產權證未按期限辦妥 開發商被判承擔責任
近日，四川省成都市中級人民法院對一起因開發商逾期辦證引發的集團訴訟進行終審判決，法院依照合同的文義及成都市辦理房產證和國土證的實際流程，認定應該分段計算開發商的違約責任，較好地維護了涉案173名業主與開發商雙方的合法權益。
原來，張某等173人與開發商成都某置業公司在商品房買賣合同中約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案。如因公司的責任張某等不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，由開發商按已付房款的銀行同期貸款利率支付違約金。張某等173人在公司于2005年6月30日依約交房后，到次年5月才取得房屋產權的初始登記，6月13日才取得所購房屋的分戶產權證，直到起訴之日尚未取得所購房屋的國土使用權證，遂訴至法院，請求開發商支付從2006年1月1日起至張某等173人取得房屋權屬證書之日止的逾期辦證違約金。
一審法院認為，根據雙方合同約定，開發商應當在房屋交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，其雖已于2006年5月取得了房屋產權初始登記，但卻未能在合同和法律規定的時間內協助張某等173人取得房屋權屬證書，故應支付從2006年1月1日起至張某等173人取得房屋產權證之日止的逾期辦證違約金。
一審法院同時認為，我國房屋的權屬證明文件包括房屋產權證及國土使用權證，房屋出賣人的權利交付則應包括上述兩方面，現張某等人尚未取得房屋的國土使用權證，故被告公司應支付違約金至房屋產權證及國土使用證辦理完畢止，因此被告還應支付從2007年4月1日起至房屋國土使用權證辦理完畢之日止的違約金。
一審宣判后，開發商不服，提出上訴。
成都中院終審認為，依照相關規定“商品房交付后180日”應為約束出賣人履行相關備案義務的時間而非買受人最終取得權屬證書的時間，開發商置業公司在辦證過程中的義務也僅為備案登記義務。原審認定不當，故判決撤銷原判，改判開發商應向張某等173人支付從2006年1月1日起至當年5月23日止的逾期辦理房屋產權證備案登記的違約金，并支付從2006年6月14日起至辦理國有土地使用權證備案登記之日止的逾期辦理國有土地使用權證備案登記的違約金，駁回張某等人的其他訴訟請求。
當事人說
上訴人：
對房產證僅
有備案義務
被上訴人：
土地使用證
也應該交付
本報記者 王 鑫 劉曉燕
本報通訊員 陳敏渝
該案一審宣判后，開發商置業公司不服提起上訴。其上訴稱，購房合同中約定的“辦理權屬登記”中的“權屬”僅指的是房屋產權證，不包括國有土地使用權證，原因是張某等人與其簽訂合同購買房屋系開發商統一在成都市房地產交易中心辦理，該合同中約定的辦理權屬證書的部門及時間僅針對房地產交易中心。國土證的辦理只有在房產證辦理完畢后，再由產權人提供相應申請資料交開發商協助辦理，且雙方未就辦理國土證的時間作明確約定。雙方在合同約定的“出賣人在商品房交付使用后180日內，將辦理產權權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”的義務，也僅是將辦理產權證的資料報產權登記機關備案，并無辦理完房屋產權證并交付購房者的義務。
上訴人認為，其承擔逾期辦證的違約金的時間應從其交付房屋180天后至其將辦理產權登記的資料報登記機關備案為止，即從2006年1月1日至2006年5月23日止。
被上訴人張某等人認為，雙方購房合同中約定的“權屬登記”既包括房屋產權的登記，也包括國有土地使用權證的登記，同時合同中約定的開發商就辦理權屬證的義務不僅是備案義務，還應包括交付義務，且約定的辦證“規定期”亦是指180天，故法院一審認定的事實清楚，適用法律正確，應予維持。
庭審焦點
權屬登記內容如何確定
本報記者 王 鑫 劉曉燕 本報通訊員 陳敏渝
成都中院審理該系列案的審判長杜渝在記者的采訪時說，該案系因開發商逾期辦證引起的糾紛，事實方面比較清晰，雙方當事人對此并無爭議。當事人雙方對合同中約定的“權屬登記”是否包括國土證的內容成為主要的爭議焦點。這一爭議焦點也是當前商品房交易市場的買受人與出賣人雙方普遍存在的矛盾，是引發大量糾紛的根源所在。
杜渝告訴記者，商品房買賣合同格式條款中“權屬登記”是包括國有土地使用權證登記的。
《城市房地產開發經營管理條例》中規定，“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續……房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件”。
《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條也規定，“房屋權屬登記應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權力主體一致原則”。
杜渝說，根據上述規定，房屋產權證和國土使用權證均為房屋權利憑證，只有在“二證”齊全時房屋的權利尚稱完備，而任何一個購房者是否對房屋享有完全的權利都是至關重要的。雖然雙方當事人在合同中往往沒有明確權屬登記的范圍，但在約定不明的情況下，均應根據上述法律規定，認定權屬登記包括房屋產權和國土使用權的雙重登記義務，才更有利于維護購房者的合法權利。
杜渝在采訪中還說，從房地產辦證流程而言，出賣人即開發商負有的僅為“協助辦證”義務，在辦理相關權屬證書的過程中，除了開發商應備齊的資料外，購房者本身也需要準備其應提交的資料，而當房地產開發商將相關資料備齊交付給辦證機關后，購房者亦可自行辦理權屬證書，因此辦理權屬證書并非出賣人的法定義務，只有將資料備案登記才是房地產開發商的法定義務，在無特別約定的情況下，理應尊重交易習慣，作出切合實際的認定。
連線法官
逾期辦證不能全歸咎于開發商
本報記者 王 鑫 劉曉燕 本報通訊員 陳敏渝
就本案涉及到的相關法律問題，記者采訪了本系列案二審時的審判長杜渝。
杜渝告訴記者，本案中，開發商提供的格式合同是成都市房管局統一制訂的，該格式合同除了文義上模糊不清外，與實際辦證流程亦不相符合。根據當前實際辦證流程，國土使用證的辦理需以房屋分戶產權證的取得為前提，因此在制訂格式合同時，理應分別列明，即房屋產權登記備案的時間在交付房屋后若干日內，而國土使用權的登記備案時間應在房屋分戶產權證取得后若干日內。而本案中的涉及到的格式合同對此只作籠統的規定，使得出賣人在實際操作中經常不能在規定期限內完成，而不能完成的因素很多，不完全是出賣人的責任。
杜渝說，本案中開發商雖是格式合同的提供者，但其非格式合同的制訂者，因此合同中的歧義和不合理之處并非開發商的過錯，若一味按照合同法的規定，作出對其不利的解釋是不符合法律對于格式合同約束的立法本義的。本案還是應嚴格按照合同文義，作出最公平、合理及符合實際的解釋，才能最大程度上保護雙方當事人的利益。
杜渝說，開發商將資料備齊登記后，何時取得房產證已非其所能控制的范圍，倘若將“180日”界定為取得權屬證書的時間，事實上不僅約束了出賣人開發商，也同時為辦證機關設立了時間，而這種未經第三人同意即為第三人設立義務的民事法律行為是無效的。如果開發商按照約定的時間將資料備齊后交辦證機關登記，而辦證機關卻遲延辦證造成逾期，購房者仍然可以依據合同，要求出賣人為辦證機關的遲延辦證行為負責，這無疑是不公平的。
因此，該案應嚴格理解合同的文義，并結合當前實際作出實事求是的條文解釋，即：出賣人的義務應為資料登記備案的義務，而“180日”應為約束資料登記備案義務的時間，至于購房者何時取得權屬證書已非出賣人的義務。而“出賣人的責任”即應指與其備案登記義務相關的責任，如資料遺漏、有誤或其他辦證機關認為不符合辦證要求的情況等。
杜渝告訴記者，依照上述認定，開發商承擔違約責任的就應當分段計算。依照合同法的規定，違約方承擔的應為無過錯責任，即無論造成違約的是違約方還是第三人，均應由違約方向守約方承擔違約責任，但本案有其特殊性。首先，雙方當事人在合同中明確約定，如因出賣人的責任，致使買受人未在規定期限內取得權屬證書，承擔違約責任，因此逾期僅僅是承擔違約責任的其中一個要件，其還應滿足“因出賣人的責任”造成逾期的才應承擔違約責任。可以看出，雙方當事人的此種約定則排除了“非因出賣人的原因”的因素，而在出賣人已將相關資料交給辦證機關后，辦證機關何時能夠辦理完畢相關權屬證書，已非出賣人所能控制的范圍，因此不屬“出賣人的原因”，自然不應承擔違約責任。而且，辦證機關是國家行政機關，不屬與出賣人、買受人地位平等的民事主體，而合同法調整的是平等民事主體之間的債權債務關系，故行政機關的行政行為不屬合同法的調整范圍，從這一角度來講，該案亦不應適用合同法的無過錯責任。
在訴訟過程中，購房者往往只看重眼前的利益，力求更多地獲得違約金的賠償，此時法律就應發揮其本身具有的引導功能，作出更有利于社會現實和行業發展的判決。
杜渝告訴記者，基于以上考慮，法院最終認定，逾期辦證之日至開發商辦理房屋產權備案登記之日為逾期辦理房屋產權證的違約責任計算期間；房屋分戶產權證取得之日至開發商辦理國有土地使用權備案之日為逾期辦理國土證的違約責任計算期間，其中應扣除辦證機關辦理房屋分戶產權證的時間。
法規鏈接
《城市房地產開發經營管理條例》
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
《城市房屋權屬登記管理辦法》
第六條 房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
新聞鏈接
辦證延遲 業主索賠
開發商延遲辦證，被業主告上法庭，便辯稱是所在小區路段沒有命名導致辦證延期。2008年1月，重慶市渝北區法院作出一審判決，開發商被判承擔違約責任，支付王先生違約金53388元。
2004年10月份，王先生以66萬余元買下渝北區皇冠自由城的一處門面和車庫。《商品房買賣合同》約定，開發商延期交房，要支付已交房款萬分之三的違約金；交房90天內，因開發商的責任而不能交付房地產權證，開發商將支付8%的違約金。
王先生陸續完清購房款，卻直到2006年1月才得到房屋，延遲了一個月左右。接房后，開發商又沒有在約定時間交付房產證。王先生在忍無可忍的情況下，將開發商、重慶皇冠建設開發有限公司告上法庭，索賠逾期交房違約金3603元和逾期辦證違約金53388元。
庭審中，皇冠開發公司聲稱沒有延期交房，延遲辦證是派出所遲遲沒有對所在的路段名稱、編號進行確定。
法院查明，2006年3月，皇冠開發公司向派出所提出申請，要求出具路段證明，用于辦理房地產權證。派出所則答復，該小區所鄰路段尚在命名中，要等該路段正式命名后才能出證明。當年8月，派出所出具了該小區門牌號清單，路段名稱由原來的紅黃路97號變更為紫康路88號。2007年3月，皇冠開發公司才把資料提交給房地產管理部門。
測繪有誤 撤證賠錢
鄭女士購買商品房后不久發現商品房的公攤面積及房產面積測繪數據均存在問題。為此，鄭女士向法院提起訴訟，要求法院撤銷根據錯誤數據頒發的土地房產證并判處開發商賠償逾期辦理土地房產證的損失。2006年12月20日，廈門中院作出終審判決，判令開發商承擔逾期辦證的違約責任。
據了解，鄭女士在2001年購買了匯成公司開發的嘉蓮大廈商品房后，于2004年2月17日取得該房屋產權證。2004年4月22日，廈門土房局作出廈國土房《關于修正嘉蓮大廈測繪審核成果的決定》，該決定認為該項目原測繪成果中將技術轉換層的架空部分列入公攤依據不足，且與廈門慣例不符，決定對技術轉換層的架空部分做核減處理，不列入公攤。
2005年，杜騰等嘉蓮大廈業主就房屋測繪審核向廈門市思明區法院提起行政訴訟，該法院于2005年9月20日作出判決撤銷廈門土房局《關于修正嘉蓮大廈測繪審核成果的決定》；責令廈門土房局對嘉蓮大廈的房產測繪成果重新作出審核決定。一審宣判后，各方當事人均向廈門市中級法院提起上訴，2006年2月21日，廈門市中級法院作出終審判決，維持原判。
2005年鄭女士向廈門市中級法院提起行政訴訟，要求撤銷其取得的測繪數據有誤的土地房屋產權證。廈門市中級法院于2006年6月20日作出一審判決，撤銷該土地房屋產權證并責令廈門市政府重新作出土地房屋產權證。
2006年6月23日，鄭女士再次向法院提起訴訟，請求判令匯成公司賠償因其提交的測繪資料不符合相關法規的要求，導致鄭女士產權證被撤銷后至今未辦出而產生的損失，一審判決鄭女士敗訴。
鄭女士上訴至廈門市中級法院。
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