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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 律師支招：怎樣才能快速拿到產(chǎn)權(quán)證？ |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外11chelsea.com
時(shí)間：2009/1/12 10:57:00 |
購(gòu)房者從開發(fā)商手中領(lǐng)取房屋鑰匙后，并不等于已取得了房屋的所有權(quán)。只有當(dāng)購(gòu)房者取得自己的房產(chǎn)證時(shí)，才能真正享有對(duì)自己所購(gòu)房屋的所有權(quán)，即依法對(duì)自己所購(gòu)房產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。
多數(shù)購(gòu)房人都希望在收房后能盡快拿到自己的房產(chǎn)證，可事實(shí)常常是“千呼萬(wàn)喚辦不來(lái)”。要避免這種情況出現(xiàn)，律師提醒購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真簽訂購(gòu)房合同。
與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中的“買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書”中的“規(guī)定期限”是什么？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條和第十九條作出了對(duì)購(gòu)房者有利的解釋：在合同沒有約定購(gòu)房人取得房產(chǎn)證期限的情況下，按第十八條解釋：購(gòu)買期房的購(gòu)房人自房屋交付使用之日起90日、購(gòu)買現(xiàn)房的購(gòu)房人自合同訂立之日起90日，由于出賣人的原因，未能取得房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
按第十九條解釋：購(gòu)買期房的購(gòu)房人自房屋交付使用之日起超過(guò)一年零三個(gè)月、購(gòu)買現(xiàn)房的購(gòu)房人自合同訂立之日起超過(guò)一年零三個(gè)月，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。
在此律師提醒購(gòu)房者注意：上面所講的是合同沒有約定的情況，合同約定的還是要以合同約定為準(zhǔn)，購(gòu)房者要想縮短辦證時(shí)間，絕不能忽略購(gòu)房合同中的約定。
三步簽訂產(chǎn)證約定
第一步：購(gòu)房者要根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。購(gòu)房者須堅(jiān)持在與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同條款：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后（ ）日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的空格中填寫“60日”。
第二步：購(gòu)房者根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。要求開發(fā)商將購(gòu)房合同條款：“如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限（ ）內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書”中的“規(guī)定期限”，明確為“120日內(nèi)”。
第三步：參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的規(guī)定，購(gòu)房者具體約定合同條款中“雙方同意按下列某項(xiàng)處理”的內(nèi)容。
慎簽不合理的委托書
目前，開發(fā)商可能會(huì)要求購(gòu)房者在購(gòu)房合同外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證、并同意入住前將契稅和公共維修基金交給開發(fā)商的委托書。對(duì)開發(fā)商的這種減輕自己風(fēng)險(xiǎn)、增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的不合理做法，購(gòu)房者可加以拒絕。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。因此，無(wú)論購(gòu)房者是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，開發(fā)商都有責(zé)任同購(gòu)房者一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并協(xié)助購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。
房產(chǎn)證遲遲不能辦的問(wèn)題，大多是因開發(fā)商沒有完成房屋驗(yàn)收備案、超規(guī)劃批準(zhǔn)面積建設(shè)、土地出讓金沒有補(bǔ)齊等原因造成的。當(dāng)開發(fā)商具備了向購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶條件時(shí)，購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的手續(xù)其實(shí)非常簡(jiǎn)單。
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