撮合臺商購買臺南土地
居間人索要中介費獲賠
本報訊 （記者 李 芹 鄭金雄 通訊員 曹發貴）土地在臺灣，買賣交易卻是在福建廈門達成，后來由于中介費問題出現了糾紛，案件起訴到了廈門市中級人民法院。廈門中院先后作出兩份民事判決，判決被告吳先生支付中介費新臺幣220萬元、返還購地墊付款5萬美元。
臺灣籍人張女士于1948年5月20日購買了坐落在臺灣地區臺南縣永康鄉930號土地。之后，她回到廈門。后因海峽兩岸政治原因，她長期無法對該土地行使權利。來廈門投資的臺灣商人吳先生有意購買該土地但苦于沒有張女士下落的具體信息，僅知道她在福建。吳先生便委托廈門人林先生尋找張女士，并許諾促成交易后給予巨額報酬。
林先生動用各種關系找到了張女士，并促成了交易，1992年6月30日，吳先生與張女士在廈門市公證處簽訂交易上述土地的合同，價款為135萬美元（另加13萬美元利息），土地交易手續由張女士委托他人與吳先生一起辦理。同時，林先生為吳先生付款提供擔保。當年，由林先生代吳先生向張女士支付了5萬美元的款項。
1996年2月25日，林先生與吳先生簽訂《合約書》約定：林先生應得中介費新臺幣720萬元，預付新臺幣500萬元，剩余款項在臺南永康地政事務所同意辦理土地買賣過戶手續時即應兌現。1998年林先生去世。
隨后，上述土地被拆分為8塊，其中4塊被當地政府征用，剩余4地塊于2004年2月20日、5月5日過戶至被告吳先生名下。2006年4月，上述4塊地產被臺灣地區臺南地方法院檢察署凍結。吳先生一直未支付上述剩余的新臺幣220萬元的中介費。至于林先生所墊付的5萬美元，吳先生以從未聽林先生說過墊付款一事為由拒絕償還。
2007年1月，占女士、林某以林先生合法繼承人身份，向法院提起對吳先生的訴訟。原告請求被告支付中介費新臺幣220萬元、返還代墊款5萬美元。庭審中，原告以證據不足為由撤回第二項請求。此后，占女士、林某獲得了張女士的承認收到林先生墊付5萬美元的證明，于2007年5月再次提起訴訟，請求吳先生返還林先生墊付的款項5萬美元。
廈門中院審理后認為：林先生受被告吳先生委托，促成了被告與張女士之間買賣位于臺灣地區土地的交易，林先生的行為屬于居間行為。林先生與被告吳先生于1996年2月25日簽訂的《合約書》屬于對此前居間行為的確認。該《合約書》內容是雙方的真實意思表示、不違反法律規定，依法應認定為有效合同。
被告吳先生向張女士購買的坐落于臺灣地區臺南縣永康鄉的地產已于2004年2月20日、5月5日過戶至被告名下，即《合約書》所約定的支付所有居間報酬的條件已經成就，被告在該日就有義務將所有居間報酬支付給原告。目前，被告所取得的土地所有權僅被禁止處分，將來如果發生其取得所有權無效的情形，與本案屬于不同的法律關系，并不能作為被告至今仍不支付居間報酬的正當理由。被告未依照《合約書》的約定支付剩余居間報酬新臺幣220萬元，構成違約，應依照合同約定承擔違約責任。
在被告吳先生未能依據于1992年6月30日簽訂的合同約定，向土地出賣人張女士支付5萬美元情況下，林先生已根據《合約書》的約定履行擔保責任并替被告代付了5萬美元給張女士，該事實已經得到張女士本人的確認，足以認定。被告依法應當承擔向林先生的法定繼承人返還代付之款項的法律責任。
據此，廈門市中院先后作出兩份民事判決，判決被告吳先生支付中介費新臺幣220萬元、返還墊付款5萬美元。
宣判后，被告吳先生服從判決，主動向原告履行了判決確定的給付義務。
當事人說
原告：土地過戶，被告應支付中介費
被告：土地被凍結，繼續付款不公平
本報記者 李 芹 鄭金雄 本報通訊員 曹發貴
原告占女士、林某認為：
雙方在1996年2月25日的《合約書》中約定，在臺南永康地政事務所同意辦理土地買賣過戶手續時即應兌現中介費，原告的證據已證明張女士的地塊于2004年2月20日、5月5日過戶至被告吳先生名下，故支付中介費、返還墊付款的條件已經具備。
被告吳先生認為：
對原告主張的《土地買賣契約》、兩份《合約書》簽訂過程、合同內容及履行情況、土地已過戶、尚欠中介費新臺幣220萬元等事實沒有異議，但支付剩余中介費的條件尚未成熟。據1996年2月25日《合約書》規定:“如果土地買賣不能過戶，甲方(林先生)應償還乙方(吳先生)預先支付的500萬元新臺幣”。據此約定，吳先生如未能得到該買賣土地的所有權，林先生就無權得到中介費。現吳先生據此買賣的土地所有權因占有者方某等人的主張被臺南地方法院檢察署禁止處分。因此，被告尚未真正擁有向張女士購買的土地，所以原告向被告主張中介費條件尚未成熟。
原告的主張不公平，本案應中止訴訟。如果土地占有者的主張成立，那么，原告主張的中介費就不能成立，已支付的中介費就應當返還。其次，沒有證據證明林先生已經代被告支付了5萬美元給張女士，所以不能償還墊付款。
院長訪談
多措并舉 方便臺胞訴訟
本報記者 李 芹 鄭金雄
福建省廈門市中級人民法院院長朱珍鈕對記者說，由于廈門與臺灣之間的地緣、法緣、文緣、人緣、商緣等五緣優勢，兩岸人民的交往日益頻繁，經貿合作日益深入，廈門直接或者間接利用臺資項目約3000個，合同利用外資超過70億美元。廈門法院充分發揮職能作用，多措并舉，方便臺胞訴訟，最大限度地節約臺胞的訴訟成本。
一是簡化手續，實行“三快”原則。開辟涉臺訴訟直通車，簡化相關程序和手續，對涉臺案件做到快審查、快立案，及時移交業務庭審理。如臺灣當事人在法官面前簽署起訴狀、委托書，可以不必辦理主體授權公證和證明手續。臺商回臺灣地區取證需要時間的，給予必要的舉證期限。對申請訴訟保全但又無法提供財產擔保的臺商，法院采取靈活措施，以證據保全的方式代替，實現快速保全。對能夠送達的涉臺案件，參照普通案件的審限規定進行管理，基本上在送達后一個月內安排開庭，盡可能快審快結，縮短辦案時間，避免經濟關系爭議狀態的長時間停滯。
二是引導投資，延伸司法服務領域。許多臺商對大陸法律政策不太了解，在經濟行為中經常造成不必要的糾紛。法院及時通過審判和案例報道，在互聯網站上公布涉臺案件裁判文書，在媒體開設投資法律問題專欄，以及選取典型案例召開新聞發布會等形式，發布指導信息，積極引導臺商的投資行為，使臺商進一步明確臺資進入大陸市場的基本規則程序。法院還通過裁判，發現影響涉案臺企正常經營的問題和焦點，及時向公司董事會提出建議，幫助董事會健全制度、改進工作，幫助臺資企業走出經營管理僵局，得到了當事人的贊許。
三是力克“三難”，著力提高創新。在審理涉臺案件時存在“三難”：法律文書送達難、主體資格認定難、事實審查和證據認定難。對此，法院積極探索，摸索出不少有利于審判的成功經驗。如通過郵寄送達、親友送達、業務代理人送達、關聯案件訴訟代理人送達、“兩會”代轉、電話通知、傳真通知等各種手段進行送達，解決司法文書送達難問題。對臺灣當事人的資格認定，一般根據臺灣居民身份證和臺胞證上記載的資料確認其個人身份；對未到庭應訴的當事人，則根據當事人在大陸開展各種活動過程中提交的相關證件進行確認。對臺灣地區公證機關出具的公證書，經福建省公證協會確認后，原則上可作為案件證據使用。
近年來，廈門法院在保護兩岸當事人民事權益方面邁上了一個新臺階，減輕了兩岸當事人的訟累，及時、公正、有效地解決了當事人之間的民商事糾紛。
連線法官
這一案件一方面折射了大陸與臺灣之間的經濟交往密切并深入到社會生活的諸多領域；另一方面也反映了司法實踐中對個人中介境外地產的效力認定。原、被告雙方的爭議焦點是：中介費新臺幣220萬元的支付條件是否成就。
在通常情況下，居間人提供了約定的信息、促成雙方簽訂合同后，委托人就應當按照約定支付報酬，而當事人就支付時間進行約定或者附加一定條件也符合法律規定。1996年2月25日吳先生與林先生簽訂的《合約書》將地產過戶作為支付中介費（即居間報酬）的條件，該約定符合《中華人民共和國民法通則》第六十二條的規定。吳先生向張女士購買的坐落于臺灣地區臺南縣永康鄉的地產已于2004年2月20日和5月5日過戶至吳先生名下，即《合約書》所約定的支付所有居間報酬的條件已經成就，吳先生在該日就有義務將所有居間報酬支付給林先生的繼承人。
目前，吳先生所取得的土地所有權僅被禁止處分，將來如果發生其取得所有權無效的情形，與本案屬于不同的法律關系，并不能作為吳先生至今仍不支付居間報酬的正當理由。被告未依照《合約書》的約定支付剩余居間報酬新臺幣220萬元，構成違約，應依照合同約定承擔違約責任。
本案當事人約定的支付剩余購地款和中介費的條件是土地所有權過戶到吳先生名下，而不是以吳先生能夠占有和使用該土地為條件。雖然吳先生名下的土地又被凍結了，但畢竟在吳先生的名下，因此，上述條件已經成就。吳先生應當按照合同的約定履行自己的支付中介費和償還墊付款的義務。
法規鏈接
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》
第四條 合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。
《中華人民共和國擔保法》
第三十一條 保證人承擔保證責任后，有權向債務人追償。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第六十九條 違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
《城市房地產中介服務管理規定》
第八條 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。
房地產經紀人的考試和注冊辦法另行制定。
《中華人民共和國民法通則》
第六十二條 民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。
第八十四條 債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務關系。享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。
債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。
第一百零八條 債務應當清償。暫時無力償還的，經債權人同意或者人民法院裁決，可以由債務人分期償還。有能力償還拒不償還的，由人民法院判決強制償還。
焦點透視
大陸公民中介境外地產是否有效
本報記者 李 芹 鄭金雄
廈門居民中介坐落于臺灣地區的土地，表明大陸與臺灣之間的經濟交流密切并深入到社會生活的諸多領域，同時，這種交流也不斷給我們的司法實踐帶來新的問題，正如本案，就反映了大陸個人能不能中介境外地產的問題。
本案審判長曹發貴介紹說，這個問題應該從兩個角度來分析，第一，在我國大陸，對于個人從事中介活動所達成的房地產買賣中介合同效力問題的認定；第二，大陸公民中介境外房地產的行為是否合法有效。
曹發貴說，第一個問題，也存在爭議：有人認為，個人沒有經營房地產中介的資質，應認定相應居間合同無效。根據我國城市房地產管理法、《城市房地產中介服務管理規定》等規定，從事房地產中介業務的必須是具有相應資質的企業，而個人并不具備房地產中介、咨詢的相應資質，故林先生在本案中的中介行為均違反了有關房地產中介的法律規定，對所收取的款項在扣除實際支出費用后應返還給出資方。
對此，曹發貴認為，本案居間合同不違反法律禁止性規定，應認定有效。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條之規定，人民法院認定合同效力應當以法律、行政法規的強制性規定為依據。雖然我國城市房地產管理法第六十九條規定“未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款�！钡@是行政處罰措施，并未規定個人提供服務的房地產居間合同無效。而《城市房地產中介服務管理規定》屬于部門規章，不能作為認定合同效力的依據。
廈門大學法學院黃健雄副教授在接受采訪時也認為，居間人的資格不應影響合同的效力。黃健雄說，本案的特殊性除了當事人的身份、交易的標的物外，還有一個司法實踐中存有一定分歧的問題，即當事人的資格不符合一些行政法規的要求，該合同效力如何認定？雖然《城市房地產中介服務管理規定》和城市房地產管理法都對房地產中介機構的設置進行規范，但并沒有指向房地產中介服務行為的效力。有些規范性文件具有濃厚的行政色彩，主要是從行政上管理和規范房地產中介活動。而根據合同法和最高人民法院關于合同法的司法解釋的規定，違法的合同無效，這個法是指全國人大制定的法律和國務院行政法規的強制性、禁止性規定，而在這些強制性、禁止性的規定中，并沒有對違反居間人資格的效力作出規定。因此居間人的居間活動并不存在主體不適格的情形，雙方的約定應為有效，委托人應依照約定向居間人支付報酬。
對于第二個問題，曹發貴認為，大陸公民中介境外房地產的行為是有效的。首先，本案的中介行為發生在1992年，當時沒有任何相關法律法規，上述房地產法律法規并無溯及力。因此，法律法規并無禁止公民中介臺灣地區土地的強制性規定，這樣的中介行為也不違反我國公共秩序。其次，雖然本案應當適用居間人住所地法律即中華人民共和國法律，但我國城市房地產管理法并不適用于本案，只能適用合同法等民商事法律。城市房地產管理法第二條規定：“在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃�！庇捎谂_灣地區處于不同法域，從該法律規范的范圍來看，該法又將本案中介臺灣地區土地交易的情形予以排除適用。第三，我國城市房地產管理法屬于行政管理法律法規，不是調整平等主體之間法律關系的民商事法律法規，行政機關如何處理當事人違反行政法規的行為對當事人之間的商事合同的效力沒有影響。最后，從法理學角度來分析，法無禁止即授權，法律法規沒有禁止規定的老百姓都能做。因此，大陸公民中介臺灣土地具有正當性。林先生與被告吳先生于1996年2月25日簽訂的《合約書》屬于對此前居間行為的確認。該《合約書》內容是雙方的真實意思表示、不違反法律規定，依法應認定為有效合同。
名詞解釋
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同（合同法第四百二十四條規定）。如涉及到房地產業又稱為房地產中介服務合同。根據合同法對居間合同的規定，居間人的義務是提供訂約機會或提供訂約的媒介服務，居間方完成居間義務，委托方即應支付報酬。
