方米，其中套內(nèi)建筑面積９４．５６平方米，公攤面積為１２．３７平方米。而２００４年３月，卻發(fā)現(xiàn)公司再次公布的建筑面積與合同上約定的相差２平方米，套內(nèi)建筑面積也有出入，但均低于合同約定的３％的誤差。但一些業(yè)主在重新測(cè)量時(shí)卻發(fā)現(xiàn)誤差遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)商公布的面積，其中套內(nèi)建筑面積相差５．７６平方米。
專家提醒：開(kāi)發(fā)商與房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)，在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的３％內(nèi)，而業(yè)主若重新測(cè)量，其花費(fèi)則很多，有時(shí)與多交的房款相差無(wú)幾。
3.小區(qū)配套“應(yīng)有盡有”的誘惑
開(kāi)發(fā)商在廣告中稱小區(qū)有幼兒園、超市和寬敞的停車場(chǎng)，可入住后才發(fā)現(xiàn)幼兒園距小區(qū)有兩站路，超市子虛烏有，且停車場(chǎng)只是一個(gè)臨時(shí)搭建的存放摩托車、自行車的棚子，張先生為此后悔莫及，可開(kāi)發(fā)商卻不見(jiàn)人影兒。
專家提醒：因購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商不明底細(xì)，其財(cái)力和來(lái)頭都不明白，這樣的承諾往往存在于一些位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、生活方面不盡方便等樓盤中，為了吸引消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)商常用這種“伎倆”，因此，消費(fèi)者在購(gòu)房簽訂合同時(shí)要以規(guī)劃等部門審批的文件為準(zhǔn)，并將這些條件注明在合同中。
4.“購(gòu)房入戶”吸引異地購(gòu)房者
２００４年８月，外地來(lái)瓊的吳先生相中海口府城某小區(qū)，開(kāi)發(fā)商承諾“至少會(huì)辦理４個(gè)海口市城鎮(zhèn)戶口的指標(biāo)”。沖著這一點(diǎn)，吳先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，但直到２００６年１月，城鎮(zhèn)戶口的指標(biāo)都沒(méi)有落實(shí)。
專家提醒：我省自２００５年６月底已取消了購(gòu)房入戶的規(guī)定，這屬于一些政策性因素，購(gòu)房者除了要多了解國(guó)家政策，還要在合同中注明不能兌現(xiàn)的補(bǔ)償條件。此外，消費(fèi)者還要注明因一些自然災(zāi)害等方面的原因造成不能履行合同的補(bǔ)償條件。
5.“一房?jī)少u”使“兩房主”傷神
２０００年３月份，許先生相中了國(guó)貿(mào)附近的一套房子，并交了７０％的房款，直到２００１年６月份，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有辦理預(yù)售備案登記，因此許先生拒絕繳納余下的３０％的房款。２００１年８月份，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)沒(méi)有按時(shí)向許先生交房，并將此房賣給了張先生。２００１年底，許先生去看房時(shí)發(fā)現(xiàn)房子已賣給了張先生，而此時(shí)張先生已經(jīng)開(kāi)始裝修了。許先生一紙?jiān)V狀遞交到龍華區(qū)法院，經(jīng)龍華區(qū)法院、海口市中院兩審判決，以“保護(hù)買賣在先原則”，將房子判給了許先生。此時(shí)張先生想通過(guò)私下協(xié)調(diào)的方式與開(kāi)發(fā)商交涉，可卻再也找不到開(kāi)發(fā)商的人影兒了。
專家提醒：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行預(yù)售，與承購(gòu)人簽訂商品房購(gòu)銷合同，應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起３０日內(nèi)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案。消費(fèi)者在簽訂預(yù)售合同前，要仔細(xì)查看登記備案事宜，以免開(kāi)發(fā)商“一房多賣”。
6.廣告不真實(shí)可告開(kāi)發(fā)商
花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞、熱情洋溢的售樓小姐……這些都足以吸引消費(fèi)者的眼球，但同時(shí)也是陷阱重重，虛假房產(chǎn)廣告究竟算不算欺詐呢？
許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，廣告與法律條款是兩個(gè)范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)，不是要約，主要是“廣而告知”，宣傳樓盤的風(fēng)格、設(shè)施以及性價(jià)比等，宣傳樓盤特有的優(yōu)勢(shì)，以吸引消費(fèi)者的眼球，然后通過(guò)洽談達(dá)成一些協(xié)議等。要約邀請(qǐng)不具有約束力，因此不能認(rèn)定為欺詐。
ＤＣ城海口房地產(chǎn)交易市場(chǎng)法律顧問(wèn)何強(qiáng)則表示，開(kāi)發(fā)商的口頭承諾、宣傳廣告是構(gòu)成合同的一部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力，只要是對(duì)商品的質(zhì)量、地段、附屬設(shè)施等信息做了明確、肯定的陳述，而且送達(dá)給了潛在的消費(fèi)者，消費(fèi)者則有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾，否則開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)法律責(zé)任。《合同法》規(guī)定，經(jīng)要約人承諾就構(gòu)成了有效要約，消費(fèi)者只要同意了要約的意思表示，開(kāi)發(fā)商的信息陳述就構(gòu)成了合同的一部分，即使沒(méi)有寫入房屋買賣合同也不表明這部分不存在。
因此開(kāi)發(fā)商如果在媒體、宣傳資料上所做的關(guān)于綠化率、配套設(shè)施等的宣傳，一旦不能兌現(xiàn)，可以跟開(kāi)發(fā)商交涉，并可起訴開(kāi)發(fā)商合同欺詐。
律師提醒
懂法才能保護(hù)自己
律師認(rèn)為有三點(diǎn)要特別提醒消費(fèi)者注意：一是如果開(kāi)發(fā)商宣傳廣告中有關(guān)于小區(qū)以外地段的一些設(shè)施，如即將修建公園、馬路等，這些也許是開(kāi)發(fā)商故意做出的噱頭，也許是若干年后的事情，但總之這些均為政府規(guī)劃方面的事情，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有必然的關(guān)系，并且消費(fèi)者在事后維權(quán)時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商一般也只能從道德上譴責(zé)，因此消費(fèi)者面對(duì)這些時(shí)務(wù)必要保持清醒；二是消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，要爭(zhēng)取把廣告內(nèi)容在合同中標(biāo)明，或者把廣告資料作為合同附件，以便更明確合同內(nèi)容；三是遇到虛假?gòu)V告要及時(shí)投訴維權(quán)，如遇到虛假?gòu)V告，消費(fèi)者要保留相關(guān)證據(jù)，向各級(jí)工商行政管理、房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)廳等主管部門投訴，主管部門對(duì)違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)，可責(zé)令其限期改正，并根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，在年檢中予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)等級(jí)，工商管理部門也要依法對(duì)其予以查處。
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