農村土地交易所掛牌 操作模式貢獻三大創新
“地票”交易終于開鑼。在重慶,“地票”的官方名字指的是“農村建設用地指標”。
12月4日,籌劃已久的重慶農村土地交易所終于掛牌。中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來,國土資源部副部長鹿心社,國家土地督察成都局有關官員悉數到會。
本報記者獲悉,作為第一家農村土地交易所,即以“地票”也就是“農村建設用地指標”作為主要交易標的,以此實現遠距離、大范圍的農村建設用地減少與城鎮建設用地增加相掛鉤。
“農村土地交易所意在探索建立城鄉統一的土地市場。”重慶市常務副市長黃奇帆表示,“一方面可緩解城市建設用地緊張,另一方面,實現了城鄉極差地租的價值化,這個價值并轉化為大城市反哺大農村的資金來源,為重慶統籌城鄉綜改的重要突破。”
在當天的掛牌儀式上,鹿心社代表國土資源部對重慶此舉表示支持,他希望重慶方面繼續積極探索。
“地票”如何交易
作為全國第一家農村土地交易所,重慶農村土地交易所是一家注冊資金5000萬元,由市政府全額出資,為市國土管房局直屬的副局級事業單位。
交易所總裁由市國土局副局長董建國擔任。董建國表示,交易所將按現代企業管理模式運營,其職能是建立農村土地交易信息庫,發布交易信息,提供交易場所,辦理交易事務。該交易所與重慶市國土交易所共用信息平臺。
重慶市還專門成立了一個農村土地交易所監督管理委員會,交易所在這個委員會領導下開展工作,并接受國土、農業、林業、水利、財政、稅務、審計部機構的監督和指導。
交易所主要開展地票交易。所謂地票交易,指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地,經過復墾并經土地管理部門嚴格審核產生的指標。所購得的地票可以納入新增加建設用地計劃,增加等量城鎮建設用地。除地票交易外,交易所也對農村土地承包經營權流轉提供服務。
主導這個改革的常務副市長黃奇帆表示,交易所的成立,一方面使農村閑置土地資源依法有序退出,解決農村建設用地浪費問題,另一方面,城市建設用地有比例有節奏地增加,解決了城市建設用地緊張的矛盾,但城鄉建設用地總量不增加,耕地總量不減少。
三大創新
本報記者獲悉,重慶土交所的整個操作模式,主要貢獻了三大創新。
獲得地票,并不等同于通常意義的用地指標。黃奇帆稱,這個交易所實際是解決了這樣一個問題,即按原本的程序,項目占用每一畝耕地,都需向中央政府申請,經批準后獲得征地指標,地方政府再進行征地,通過土交所招拍掛出讓。
在具體操作上,就是使農村建設用地減少,與城市建設用地增加,形成一個統一市場。即農村建設用地復為耕地,得到地票,成為產權市場的商品。這是第一大創新。
針對其他城市也在推行類似改革,黃奇帆表示,這些地區的嘗試,只在一個區或縣里的范疇,是項目與項目的置換,沒有形成遠距離交換,更像一個集市貿易的概念。而重慶的突破,在于此舉在全市范圍內開展,具備市場的要素。
另一個創新就是新的占補平衡模式。這主要是改變過去20多年土地占補平衡模式。“過去是國家批準項目,通過征地,將農田變成城市建設用地,幾年后再在農村造地,現在,則是先補后占,保持了耕地總量的不變。”黃奇帆稱。
重慶每年從國家獲得10到12萬畝指標。明年開始,國家報批會繼續進行,另有1萬多畝,即年度用地總量的10%左右,主要是房地產開發,在計劃指標之外,可通過這個交易所的市場渠道獲得。
再一個就是土地交易資金的流向。重慶土交所激活了城鄉土地市場,實現了城鄉級差地租的價值。黃奇帆稱,地票交易的收入,將全部返到農村,這為重慶大城市反哺大農村,找到了一個新的資金渠道。
“現在,不用向中央政府申請,而通過在交易所取得地票,項目業主就可以直接去征地。但是征了以后,如用于房產、工業等非農用途,仍要通過土地招拍掛,那時如果有競買者比你出價高,這塊地,就要在扣除成本后,過戶給更高的出價者。”黃奇帆說。
“這多出的10%城市建設用地指標額增加的部分,就是我們反哺農村的部分。”黃奇帆稱。
全國農村土地交易大市場？
在當天的掛牌儀式上,鹿心社代表國土資源部希望重慶方面將交易所建設成為立足西南,輻射西部,面向全國的農村土地交易大市場。
但從重慶的試驗來看,這還有更多問題需要厘清和解決。
建立農村土地交易所最早是重慶市委書記薄熙來在今年3月底,在對全市農村土地進行了全面調查的基礎上提出的構思。
隨后重慶市市政府組織專門人員,經兩個月調研,形成初步方案,并作為重慶向中央申請的12項政策之一,報送國務院有關部委。
重慶市政協常委、西南大學教授邱道持表示,“通過產權和用益權的轉讓,可為帶動兩冀,促進農村勞動力轉移,增加農業投入的資金。”
另一方面,重慶和其他地區一樣,農村建設用地閑置嚴重。據市國土局統計,重慶農村人均建設用地為250平方米,而城市人均為80平方米,一個農村人口轉化為城市人口便可節約170平方米建設用地。
重慶市國土局官員表示,土地交易所可實現耕地保護目標,及土地的節約利用,重慶現有農村戶籍人口2300萬,如果有1000萬轉移進城,就可節約17億平方米建設用地,等于增加250多萬畝耕地。
6月下旬,國家調研組到渝調研,對重慶的方案表示了初步肯定。8月上旬,國土資源部與重慶訂立統籌城鄉戰略合作備忘錄,提出支持設立重慶農村土地交易所,探索開展地宗交易和指標交易,逐步建立統一的城鄉土地交易市場。
但交易所的成立,仍經歷了艱難的過程。
重慶市相關操作人士告訴本報記者,農村土地交易所的標牌,實際在10月下旬左右就已做好,但由于土地制度為國家基本制度,改革的風險都很難預測,重慶方面希望獲得國家層面的認可和支持,因而遲遲未能掛牌。
邱道持表示,農村土地產權交易的風險,就承包地而言,它關系耕地紅線及國家糧食安全,進一步而言,就是農民土地權益如何保障,國家土地用途的管制如何落實,土地規模經營的風險如何控制等問題。
農村建設這一塊,涉及的風險,則是農民的安居,與土地收益的分享問題。“由于土地產權制度的不明晰,可能成為今后收益的分享帶來隱患。”邱道持表示。
鹿心社在當日的會上也強調,重慶要對針對不同的土地產權交易,建立起合理的分配體度,并使農村土地交易所日趨規范化,制度化。
重慶市在11月底制定的《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》,對收益分配環節作了規定,辦法規定,不同形式的農村土地交易,其收益將按不同比例在農民和農村集體經濟組織之間分配。
“單是農村集體經濟組織的主體是誰,就存在很多爭議。”邱道持說,但重慶作為綜改區,國家應支持其進行相關的探索。
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