簽訂房屋拆遷補償安置合同應(yīng)該注意哪些問題？
很多人會認為，既然雙方有關(guān)房屋拆遷補償安置事項都達成一致意見，且在拆遷辦監(jiān)督下簽訂房屋拆遷補償、安置協(xié)議，還有什么不放心的。事實并非那么簡單，事實上因拆遷合同引發(fā)的訴訟絕非少數(shù)。
房屋拆遷補償安置合同性質(zhì)。
盡管就城市房屋拆遷行為本身而言，有民事行為說和行政行為說爭論已久，其實，這種爭議是沒有結(jié)果的，國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》一出臺，先天性就存在著拆遷管理行為和拆遷補償安置行為交織、拆遷立法權(quán)和拆遷行政執(zhí)法合一、公益拆遷和商業(yè)拆遷不分等諸多問題，必將造成百家爭鳴局面，至少我關(guān)注拆遷十幾年從來沒見過哪部事關(guān)國計民生立法執(zhí)行起來象拆遷條例如此不盡人意，糾紛不斷。
以筆者之見，房屋拆遷補償安置協(xié)議屬民事合同，是建立在當(dāng)事人雙方平等、自愿、等價有償、誠實信用等基礎(chǔ)上，按照合同法所要求的程序、形式，對拆遷當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)明確約定的協(xié)議書。
拆遷合同常見問題
一、拆遷主體不規(guī)范。
（1）拆遷指揮部作為合同一方當(dāng)事人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，指揮部無法人資格，不能獨立承擔(dān)責(zé)任，再者，其也不是合法拆遷人，與指揮部簽訂拆遷協(xié)議后患無窮。如我所見溫州某商城商戶與舊城改造指揮部簽定拆遷協(xié)議后，十年不能回簽，開發(fā)商把部分本用于回遷商業(yè)房賣掉了，怎么辦？誰來擔(dān)任訴訟被告、誰來承擔(dān)責(zé)任，合同無效還能享受回遷安置優(yōu)先權(quán)或購房款一倍以內(nèi)賠償責(zé)任嗎？
（2）沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司。如江蘇省新沂市出現(xiàn)的四年四審案，被拆遷人與領(lǐng)取許可證而無開發(fā)資質(zhì)的某公司簽訂了拆遷補償安置回遷協(xié)議，由于拆遷人因無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)采取委托另一家公司開發(fā)，而受托開發(fā)人又把協(xié)議回遷的房屋賣掉，出現(xiàn)購房人與被拆遷人兩人爭一套房，經(jīng)過一、二審和再審一、二審，四年耗盡多少心血和財力，買房人和被拆遷人都是受害者。
（3）拆遷事務(wù)所或拆遷公司。按理，這些屬于拆遷實施單位，職責(zé)是拆除房屋，受托參與拆遷談判等拆遷活動，其不是拆遷人，應(yīng)由拆遷人簽訂協(xié)議，否則合同責(zé)任由誰承擔(dān)難辦，只有被拆遷人收到拆遷事務(wù)所或拆遷公司特別授權(quán)委托書時，才可考慮與之簽訂協(xié)議。
二、內(nèi)容不確定。這是開發(fā)商最愛玩的游戲，也是爭議最多，對被拆遷人最不公平點。
（1） 房屋回遷時間不定，只說拆遷人提前一個月通知被拆遷人拿房結(jié)算，幾年都拿不到房而又不構(gòu)成違約。
（2）結(jié)算方法不明，特別是對開發(fā)的房屋如何定價，最后開發(fā)商定個高價，被拆遷人吃虧很大。
（3）房屋回遷或安置地點不明，似乎是等建成后再分配，屆時有爭議怎么辦，筆者每次看到集體土地房屋拆遷合同時都如此，造成聽話的、關(guān)系好的分好房，敢于維護利益的人反被按排差的.
（4）過渡費、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失不具體。有的拆遷一拆十年沒結(jié)束，過渡時期很長，但就過渡費沒作詳細約定，怎么制約拆遷人。
（5）違約責(zé)任沒約定，這是最重要條款，卻被拆遷人有意不設(shè)定和被拆遷人不懂得而不在拆遷合同里，多次出現(xiàn)被拆遷人維權(quán)十分被動局面，否則，開發(fā)商怎么敢把約定回遷房屋賣掉，拆遷數(shù)年沒結(jié)果也無所謂
附 房屋拆遷安置補償合同范本
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房屋拆遷安置補償合同
甲方(拆遷人)：____________________________________
地 址：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務(wù)：____________
乙方(被拆遷人)：____________
地 址：________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務(wù)：____________
如乙方系自然人：注明姓名、性別、年齡、住址、工作單位等，并表明房屋共有人和共有人自然情況、聯(lián)系方式，且共有人最好簽字或出具委托書。
甲方因 建設(shè)項目需要，經(jīng) 機構(gòu)批準(zhǔn)，并于 年 月 日領(lǐng)取了 號拆遷許可證，取得對乙方房屋拆遷權(quán)，根據(jù)城市房屋拆遷安置補償法規(guī)、政策和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙（如涉及租賃的加上承租人）雙方協(xié)商，現(xiàn)就乙方房屋拆遷安置補償達成如下協(xié)議。
第一條 項目名稱、地點
甲方保證合法取得建設(shè)項目，名稱________________，建設(shè)單位________ 《拆遷許可證》文號________ ，合法領(lǐng)取。因項目或許可證不合法，則甲方構(gòu)成欺詐，承擔(dān) ---責(zé)任。
第二條 被拆房屋現(xiàn)狀
(一)乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋____間，結(jié)構(gòu)---- ，產(chǎn)權(quán)證證號碼 ，載明建筑面積計____平方米，使用面積____平方米，實際丈量建筑面積 平方米，使用面積 平方米。
(二)乙方有正式戶口____人，常住人口____人，應(yīng)安置人口____人，分別是(姓名、性別、年齡、關(guān)系等)，（集體土地房屋拆遷用）
(三)被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于________________。（公房租賃還是私有），私有共有人哪些。
（四）被拆遷房屋用途： 其中居住面積 平方米， 經(jīng)營面積 平方米。
（五）房屋抵押或出租等情況說明：
第三條 拆遷安置
(一)甲方對乙方安置房屋____間，建筑面積________ 平方米，使用面積____ 平方米，居住面積____ 平方米。房屋用途徑 ，具體位置 （必須詳細） ，（期房還是現(xiàn)房或正在建造的房屋）甲方保證該房產(chǎn)權(quán)甲方有權(quán)安置，因產(chǎn)權(quán)或質(zhì)量出現(xiàn)糾紛，按甲方違約處理。甲方負責(zé)為乙方辦理住房進住手續(xù)。
(二)甲方提供乙方臨時過渡周轉(zhuǎn)房屋____間。面積 ，地址 ： 。
(三)乙方臨時過渡期限自____年____月____日至____年____月____日。
甲方保證乙方在過渡期限內(nèi)回遷，乙方在收到正式安置通知____日內(nèi)，應(yīng)遷入安置用房內(nèi)。 。
（四）乙方自己找房過渡的，甲方每月付給乙方臨時安置補助費費工 元，
第四條 安置房屋的標(biāo)準(zhǔn)
(一)甲方提供給乙方的安置房屋，其建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合________ 頒發(fā)的________標(biāo)準(zhǔn)；
(二)建造質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合________________；
(三)房屋內(nèi)應(yīng)當(dāng)有以下設(shè)施：
1.____________________
2.____________________
3.____________________
第五條 拆遷安置房屋產(chǎn)權(quán)
(一)乙方被安置房屋的產(chǎn)權(quán)原屬于 單位（包括誰開發(fā)），協(xié)議簽訂后屬乙方，但交付前的所有風(fēng)險甲方承擔(dān)
（二）甲、乙雙方如需簽訂房屋買賣合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，房屋合同作為本合同附件與本合同具有同等法律的約束力。但買賣合同內(nèi)容不得與本合同抵觸。
第六條 房屋拆遷補助
（一）甲方支付乙方搬家補助費________元；臨時過渡費(含交通補助、供暖補助等)____元；提前搬家獎勵費________元；其他補助費________元；共計人民幣________ 元。于 時間由甲方支付給乙方
（二）甲方因拆遷造成乙方停產(chǎn)停業(yè)損失，雙方同意一次性支付 元， 日內(nèi)由甲方付給乙方。
第七條 被拆遷房屋補償與結(jié)算
甲方對被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)人按以下方式進行補償：
1.貨幣作價補償。
甲方支付乙方拆遷房屋、附屬物補償費合計____元（不含前面所確認各類費用）。本合同簽訂時支付。
2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
乙方需支付甲方房屋差價 元，其中被拆遷房屋補償費、各類補助費總計 元，甲方安置乙方房屋價值觀 元，差價 。
第八條 乙方在____年____月____日前應(yīng)將原住房騰空，并交甲方拆除。逾期甲方可強行拆除，責(zé)任在乙方。
第九條 乙方私自搭建的建筑或附屬設(shè)施應(yīng)在____年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有權(quán)拆除。
第十條 乙方安置屬于臨時過渡的，應(yīng)在收到甲方正式安置通知____日內(nèi)遷入安置住房內(nèi)。逾期不搬遷的，不再享受各種補助費，并每逾期一天罰款____元。
第十一條 甲方應(yīng)在本合同第約定的臨時過渡期期滿前保證乙方按期回遷，逾期不能回遷的，甲方應(yīng)在臨時過渡期滿____天前通知乙方，.逾期____個月內(nèi)，甲方按本合同約定的臨時過渡費的____％向乙方加付臨時過渡費，逾期超過____個月，甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的____％向乙方加付臨時過渡費。
第十二條：違約責(zé)任，（一定非常詳細）
第十三條 本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。
第十四條 本合同一式 份，甲、乙雙方各持一份，（房屋共有人、承租人租各一份）報房屋拆遷主管部門備案一份。
甲方：________________________
乙方：
年 月 日
見證或公證單位
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