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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 開發(fā)商的廣告宣傳材料能否視作合同內(nèi)容? |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外11chelsea.com
時間：2008/12/19 10:20:00 |
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開發(fā)商的廣告宣傳資料可視作合同內(nèi)容 |
宣傳資料上明明是兒童游樂設施和綠化帶，實際交房時卻變成了小區(qū)停車場，被房產(chǎn)商忽悠了一把的上海松江“紫東新苑”的部分業(yè)主拿起法律武器，成功地維護了自己的合法權益。日前，上海市第一中級人民法院對這起房產(chǎn)案作出終審判決，房產(chǎn)開發(fā)商共賠償俞小姐等29戶業(yè)主違約金13萬余元。
2004年1月，俞小姐簽下《商品房預售合同》，以36萬余元的價格購買了“紫東新苑”一套房子。交房時，俞小姐發(fā)現(xiàn)，明明是建兒童游樂場和綠化帶的現(xiàn)在已經(jīng)建起了停車場，圍墻不該建的建了而該建的卻沒建，大門的位置也發(fā)生了變化，與當初開發(fā)商的宣傳資料和《預售合同》中的附件大相徑庭。
俞小姐認為，開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃屬違約，于是起訴至法院，要求開發(fā)商恢復原狀，賠償違約金。開發(fā)商則辯稱，他們是按照規(guī)劃部門審批的圖紙建造了房屋并進行相關開發(fā),不存在違約問題，故要求法院駁回俞小姐的訴訟請求。
根據(jù)法院查明的事實，實際交付的“紫東新苑”小區(qū)與合同及宣傳資料比較，確實已有變更。而根據(jù)雙方合同約定，開發(fā)商未征得俞小姐等業(yè)主同意擅自變更小區(qū)布局，俞小姐有權要求開發(fā)商恢復原狀，如不能恢復，則應當承擔違約責任。鑒于現(xiàn)已建成的小區(qū)平面布局包括停車場等已經(jīng)通過規(guī)劃部門審核許可，已無法恢復原狀，故開發(fā)商須承擔違約責任。
據(jù)此，法院判決開發(fā)商向俞小姐支付違約金3607.78元。該小區(qū)其他一同起訴的28戶業(yè)主也分別獲得賠償。最終，這家開發(fā)商共賠償業(yè)主違約金13萬余元。
法官點評
雙方依法簽訂的《商品房預售合同》對當事人具有法律約束力。又據(jù)最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房的宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容。因此，關于兒童游樂設施的允諾等雖未載入預售合同，但符合上述司法解釋的規(guī)定，故該宣傳資料應當視為合同內(nèi)容。
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