1.1 制定目的
為規范和促進本市律師辦理商品房交易法律業務，提高律師的服務質量和水平，特別是指導年輕律師廣泛參與商品房交易法律業務，按中華全國律師協會和上海市律師協會的要求，上海律協建筑與房地產法律研究委員會制定本指引。本指引并非強制性或規范性規定，僅供本市律師在辦理商品房交易業務時參考。
1.2 概念界定
（1）本指引所指的商品房，是指依據法律、法規及其他相關規定可以在市場上自由交易、不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等，但不包括公有房屋、廉租住房、經濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。
（2）本指引所指的商品房交易，具體包括商品房預銷售、二手房買賣以及商品房抵押、租賃等其它以房屋所有權為前提的交易行為。
1.3 律師辦理商品房交易業務的基本原則
律師辦理商品房交易業務，應當堅持對委托人誠信負責的原則，恪盡職守，勤勉盡責，不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護委托人的合法權益和國家有關法律法規的正確實施。
1.4 律師辦理商品房交易業務的前提和要求
律師辦理商品房交易業務，應當依據與委托人簽訂的委托協議，在委托權限內依法履行職責，不得損害委托人的合法權益；同時應當保守當事人的商業秘密和個人隱私，按有關規定須向司法行政主管機關通報案情及已失密或者已解密的除外。
1.5 本操作指引的業務適用范圍
本操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴訟服務，律師代理委托人從事商品房交易在起草、修改有關的各種合同以及辦理有關登記備案手續時應注意的有關事項是本操作指引的重點。律師在代理有關商品房交易的訴訟案件時，本操作指引也具有一定的指導作用。
2.1.1 概念界定
（1）商品房現售，是指房地產開發企業將已竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。這就是說商品房要現售，必須已竣工驗收合格，取得竣工驗收合格證明，這是國家對商品房現售的基本要求。但有的省市提高了商品房現售的標準，例如上海目前規定商品房現售，房地產開發企業必須已經取得商品房初始登記的房地產權證（大產證），沒有取得大產證的新建商品房銷售行為均視為商品房預售。
（2）商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
（3）商品房預售許可證，是指商品房符合預售條件后，經房地產開發企業申請，房地產開發管理部門核發的同意房地產開發企業進行商品房預售的書面證明文件。
（4）返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》明令禁止這種銷售方式。
（5）售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》規定：未竣工的商品房不得通過售后包租的方式銷售。
（6）預測面積，又稱暫測面積、合同約定面積，是指在商品房預售中，房地產開發企業或者其委托的有資質的測繪部門根據設計圖紙計算出來的預售商品房面積。
（7）實測面積，又可稱產權登記面積，是指預售商品房竣工驗收后，經有資質的測繪機構實地測量，房地產行政管理部門確認登記的房屋面積。
（8）面積誤差比，是指實測面積（產權登記面積）與預測面積（合同約定面積）發生誤差的比例，具體計算方法是：
面積誤差比=×100%
（9）套內建筑面積，成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。
1）套內使用面積包括：
a.臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和；
b.躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
c.不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
d.內墻面裝修厚度計入使用面積。
2)套內墻體面積，新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的圍護或者承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內墻體面積。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內墻體面積。
3）套內陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
（10）分攤的共有建筑面積，分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數。
1）共有建筑面積由以下兩部分組成：
a.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛室等共有部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積。
特別提示：單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或者俱樂部、倉庫、人防工程等）以及為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。
b.套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。
2）共有建筑面積分攤系數是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數。
（11）代理銷售，是指房地產開發企業委托具有房地產經紀資格的專業公司代為銷售商品房的行為。
（12）包銷，一般是指房地產開發企業將其開發建設的房屋交由包銷人以房地產開發企業的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。
（13）維修基金（資金），是指為保障房屋及其相關公共設施的正常維修、更新，由房地產開發企業和購房人按一定標準交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關公共設施維修、更新的資金。
（14）規劃設計變更，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，但由于建設工程的復雜性，在施工過程中，原有的一些規劃設計可能必須變更，但這種變更必須經規劃部門的批準或者設計單位的同意。如果變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向發生變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或者接受變更。
（15）二書，一般指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
（16）住房公積金，是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體（以下統稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲金。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%-7%，并有上限、下限規定，這是法規規定必須繳納的。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%-8%交納補充公積金，補充公積金存在上限。前述上限、下限每年調整。
（17）住房公積金個人購房貸款，是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買自住住房的住房消費貸款。正常繳存住房公積金的城鎮職工，在本城鎮購買具有所有權的自住住房時，可以其所購買的產權住房作抵押，向住房公積金個人購房貸款受托商業銀行申請住房公積金個人購房貸款。
（18）抵押貸款購房（購房按揭），即商業貸款，是指購房者在購買房屋時，由于資金不足，以所購產權房做抵押，向銀行申請的占所購房房價一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給房地產開發企業或者第三方機構。然后，購房者按貸款合同約定逐月或者逐年還款的行為。在實際操作中，一般由房地產開發企業或者第三方機構提供階段性保證責任或者全程保證責任。
（19）組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購城鎮住房作為抵押物同時申請住房公積金個人購房貸款和商業性個人住房貸款，該貸款方式稱為個人住房組合貸款。
（20）個人住房置業貸款擔保，是指借款人向城鎮公積金管理中心或者商業銀行申請住房公積金個人購房貸款或者商業性個人住房貸款時，由擔保公司為其提供承擔連帶責任的保證擔保。現階段上海住房置業貸款擔保公司為住房公積金個人購房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔保。
（21）大產證，即新建商品房初始登記后的房地產權證，是指房地產開發企業在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產權證。這是買受人辦理小產證的前提。
（22）買賣轉移登記，是指商品房買賣合同雙方當事人持合同和相關文件向房地產登記機構申請將該商品房產權登記至買受人名下的行為。
（23）小產證，即買賣轉移登記后買受人取得的所購房屋的房地產權證。
（24）房地產廣告，指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預訂、預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。
（25）商品房銷售廣告，是指房地產開發企業在取得地方政府建設管理部門頒發的預售或者銷售許可證明的前提下，發布的商品房預售、出售廣告，包括報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，以及售樓書及各種宣傳材料、施工現場的廣告牌、樣板房展示等。
2.1.2 法律依據
（1）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于1994年7月5日通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）；
（2）《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第二百四八號，由國務院于1998年7月20日發布，自發布之日起施行）；
（3）《城市商品房預售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發布，根據2001年8月15日《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》、2004年7月20日《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》修正）；
（4）《城市房地產轉讓管理規定》（建設部令第九十六號，由建設部令第四十五號于1995年8月7日發布，根據2001年8月15日《建設部關于修改〈城市房地產轉讓管理規定〉的決定》修正）；
（5）《商品房銷售管理辦法》（建設部令第八十八號，由建設部于2001年3月14日發布，自2001年6月1日起施行）；
（6）《上海市房地產轉讓辦法》（上海市人民政府令第四十二號，由上海市人民政府第四十二號令于1997年4月30日發布，根據2000年9月20日《上海市人民政府關于修改<上海市房地產轉讓辦法>的決定》第一次修正，根據2004年4月21日《上海市人民政府關于修改<上海市房地產轉讓辦法>的決定》第二次修正并重新發布，2004年6月24日上海市人民政府令第二十八號，《上海市人民政府關于修改<上海市化學危險物品生產安全監督管理辦法>等32件市政府規章和規范性文件決定》（2004年7月1日起實施）修改）。
2.2.1 簽訂認購（預訂）協議的前提條件
簽訂認購協議的前提條件是開發商已辦妥立項、規劃、報建審批手續。
特別提示：上海市房屋土地資源管理局規定，簽訂認購（預訂）協議時開發商還必須取得《商品房預售許可證》，否則開發商要遭受行政處罰，但認購協議不會被確定無效。
2.2.2 認購（預訂）協議基本內容
（1）當事人姓名或者名稱；
（2）預訂房產座落地點、面積；
（3）價格；
（4）預訂期限；
（5）定金數額；
（6）定金處理辦法。
特別提示：
（1）如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
（2）有的省市訂有預定協議示范文本，如《上海市商品房預訂協議》。購房人提出采用示范文本的，房地產開發企業不得拒絕。
2.2.3 定金的處理
（1）出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規定的沒收或者雙倍返還處理。
（2）如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
特別提示：認購書中常常出現訂金、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金。如果認購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么此時訂金和押金即具有定金的性質。
2.3.1 廣告審查
商品房銷售廣告，應具備以下必須載明的事項：
（1）開發企業的名稱；
（2）中介服務機構代理銷售的，應載明該機構名稱；
（3）預售或者出售許可證書號。
如果以上事項欠缺，購房者就應慎重或者再作仔細調查。規范的商品房銷售廣告，一般還會標注忠告性用語，如“本廣告僅作參考。廣告中具體確定的內容，可作為購房合同附件等”。
2.3.2 禁止發布銷售廣告的情形
（1）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；
（2）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；
（3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（4）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；
（5）權屬有爭議的；
（6）違反國家有關規定建設的；
（7）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；
（8）法律、行政法規規定禁止的其他情形。
2.3.3 要約邀請與要約的區別
（1）商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發商不具有約束力。
（2）開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
2.4.1 商品房預售的條件
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（4）已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
特別提示：上海市商品房預售必須具備更加嚴格的條件：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有《建設用地許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；
（3）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規定標準：
1）2000年6月20日前取得《建筑工程施工許可證》者，按提供預售后商品房計算，投入開發建設的資金達到建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
2）2000年6月20日后取得《建筑工程施工許可證》者，商品房預售應達到的標準為：七層以下（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層以上（含八層）商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）；
（4）已經確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建設的配套建設計劃；
（5）已經與本市從事房地產項目資金監管的專業機構簽定預售款監管協議；
（6）已經制定房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同；
（7）房地產開發企業已取得《商品房預售許可證》。
2.4.2 申請商品房預售須提交的材料
（1）申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房基本情況，包括具體座落、申請預售的房屋面積、幢數、編號等和申請預售的理由；
（2）企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（3）土地使用權出讓合同和房地產權證；
（4）建設工程規劃許可證；
（5）建設工程施工許可證；
（6）建筑工程質量監督部門核發的商品房基礎驗收合格證明或者由已按規定簽訂預售款監管協議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達到規定標準的證明；
（7）與本市注冊的銀行簽訂的預售款監管協議；
（8）水、電、煤等配套基礎設施已經落實的有關證明；
（9）與建筑工程承包公司或者施工單位簽訂的總承包合同或者施工合同及工程進度計劃；
（10）商品房預售方案。內容包括：商品房座落、結構、裝修與設備標準，預售計劃、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；
（11）房屋使用公約，與所聘物業管理公司簽訂的物業管理服務合同，物業公司的資質證書；
（12）商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；
（13）經審核批準的自制商品房預售合同樣本或者采用市房地局制定的商品房預售合同示范文本的書面承諾；
（14）申請預售時上月的房地產開發經營月報表。
特別提示：外資企業申請商品房預售還須提供外資委的企業批準證書。
2.4.3 商品房無證預售的風險
開發商預售商品房應出示《商品房預售許可證》，預購人應認真查驗該證記載的內容是否與實際情況一致以及是否包含所要預購的商品房。
未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、訂購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為。
房地產開發企業未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，將被認定無效，除非在起訴前取得商品房預售許可證。
2.5.1 商品房現售的條件
（1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（4）已通過竣工驗收；
（5）拆遷安置已經落實；
（6）供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者確定施工進度和交付日期；
（7）物業管理方案已經落實。
特別提示：上海的商品房現售是指取得商品房初始登記的房地產權證后的商品房銷售行為。上海房地產開發企業在商品房未經土地、房屋的共同初始登記并已領取房地產證前，其銷售商品房的行為均屬于商品房預售行為。
2.5.2 返本銷售的禁止和售后包租的限制
（1）房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；
（2）房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
2.6.1簽約前的審查
（1）《商品房預售許可證》或者竣工驗收合格證明（或者開發商初始登記的《房地產權證》）和出售許可證明中關于房產的內容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息，應與所購買的房地產的棟號、樓層、名稱等相符。
（2）房地產開發企業的營業執照、委托銷售的代理銷售企業的營業執照、房地產經紀資格證書和代理銷售合同或者委托銷售證明應當真實有效。
2.6.2 簽約時買受人的知情權和開發商的義務
（1）房地產開發企業銷售（包括預售、現售）商品房時，應在售樓處將有關房屋建筑面積計算資料或者測算資料進行公示，供購房者查閱。公示的資料包括：
1）房屋土地權屬調查報告書（房屋土地調查機構提供）；
2）建筑平面布置圖（經規劃管理部門審核同意）。
（2）簽署商品房預售合同時，購房人要求查閱面積計算表或者測算表的，開發商應向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；
（3）簽訂房屋交接書或者簽訂商品房現售合同時，開發商應向購房者提供《房屋建筑面積測算表》。
特別提示：前述計算表和測算表中的《房屋公用部位建筑面積說明》必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。
2.6.3 商品房買賣合同的基本內容
商品房買賣可采用上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局制定的出售合同或者預售合同的示范文本，合同內容主要包括：
（1）當事人名稱或者姓名和住所；
（2）商品房銷售依據；
（3）商品房基本情況；
（4）計價方式與價款；
（5）面積確認與面積差異處理；
（6）付款方式與期限；
（7）逾期付款的違約責任；
（8）交付期限；
（9）逾期交房的違約責任；
（10）規劃、設計變更的約定；
（11）交接的條件；
（12）關于產權登記的約定；
（13）出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾；
（14）保修責任；
（15）房屋用途；
（16）雙方約定的其他事項；
（17）解決爭議的方法。
特別提示：商品房買賣也可自擬合同文本；在自擬合同訂立前，應當將合同文本報工商行政管理部門備案。
2.6.4 面積差異的處理
按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同沒有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
（3）買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
2.6.5 套內建筑面積與分攤的共有面積
商品房建筑面積由套內面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人依法對其享有權利，承擔責任。
按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
預售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差，是指除房屋建筑設計變更外的其他原因引起的誤差。面積誤差比計算公式如下：
產權登記面積-預測面積
面積誤差比= ___________________________ *100%
合同約定面積
商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內建筑面積分開處理的辦法處理：
1、共用部位分攤的建筑面積增減的處理辦法
（1）預售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內（包括0.8%），預售合同約定的轉讓總價格不變。
（2）實測面積大于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人也不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產開發經營企業應退還超出0.8%部分的房價款。
2、套內建筑面積增減的處理辦法
（1）套內建筑面積按“按實結算”的原則處理，房地產開發企業應根據這一原則與購房人平等協商，通過預售合同約定具體的處理辦法。
（2）凡合同沒有約定處理辦法的，實測面積大于預售合同約定面積的，購房人不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積的，房地產開發企業應退還多收的房價款。
3、商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積與交付時的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積不一致時，仍按上述辦法處理。
4、預售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔增加部分的房價款；房屋建筑面積減少的，房地產開發企業應退還多收的房價款；但合同另有約定的，從其約定。
2.6.6 規劃、設計變更的處理
房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
2.6.7 預購商品房的轉讓
預售合同登記備案后，預購人需轉讓預售的商品房的，應當按照下列方法辦理：
（1）尚未付清預售商品房總價款的，預購人應當在征得房地產開發企業同意后，與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同；
（2）已經付清預售商品房總價款的，預購人可以與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同，并書面通知房地產開發企業。
預售的商品房轉讓時，預售合同載明的權利、義務隨之轉移。
預售商品房轉讓，原預售合同采用示范文本的，雙方應協商簽署原預售合同后的《本合同權益轉讓書》，并向房地產登記機構辦理預購商品房轉讓預告登記。
特別提示：自2004年4月26日起，上海規定預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產權證前，預購人進行轉讓的，可以按規定辦理預售商品房轉讓的預告登記。
2.6.8 房屋建設工程轉讓與預售合同的處理
房屋建設工程轉讓前已經進行商品房預售的，房屋建設工程轉讓人應當將房屋建設工程轉讓的情況書面通知商品房預購人。商品房預購人有權在接到書面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。
商品房預購人未按照前款規定要求解除商品房預售合同的，應當由房屋建設工程受讓人繼續履行商品房預售合同。
2.6.9 土地使用權轉讓
房屋銷售時，房屋所有權和該房屋使用范圍內的土地使用權同時轉讓。房屋分層、分套轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應比例的土地使用權。
2.6.10 出賣人過錯責任
有以下五種情形導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（1）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（2）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（3）故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者所售房系系拆遷補償安置房屋的事實；
（4）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（5）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2.7.1 商品房的代理銷售
1、代理機構的資格
房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
2、代理銷售委托合同
房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。
3、代理銷售過程中的限制
受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書；受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用（包括不得加價銷售）；商品房銷售人員應當經過專業培訓。
2.7.2 商品房的包銷
1、包銷合同
出賣人與他人（包銷人）可以訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買。
2、包銷行為中的限制
包銷人可以高于包銷合同約定的價格向購房人出售包銷的商品房；出賣人未經包銷人同意，自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。
在包銷關系中，如果出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務沒有明確約定或者約定不清的，買受人與出賣人發生商品房買賣合同糾紛，包銷人為訴訟參加人。
3、包銷人的資格
關于包銷人的主體資格問題，目前國家法律、行政法規都沒有明確規定，政府管理部門對包銷行為也沒有規定。包銷合同只要是開發商與包銷人雙方的真實意思表示，且合同內容不違反國家法律、行政法規或者社會公共利益，不應對包銷人的主體資格予以苛求。包銷人不具備房地產開發經營資格或者商品房中介、經紀資格的，不影響包銷合同的效力。
2.8.1 商品房買賣貸款協議、擔保協議和保險合同
購買住房會涉及住房公積金個人購房貸款協議、商業性個人住房貸款協議、或者住房公積金個人購房和商業性個人住房組合貸款協議，公積金貸款還要簽署個人住房置業貸款擔保協議，商業貸款銀行會要求進行投保，需與保險公司簽署保險合同。
購買非住宅商品房只能商業貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險合同。
2.8.2 住房公積金貸款的限制
（1）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的住房；
（2）購買的房屋用于本人家庭自住。
2.8.3 住房公積金貸款的條件
（1）具有城鎮戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購房合同中購房人必須一致。
（2）借款人家庭（一對夫婦）沒有住房公積金債務或者其他數額較大，可能影響還貸能力的債務。
（3）借款人申請貸款前，累計繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計滿24次）并且貸款前6個月為連續繳存。
（4）購買共有產權的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾。
（5）住房公積金欠繳單位，在為職工個人補繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個人購房貸款。此項業務限在建行辦理，同時須經市公積金管理中心復議同意。
（6）購房首期付款的金額不低于總房價的20%。
2.8.4 商品房住房貸款額和期限
1、公積金貸款的數額和期限
目前單筆公積金貸款最高限額為10萬元，有補充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元，貸款額度不超過房屋總價的80%，最長期限30年。貸款年限具體到借款人，最長不超過法定離退休年限后5年。
2、商業貸款的數額和期限
目前商品房的商業貸款單筆貸款無最高限額，但需根據借款人每月還款能力進行測算確定，并且不超過總房價的80%，最長期限30年，且貸款最長年限計算不超過借款人滿70周歲。
3、組合貸款的數額和期限
組合貸款的，貸款額總計不能超過住房總價發80%，最長期限30年，最長不超過法定離退休年限后5年。
2.8.5 非居住房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
2.8.6 商品房買賣合同對貸款合同的限制
商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人可要求解除商品房擔保貸款合同的。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
2.9.1 商品房交付使用
1、交付使用的內容
商品房的交付由物的交付和權利的交付組成。物的交付即對房屋的轉移占有，權利的交付即房地產權利的轉移登記。如果當事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。
2、交付的后果
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
2.9.2 商品房的交付要求
（1）房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證或者房地產權證（大產證）的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
（2）房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一樣，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
2.9.3 交付時應提供的文件
銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（下稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，買受人還可以要求房地產開發企業提供實測面積的有關資料。
（1）《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1）工程質量監督部門核驗的質量等級；
2）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
3）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統，保修期為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，保修期為2年；
4）用戶報修的單位答復和處理的時限。
（2）《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應包括以下內容：
1）開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；
2）結構類型；
3）裝修、裝飾注意事項；
4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6）門、窗類型，使用注意事項；
7）配電負荷；
8）承重墻、保留墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；
9）其他應說明的問題。
特別提示：上海市住宅交付時還應根據約定提供《住宅交付使用許可證》或者《上海市房地產權證》；非住宅交付應根據約定提供竣工驗收合格證明或者《上海市房地產權證》。
2.9.4 商品房的保修責任
1、保修責任的約定
房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。
2、保修期的計算
保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
3、保修義務
在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。商品住宅委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。因不可抗力或者買受人使用不當造成的商品房損壞，房地產開發企業不承擔責任。
2.9.5 商品房質量與合同解除
商品房交付使用后，買受人認為主體結構不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人也可要求解除合同和賠償損失。
2.10.1 首期維修基金的交納
新建商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金：
（1）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。
（2）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。
特別提示：新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。
2.10.2 維修基金專戶的開立
維修基金應開立專戶，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。業主委員會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。
2.10.3 首期維修基金的交納時限
新建商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：
（1）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按2.10.1第1款的標準，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（2）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按2.10.1第2款的標準，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（3）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按2.10.1第2款的標準交納維修基金，存入專戶銀行。
2.11.1 商品房登記的效力
商品房買賣應辦理登記手續，未辦理登記，不影響合同效力，但不得對抗善意第三人。未辦理登記手續，商品房的所有權也不能轉移，但法律另有規定的除外。
2.11.2 商品房買賣轉移登記須提交的材料
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）。
（2）當事人身份證明或者單位營業執照（原件及復印件）。
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；
2）臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經上海市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或者其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
（4）《上海市商品房出售合同》（原件）或者《上海市商品房預售合同》及房屋交接書；經預告登記的預購商品房申請登記，應提交房地產登記證明及房屋交接書（原件）。
（5）辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或者預購商品房抵押權預告登記的登記證明。
（6）《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）。
（7）契稅完稅憑證（原件）。
（8）房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內部配制）。
特別提示：商品房買賣合同一方當事人具有下列情形之一的，合同需公證：
（1）外國人；
（2）華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者；
（3）港澳臺地區居民；
（4）在外國或者港澳臺地區登記、注冊的法人及其他組織。
2.11.3 預購商品房的預告登記、單方預告登記
預購商品房的預告登記申請人應是商品房預售合同的雙方當事人，需提交的資料是：
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）當事人身份證明或者單位營業執照（原件及復印件）；
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；
（4）《上海市商品房預售合同》（原件）。
預購商品房轉讓預告登記除需提交上述資料外，還需提交：
（1）預購商品房權益轉讓書或者預購商品房轉讓、抵債等合同（原件）；
（2）預購商品房預告登記證明（原件）；
（3）契稅完稅憑證（原件）。
預告登記的辦件期限是自受理登記申請之日起7日內，領證時需攜帶權利人（或者代理人）的身份證件（原件）和已繳登記費收據、受理時的收件收據。領證時要仔細核對《房地產登記證明》。
應由當事人雙方共同申請的預告登記，一方當事人未提出申請的，另一方當事人可單方申請預告登記。除需提交上述資料外，還需提交：證明房地產權利變動的法律關系已經形成的文件（原件）。
2.11.4 商品房銷售合同網上備案和登記
自2004年3月30日起，上海市新建商品房的銷售（包括預售和現售），均應按《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》規定進行合同網上備案和登記。
商品房定金合同（實為認購協議）、預售合同、銷售合同均應通過網上操作系統簽署，并將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請，房地產交易中心應當即時完成網上傳送的合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。房地產開發企業應當打印已取得備案證明的合同和房地產登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。
商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。
商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。
預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該商品房的，不發生物權效力。預告登記后，權利人自能夠進行登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
2.11.5 商品房買賣中發生或者應交納的稅費
（1）契稅：買受人承擔，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%；
（2）合同印花稅：買受人承擔，0.03%；
（3）權證印花稅：買受人承擔，5元/本；
（4）交易手續費：每平方米3元，全部由開發商承擔；
（5）登記費：買受人承擔，住房每套80元、非住房每套300元；
（6）配圖費：買受人承擔，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；
（7）抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元；
（8）公證費：標的額50萬元以下部分，收取比例為0.3%，按比例收費不到200元的，按200元收取；50萬元至500萬元部分，收取0.25%；500萬元至1000萬元部分， 收取0.2%；1000萬元至2000萬元部分，收取0.15%；2000萬元至5000元部分，收取0. 1%；5000元至1億元部分，收取0．05%；1億元以上部分，收取0. 01%；
（9）貸款保險費：買受人承擔，貸款額×0.05%×貸款年限；
（10）預告登記費用：50元每件。
特別提示：以上稅費標準僅供參考，實際費用應按登記時政府和相關部門的規定為準。
2.11.6 房地產權證（小產證）的辦理時限
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；
（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權要求解除登記合同并要求賠償損失。
3.1.1 概念界定
二手房（存量房）并不是一個嚴格的法律概念，它一般是指已經取得政府房地產行政管理部門頒發的房屋所有權屬證明（小產證），可在房屋二級市場上進行交易及流通，賣房人擁有完全處置權利的各類房產，但不包括公有住房和初次出售的經濟適用房。
3.1.2 法律依據
（1）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于1994年7月5日通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）；
（2）《城市私有房屋管理條例》（國發[1983]194號，由國務院于1983年12月27日發布，自發布之日起施行）；
（3）《城市房地產轉讓管理規定》（建設部令第九十六號，由建設部令第四十五號于1995年8月7日發布，根據2001年8月15日《建設部關于修改〈城市房地產轉讓管理規定〉的決定》修正）；
（4）《上海市房地產轉讓辦法》（上海市人民政府第四十二號令，由上海市人民政府第四十二號令于1997年4月30日發布，根據2000年9月20日《上海市人民政府關于修改<上海市房地產轉讓辦法>的決定》第一次修正，根據2004年4月21日《上海市人民政府關于修改<上海市房地產轉讓辦法>的決定》第二次修正并重新發布，2004年6月24日上海市人民政府第二十八號令，《上海市人民政府關于修改<上海市化學危險物品生產安全監督管理辦法>等32件市政府規章和規范性文件決定》（2004年7月1日起實施）修改）。
3.2.1 概念界定
（1）房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
（2）房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
（3）房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
（4）房地產經紀，是指向進行房地產的開發、轉讓、抵押、租賃的當事人（以下簡稱當事人）有償提供居間介紹、代理等服務的營業性活動，國有土地使用權出讓的經紀活動除外。
（5）房地產咨詢人員，是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員。
（6）房地產價格評估人員，分房地產估價師和房地產估價員。房地估價師是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員；房地產估價員是經過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。
（7）房地產經紀人，是指具備經紀人條件（經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》）、經工商行政管理部門核準登記并領取營業執照從事房地產經紀活動的組織和個人。
3.2.2 房地產經紀公司和經紀人資格的審查
（1）審查經紀公司和其執業經紀人的資格證書：
（2）審查經紀公司的《營業執照》和在房地產管理部門辦理備案手續的證明；
（3）審查執業經紀人的《經紀執業證書》和在房地產管理部門辦理注記手續的證明；
（4）核驗執業經紀人的《經紀執業證書》和經紀公司的《營業執照》上經紀公司的名稱是否一致。
3.2.3 房地產經紀人的執業程序
（1）向委托人出示《房地產經紀人員資格證》，校驗委托方提供的有關文件資料；
（2）從事需要簽訂房地產經紀合同的業務項目，應參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產經紀合同；
（3）房地產經紀合同簽訂后，按政府有關規定向市或者區、縣房地產交易管理部門備案；
（4）履行合同期間，向當事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；
（5）記錄經紀業務交易情況，妥善保存有關資料；
（6）按合同規定收取服務費，開具上海市統一發票。
3.2.4 房地產經紀中的禁止行為
（1）無照經營、超越核準經紀業務范圍以及非法異地經營；
（2）隱瞞非商業秘密的有關經紀活動的重要事項；
（3）弄虛作假，提供不實的信息，或者簽訂虛假合同；
（4）采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業務或者促成交易；
（5）偽造、涂改、轉讓《房地產經紀人員資格證》或者允許他人利用自己名義從事房地產經紀業務；
（6）利用已經簽訂的房地產經紀合同，或者他人掌握的經營信息，采取不正當手段轉移業務、背棄合作、侵吞勞動成果，或者損害委托人利益；
（7）房地產開發經營企業的房地產經紀機構和人員，從事本公司開發建設的房地產經紀業務；
（8）房地產經紀人員同時在兩個以上房地產經紀組織內兼職；
（9）索取或者收受委托合同規定以外的酬金或者其他財物，包括房地產經紀組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產經紀組織及其從業人員利用執業便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當利益；
（10）從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；
（11）法律、法規禁止的其他行為。
3.2.5 房地產中介的收費
住宅二手房買賣的經紀服務收費，應依據上海市政府制定的指導價確定。
目前在上海二手房買賣的中介經紀服務項目一般為：代辦二手房的權籍調查、使用狀況調查、協助雙方簽署買賣合同、辦理產權過戶。
最高收費標準一般為：買賣雙方各支付房地產交易中心登記成交價的1%。若僅代辦其中一項，收費最高不超過400元。
非住宅二手房買賣，服務費標準由雙方協商議定。
3.2.6 中介服務公司在買賣合同中的簽章
為保障買賣雙方當事人權益，防范違規的房地產中介對當事人權益的侵害，凡委托具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受托居間介紹、代理的房地產經紀公司應在合同中標明名稱、地址、電話和房地產執業經紀人的姓名、執業證書號碼并簽字蓋章。
3.2.7 房地產中介服務合同應當的內容
（1）當事人姓名或者名稱、住所；
（2）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；
（3）合同履行期限；
（4）收費金額和支付方式、時間；
（5）違約責任和糾紛解決方式；
（6）當事人約定的其他內容。
3.2.8 房地產中介合同示范文本
房地產中介合同可使用市工商局、市房地資源局聯合監制的《上海市房地產居間/代理合同》示范文本。
各房地產經紀組織使用自行制定的含有格式條款的房地產經紀合同的，在合同訂立前，應當將合同文本報工商行政管理部門備案。
3.3.1 權屬審查
（1）審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣；
（2）向房地產交易中心調查核實權利證書及其記載內容的真實性。
3.3.2 買賣雙方主體資格審查
（1）二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人；
（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外；
（3）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當有公司董事會、股東會審議同意的書面文件；
（4）二手房屬于國有或者集體資產的，應當有政府管理部門的批準文件。
3.3.3 共有財產審查
共有二手房，應當有共有人同意轉讓的書面證明。
3.3.4 權利限制審查
二手房交易時，應當沒有司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。
3.3.5 他項權利設置審查
二手房如有抵押等他項權利設置，在交易時應取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。
3.3.6 優先購買權審查
（1）共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。
（2）已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。
特別提示：已經出租的二手房買賣后，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
3.3.7 審查二手房有無其他禁止買賣情形
（1）依法收回土地使用權的房屋，不得買賣；
（2）已被列入動拆遷范圍的房屋，不得買賣。
3.3.8 已購公有住房和經濟適用住房買賣的審查
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）上市出售后形成新的住房困難的；
（5）擅自改變房屋使用性質的；
（6）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
3.3.9 境外人士買賣的限制
出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的，具體應向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或者居民委員會進行調查。
3.4.1 合同內容
二手房買賣，應當訂立書面形式的房地產買賣合同。當事人可以使用《上海市房地產買賣合同》示范文本（登記機構一般要求使用示范文本），也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內容，自擬合同應具備以下主要內容：
（1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所；
（2）二手房的座落地點、面積、四至范圍；
（3）土地所有權性質、土地使用權獲得方式和使用期限；
（4）二手房的規劃使用性質；
（5）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
（6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；
（7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式；
（8）住房戶口遷移；
（9）維修基金的處理；
（10）違約責任；
（11）爭議的解決方式；
（12）買賣當事人約定的其他事項。
3.4.2 二手房買賣后的土地使用權
1、居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。
未補交土地出讓金的住宅出售時，買受人應向市或者區縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續，補交出讓金。
2、非居住房屋
土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。
按照法律、法規、規章規定，劃撥土地上房地產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用權出讓金。
除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在合同中具體約定。
3.4.3 集體所有土地上房屋的買賣對象限制
集體所有土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。
非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。
3.4.4 維修基金的交割
房地產買賣合同生效之日起的十日內，當事人應將房地產轉讓情況書面告知業主管理委員會和物業管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續。
3.5.1 貸款、抵押協議的簽署
二手房買受人如果要申請購房貸款，應簽署有關住房公積金貸款、商業貸款或者組合貸款協議、抵押協議。
3.5.2 擔保、保險協議的簽署
貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業擔保公司擔保和商業貸款的保險公司保險。買受人應審核有關文件，簽署擔保協議、保險協議，根據有關規定核對擔保費、保險費。
3.5.3 公積金貸款的限制
借款人（買受人）購買的房屋屬于本市國有土地上具有所有權的住房，并用于本人家庭自住的，可以申請住房公積金貸款。
3.5.4 公積金貸款條件
（1）具有城鎮戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購房合同中購房人必須一致；
（2）借款人家庭（一對夫婦）沒有住房公積金債務或者其他數額較大，可能影響還貸能力的債務；
（3）借款人申請貸款前，累計繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計滿24次），并且貸款前6個月為連續繳存。
（4）購買共有產權的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾；
（5）住房公積金欠繳單位，在為職工個人補繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個人購房貸款。此項業務限在建行辦理，同時須經市公積金管理中心復議同意；
（6）購房首期付款的金額不低于總房價的30%。
3.5.5 二手房住房貸款額和期限
1、公積金貸款
單筆公積金貸款最高限額為10萬元，有補充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元，貸款額度不超過房屋總價的70%，最長期限15年。貸款年限具體到借款人，最長不超過法定離退休年限后5年。
2、商業貸款
二手房的商業貸款單筆貸款無最高限額，但需根據借款人每月還款能力進行測算確定，并且不超過總房價的70%，最長期限15年，且貸款最長年限計算不超過借款人滿70周歲。
3、組合貸款
組合貸款的，貸款額總計不能超過住房總價發70%，最長期限15年，最長不超過法定離退休年限后5年。
3.5.6 非住宅房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
3.5.7 二手房出讓人存在貸款情況的處理
（1）出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或者沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸款；
（2）如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的則建議購房人可采用轉按揭或者先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。轉按揭貸款的一般流程為：
1）買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；
2）確定貸款銀行；
3）提交買賣合同及其他貸款資料交銀行審核；
4）同意貸款后與轉讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協議、轉讓方退房屋保險費、受讓方重新購買房屋保險；
5）辦理房屋過戶、抵押登記手續
3.6.1 保證交易安全的方法
為保障交易的安全性，買受人可將購房款委托律師事務所、房地產交易中心、銀行監管或者向公證處提存，待房地產權證過戶至買受人名下后再行支付給出售人。
3.6.2 委托監管的操作
買賣雙方在簽署房地產買賣合同后，可將購房款和產權證交由監管方統一管理，待產權轉移登記完成即買入方產證出證后，再由監管方通知買賣雙方同時領證、取款。其流程一般為：
（1）監管方與買賣雙方簽訂《監管協議》；
（2）監管方收取資料：單位營業執照、法定代表人身份證明或者當事人身份證明（均需原件及復印件）；申請產權登記的收件收據或者產權證（均需原件）；買賣合同（原件）；
（3）辦理產權過戶或者/和抵押手續；買入方房款劃到監管帳戶；
（4）房地產交易中心出產證；
（5）通知買賣雙方領證、取款；
（6）三方辦理交接、領證、取款、結案。
3.7.1 二手房買賣的登記效力
二手房買賣未經房地產登記機構轉移登記，不得對抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人，應及時辦理轉移登記。
3.7.2 登記時應提交的材料
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）當事人身份證明或者單位營業執照（原件及復印件）；
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人且有下列情況之一的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；
2）臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經上海市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或者其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
（4）《上海市房地產買賣合同》（原件）；
（5）辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或者預購商品房抵押權預告登記的登記證明；
（6）房地產權證（原件）；
（7）契稅完稅憑證（原件）；
（8）房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內部配制）。
特別提示：二手房買賣合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證：
（1）外國人；
（2）華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者；
（3）港澳臺地區居民；
（4）在外國或者港澳臺地區登記、注冊的法人及其他組織。
3.7.3 登記的審核時限和權證的領取
登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取《房地產權證書》；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。
領證時權利人（或者代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續費、登記費、印花稅收據及受理時的收件收據（原件），仔細核對《房地產權證》及《登記證明》。
3.7.4 律師代辦登記
律師代辦二手房買賣轉移登記手續，要取得并向房地產登記機構出具當事人的委托書。如果房地產權利人為自然人，按有關規定委托書還需公證。律師要認真審核上述材料是否齊全、真實，并在租賃合同簽訂后15日內及時辦理。律師對原件要妥善保管，辦理完畢要及時歸還當事人，以免丟失。
3.7.5 二手房買賣中發生或者應交納的稅費
（1）契稅：買受人承擔，1.5%；
（2）合同印花稅：買賣雙方各承擔0.05%；
（3）權證印花稅：買受人承擔，5元/本；
（4）交易手續費：每平方米5元，買賣雙方各承擔50%；
（5）登記費：買受人承擔，住宅80元，非住宅300元；
（6）配圖費：買受人承擔，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；
（7）抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元；
（8）個人所得稅：出賣人承擔，普通住宅按房價的1% 或者利潤的20%；非普通住宅按房價的2% 或者利潤的20%；
（9）營業稅：出賣人承擔，普通住宅5年以內轉讓，按房價的5.55%，5年以上免交；非普通住宅5年以內轉讓，按房價的5.55%，5年以上按差額的5.55%；
（10）公證費：標的額50萬元以下部分，收取比例為0.3%，按比例收費不到200元的，按200元收取；50萬元至500萬元部分，收取0.25%；500萬元至1000萬元部分， 收取0.2%；1000萬元至2000萬元部分，收取0.15%；2000萬元至5000元部分，收取0. 1%；5000元至1億元部分，收取0．05%；1億元以上部分，收取0. 01%；
（11）貸款保險費：買受人承擔，貸款額×0.05%×貸款年限。
特別提示：以上稅費標準僅供參考，實際費用應按登記時政府和相關部門的規定為準。
4.1.1 概念界定
（1）商品房抵押，是指抵押人以其合法的商品房以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
（2）抵押人，是指將依法取得的房地產以不轉移占有的方式提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
（3）抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
（4）預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
（5）最高額抵押,是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。
（6）房屋典當，是指出典人將其房屋作為當物抵押給承典人，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。其實質為商品房抵押的一種特殊表現形式，一般僅限于現房。
特別提示：在建工程抵押不屬于本章所稱的商品房抵押。
4.1.2 法律依據
（1）《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；
（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于1994年7月5日通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）；
（3）《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第五十號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議于1995年6月30日通過，自1995年10月1日起施行）；
（4）最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（法釋[2000]44號，最高人民法院于2000年9月29日發布，自發布之日起施行）；
（5）《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令第56號，由建設部于1997年5月9日發布，2001年8月15日根據《建設部關于修改〈城市城市房地產抵押管理辦法〉的決定》修正）；
（6）《上海市房地產抵押辦法》（上海市人民政府令第七十六號，由上海市人民政府于1999年12月6日發布，自2000年1月1日起施行）。
特別提示：擔保法及擔保法司法解釋如與物權法相違背，以物權法為準。
4.2.1 抵押人、抵押權人的主體審查
（1）作為抵押人的自然人必須具有完全行為能力，無行為能力和限制行為能力的，不能成為抵押人；自然人抵押的應當審查其戶口證明和身份證明。
（2）企事業單位和其他組織則必須經合法注冊存在。企事業單位和其他組織抵押的，應審查抵押人的營業執照、政府登記證明和年鑒合格憑證；抵押人是企事業單位的，還應審查《企業章程》、《法定代表人證明》、《稅務登記證明》副本及其代理人的《授權委托書》。
（3）抵押權人的審查參照抵押人進行。
4.2.2 抵押商品房的權屬審查
（1）審查商品房的房地產權證及相關文件、抵押商品房的基本資料和清單，具體包括抵押商品房的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至范圍等。
（2）以共有商品房為抵押物的，應提供抵押人對共有商品房占有份額的證明，及其他共有人同意以該商品房設定抵押的證明；
（3）以已設定抵押權的商品房再次抵押的，注意該商品房價值與已擔保債權的余額是否足以擔保本次債權，并提示委托人清償順序居后的風險。
（4）以享受國家優惠政策購買的商品房抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
（5）國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。
（6）以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。
（7）以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。
（8）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。
（9）有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。
（10）以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
（11）預購商品房抵押的，應當符合國家和本市關于商品房預售管理的規定，取得商品房預售許可證。
（12）承包經營企業的商品房抵押，應提交發包人權力部門審議同意的書面文件。
（13）以已出租的房地產抵押的，審查抵押人有無將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。
4.2.3 商品房不得設定抵押的情形
（1）權屬不明或者有爭議的房產；
（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房產，即學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
（4）依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權；
（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房產；
（6）政府代管的房產；
（7）依法不得抵押的其他房產（如違章建筑等）。
4.3.1 抵押合同的形式
商品房抵押，應當簽訂書面的抵押合同。抵押合同可以在主債權合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨簽訂。
4.3.2 抵押合同的主要內容
1、一般抵押
（1）抵押人和抵押權人的姓名（或者名稱）、住所；
（2）被擔保的主債權種類、數額；
（3）債務人履行債務的期限；
（4）抵押房地產的處所、名稱、用途結構、狀況、建筑面積、用地面積、四至范圍、所有權歸屬或者使用權歸屬等；
（5）房屋權屬和土地使用權屬狀況，土地使用權取得方式、房地產權證編號；
（6）抵押房地產的價值；
（7）抵押擔保的債權范圍；
（8）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（9）抵押權滅失的條件；
（10）違約責任；
（11）爭議解決方式；
（12）抵押合同訂立的時間與地點；
（13）雙方約定的其他事項。
2、最高額抵押
以房地產設定最高額抵押的，抵押合同的內容除本條第一款規定外還應當包括以下內容：
（1）連續發生債權的期間；
（2）最高債權限額。
特別提示：
（1）不得以預購商品房期權設定最高額抵押。
（2）抵押人所擔保的債權不得超出其抵押商品房的價值。商品房抵押后，其價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
3、典當
房屋當票是典當行與當戶之間的借貸契約和抵押合同，是確定雙方權利義務關系的主要依據。典當行和當戶就當票以外事項進行約定的，應當補充訂立書面合同。當票應當載明下列事項：
（1）典當行機構名稱及機構住所；
（2）當戶姓名（名稱）、住所（址）、有效證件（照）及號碼；
（3）典當房屋的地址、面積等；
（4）估價金額、當金數額；
（5）利率、月綜合費率（不得超過當金的30‰）；
（6）典當日期、典當期、續當期（典當期最長為6個月）；
（7）當戶須知（應當載明典當行和當戶的權利、義務）。
4.3.3 涉外商品房抵押的公證
抵押人和抵押權人一方為香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區和外國的自然人、法人或者其他組織的，應當經本市公證機構公證。
4.3.4 抵押合同的變更
抵押人和抵押權人協商一致，可以變更抵押合同，變更抵押合同，應當簽定書面的抵押變更合同。
抵押商品房上存在兩個以上抵押權的，需要變更抵押合同的抵押權人，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
4.3.5 抵押合同的終止
有下列情形之一的，抵押合同終止：
（1）抵押所擔保的債務已經履行；
（2）抵押合同被解除；
（3）債權人免除債務；
（4）法律規定終止或者當事人約定終止的其他情形。
4.3.6 貸款抵押率
貸款抵押率應根據商品房的地點、年限、建筑結構、民用及商用類型、實用性、擔保期間與市場價格預測，以及易變現性和可流通性確定（一般不超過市場價格的70%），并據此與抵押人簽訂抵押合同。
4.3.7 抵押合同不得約定的事項
訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿而抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
4.3.8 抵押商品房的保險
抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
4.3.9 權利憑證的保管
抵押權設定后《房屋他項權證》（原件）和商品房的保險單憑證（正本）等由抵押權人或者其委托指定的人保管，由抵押權人承擔妥善保管責任。
4.4.1 抵押登記的效力
商品房抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產登記處辦理房地產抵押登記手續。抵押權自登記時設立。
抵押合同發生變更的，應當依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。
4.4.2 惡意拒絕登記的責任
抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記，導致債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。
4.4.3 登記日期與抵押順序
由于房地產登記處的原因，致使商品房連續抵押登記的，第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔保債權的順序。
4.4.4 抵押登記人的申請人和需提交的材料
以商品房設定抵押申請登記的，申請人是抵押合同當事人。申請抵押登記時，應當向登記機構提交下列文件：
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）當事人身份證明或者單位營業執照（原件及復印件）；
（3）委托他人登記的，應出具委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件），商品房權利人是自然人的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；
2）臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經上海市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或者其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
（4）房地產權證書（原件）；
（5）借款合同或者抵押擔保的主債權合同（原件）；
（6）抵押合同（原件）
以預購商品房設定抵押權的，應當申請預告登記，除需提交上述（1）、（3）、（5）、（6）項資料外，還需提交預購商品房預告登記證明（復印件）；
設典登記的，上述（5）、（6）項變更為房地產設典合同（原件）；
上述合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證：
（1）外國人；
（2）華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者；
（3）港澳臺地區居民；
（4）在外國或者港澳臺地區登記、注冊的法人及其他組織。
4.4.5 抵押權（他項權利）轉移登記
抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。抵押權可以隨主合同債權轉讓而轉讓，受讓人享有原抵押權人的相應權利。抵押權轉讓合同應當向房地產登記機構辦理登記。除需提交4.4.4中（1）、（4）項資料外，還需提交：
（1）房地產他項權利的登記證明（原件）；
（2）證明他項權利轉讓的文件（原件）。
4.4.6 抵押權（他項權利）變更登記
除需提交4.4.4中（1）、（3）項資料外，還需提交：
（1）房地產他項權利的登記證明（原件）；
（2）證明房地產他項權利變更的文件（原件）。
4.4.7 抵押權（他項權利）的注銷登記
除需提交4.4.4中（1）、（3）項資料外，還需提交：
（1）地產他項權利的登記證明（原件）；
（2）證明房地產他項權利終止的文件（原件）：
1）抵押所擔保的債務已經履行或者債權人免除債務的，應當提交債權人出具的書面證明；
2）抵押合同解除的，應當提交抵押解除合同；
3）發生法律規定終止或者當事人約定終止的其他情形的，應當提交的有關材料。
特別提示：辦理注銷抵押登記手續時，抵押人申請但抵押權人不申請的，登記機構可以受理抵押人的申請，并且責成抵押權人限期辦理注銷登記。抵押權人逾期仍未辦理注銷登記的，可以依法核準抵押人的注銷登記。
4.4.8 抵押權（他項權利）登記的審核
房地產登記處應自受理房地產他項權利登記申請之日起七日內完成審核。
符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記冊，并通知房地產他項權利登記及其轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產他項權利注銷登記的申請人原登記證明作廢；不符合規定條件的，也應有書面通知單。
4.4.9 登記的費用
個人購買住房抵押登記，申請公積金貸款的，按每件100元繳納；申請組合貸款或者其他貸款的，按每件200元繳納。由個人承擔。
其他按抵押房地產的價格總額，采取差額定率分檔累進的辦法，由抵押人繳納：
房地產價格總額（萬元） 累進計費率（%）
100以下（含100） 0.1
100——2000（含） 0.04
2000——5000（含） 0.03
5000——10000（含） 0.02
超過10000的部分 0.01
計費基數按登記的抵押物的價格總額確定，每件收費的上限為3萬元。
特別提示：上述收費標準如有變動，以房地產登記機構的依據為準。
4.5.1 以商品房設定最高額抵押
債權人和債務人可以商品房設定最高額抵押。設定最高額抵押權時，抵押人和抵押權人應當約定連續發生債權的期間、被擔保債權的最高限額。
以最高額抵押擔保的主債權合同，僅限于借款合同和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。
最高額抵押的主合同債權不得轉讓。
4.5.2 最高額債權的特定化
約定的債權發生期屆滿后，抵押人和抵押權人應當辦理最高額抵押權確定登記。實際的債權發生期短于約定的債權發生期的，可以以實際的債權發生期為準；實際的債權發生期超出約定的債權發生期的，以約定的債權發生期為準。
債權發生期屆滿時，實際存在債權的累計數額低于最高債權限額的，以實際存在債權的累計數額登記為被擔保的主債權額；實際存在債權的累計數額超出最高債權限額的，以最高債權限額登記為被擔保的主債權額。
4.5.3 變更限額和期間的，清償順位后移
同一商品房同時供作最高額抵押擔保和另一債權擔保，最高額抵押擔保的最高限額和抵押期間變更的，屬于原最高額抵押擔保合同終止，締結了新的最高額抵押擔保合同。變更后的最高額抵押擔保債權清償順位在后。
4.6.1 商品房租賃與抵押的效力
已出租的商品房可以抵押，但實現抵押權（處分該商品房）時，承租人在同等條件下對該商品房有優先購買權；抵押權實現后，租賃合同在有效期限內對于商品房的受讓人繼續有效，即承租人仍可在租賃合同約定的租賃期限內繼續占有、使用該商品房并從中收益，受讓人除可向承租人收取租金外，不得妨害承租人的租賃權。
抵押后的商品房也可出租，但應當書面告知承租人該商品房已抵押的事實。已經抵押的商品房出租的，抵押權實現后，租賃合同對商品房受讓人不具有約束力，即受讓人可終止原租賃合同，承租人對該商品房不享有優先購買權、繼續租賃權。抵押人未書面告知承租人抵押事實的，抵押權實現造成承租人損失的，抵押人承擔賠償責任；如果書面告知承租人該商品房已經設定抵押，抵押權實現造成承租人損失的，由承租人自己承擔。
商品房抵押權的效力并不當然及于租金等孳息。但當債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押權人有權收取該抵押物的孳息。抵押權人未將查封抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及于該孳息。
取得孳息的清償順序：
（1）收取孳息的費用；
（2）主債權的利息；
（3）主債權。
4.6.2 附屬物、從物、從權利與抵押權的效力
除法律、法規有禁止性規定的，或者抵押當事人對商品房附屬物、從物、從權利的移轉有特別約定的，以折價、變賣、拍賣方式實現抵押擔保債權時，附屬物、從物、從權利隨抵押物一并轉移。
抵押權的效力通常及于抵押權設定時已經存在的商品房從物，而一般不及于抵押人以后取得的從物。
抵押商品房與從物分別為兩個以上的人分別所有的，抵押權的效力不及于抵押物的從物。
4.6.3 商品房轉讓與抵押效力
抵押人轉讓抵押商品房，應當告知抵押權人和買受人。買受人可代替抵押人清償全部債務，消滅該商品房上的抵押權，并向抵押人支付房價和已清償債務的余額后取得該商品房所有權。
抵押商品房轉讓，未告知抵押權人和買受人，按以下方法處理：
（1）商品房抵押已經登記的，抵押權優先受法律保護，抵押權人可主張抵押登記后的商品房買賣合同無效，仍可對抵押商品房主張權利，買受人不得對抗抵押權人對該商品房實現抵押權。買受人遭受損失的，可向抵押人追償；
（2）商品房抵押未經登記的，買賣權優先受法律保護，抵押權人不得對抗買受人，買受人取得該商品房所有權。抵押權人遭受損失的，抵押人承擔賠償責任。
4.6.4 抵押商品房的拆遷
商品房在抵押期間被依法列入拆遷范圍的，按下列規定處理：
（1）以交換產權作為補償的，以交換所得房屋重新設定抵押權；
（2）實行作價補償的，抵押人可以與抵押權人協商提前清償抵押所擔保的債權，也可以與抵押權人協商將補償金向約定的第三人提存作為抵押財產。
抵押人與拆遷人達成安置補償協議后，應當與抵押權人就前款規定的事項進行協商。抵押人向拆遷人提交其與抵押權人關于該抵押權及其所擔保債權處理問題的書面協議后，方可取得補償金和安置房屋。
根據本條第一款第一項重新設定抵押權的，抵押人和抵押權人應當重新簽訂抵押合同。原抵押物上存在兩個以上抵押權的，各抵押權的先后順序應當與原抵押登記的順序一致。
4.6.5 抵押物拆除改建的限制
除城市建設需要拆遷房屋外，未征得抵押權人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押權的房屋拆除或者改建。
4.6.6 查封與抵押效力
商品房在抵押前存在被查封、扣押、財產保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或者財產保全的份額。
對于事先設定抵押擔保的商品房，政府管理部門或者人民法院依法查封、扣押的，或者對抵押擔保財產采取財產保全或者執行措施的，不影響抵押擔保的效力，抵押權人仍對該商品房已抵押部分或者全部享有優先受償權。
4.6.7 抵押權的保全
抵押期間，抵押人有下列情形之一的，債權人應當及時、適當地采取警告、制止、補救等措施，直至請求人民法院撤銷抵押人的行為：
（1）抵押人未經通知債權人，擅自轉讓抵押商品房的；
（2）抵押人的行為足以威脅擔保債權的實現或者可能致使抵押商品房價值減少的，經債權人警告、制止、補救、抵押人不予理睬的；
（3）抵押人以明顯不合理的低價轉讓抵押商品房的，對債權人造成損害的；
（4）抵押人轉讓商品房的價款沒有向債權人優先清償或者提存的；
（5）抵押人故意阻礙債權人依法實現抵押權的其他行為。
4.7.1 行使抵押權的條件
有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：
（1）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；
（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；
（3）抵押人被依法宣告解散或者破產的；
（4）抵押人違反有關規定，擅自處分抵押房地產的；
（5）抵押合同約定的其他情況。
4.7.2 抵押權的實現方式
（1）折價，即抵押雙方協商以一定的價格將抵押物的所有權轉移給債權人，以抵償債務。
（2）拍賣，即將抵押物交有關的產權交易機構或者在人民法院的監督下進行競價出售。
（3）變賣，即由抵押雙方協商同意，將抵押物有償轉讓給第三人。如果抵押物為限制流通物，應當按照國家規定交有關部門予以收購。
變賣轉讓抵押物的，最低價格應當得到債權人的書面同意或者認可。
（4）以其他約定方式處理抵押物的，依據有關的法律法規辦理。
特別提示：實現抵押權時，抵押權人可以與抵押人協商以上述方法實現抵押權；如協商不成，應及時向人民法院提起訴訟。
4.7.3 抵押物折價清償的條件
（1）債權人在債務履行期屆滿未受清償；
（2）抵押權人與抵押人簽訂抵押物折價清償協議，由抵押權人取得抵押物的占有權和所有權；
（3）抵押物折價公平合理，不得損害順位在后抵押權人和其他擔保債權人的利益。
4.7.4 變賣、拍賣應注意事項
協議變賣、拍賣抵押物，或者經人民法院裁定同意變賣、拍賣抵押物的，應當注意審查以下事項：
（1）主合同、抵押合同的合法性、有效性；
（2）抵押權人是否有權變賣抵押物；
（3）抵押物的變賣價格與實際價格的關系；
（4）買受人是否受其他順位在后的和其他擔保物權人的債權追索。
4.7.5 優先購買權
抵押人和抵押權人協議以折價、變賣方式處分抵押物的，下列自然人、法人或者其他組織在同等條件下依法享有優先購買權：
（1）共有抵押物的其他共有人；
（2）抵押前已出租房地產的承租人。
抵押人和抵押權人以抵押物折價或者變賣抵押物前，應當書面征詢前款所列享有優先購買權的當事人是否行使優先購買權。
4.7.6 價款的清償順序
債務人處分抵押物的價款不足以清償債務的，應當繼續向債權人承擔賠償責任，價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。
債權人依法處分抵押物所得的價款，按下列順序分配：
（1）處分抵押商品房的費用；
（2）處分抵押商品房應繳納的稅費；
（3）當于應繳納的國有土地使用權出讓金的款額；
（4）應支付的建造該商品房的工程欠款；
（5）主債權及利息、違約金、損害賠償金；
（6）剩余金額交還抵押人。
處分抵押物所得價款不足抵押所擔保債權數額的部分，由債務人負責清償。
4.7.7 多個抵押權人與清償順序
同一商品房向多個債權人抵押擔保的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；
（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
順序在后的抵押債權先到期的，順序在后的抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押債權的部分受償。
順序在先的抵押債權先到期的，順序在先的抵押權實現后，剩余的價款應當提存，留待順序在后的抵押債權受償。
4.7.8 多個抵押人與清償份額承擔
兩個以上抵押人為同一債權提供擔保的，債權人放棄債務人提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。
兩個以上抵押人為同一債權提供擔保的，各自對其擔保的債權份額或者順序沒有約定，或者約定不明確的，抵押權人可以就其中任何一個抵押人或者各自的抵押財產行使抵押權。
抵押人承擔擔保責任后，可以向債務人追償，也可以其他抵押人清償其應當清償的份額。
4.7.9 抵押權的中止和消滅
1、抵押權的中止
抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：
（1）抵押權人請求中止的；
（2）抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；
（3）發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；
（4）訴訟或者仲裁中的抵押房地產；
（5）其他應當中止的情況。
2、抵押權的消滅
抵押權由于下列情況消滅：
（1）因抵押物滅失而消滅；
（2）因債務人清償債權人債務而消滅。
抵押權消滅的，債權人應及時將由其保管的抵押物權屬證明及有關單證交還抵押人。
5.1.1 概念界定
（1）商品房租賃，是指出租人將商品房交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。其形式包括承租、預租、轉租、承租權轉讓、承租權交換、先租后售、售后包租等。
（2）承租，是指需要借用房地產的人向房地產所有人（包括受權出租人）租借房屋并支付租金的行為。
（3）商品房預租，是指房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，在符合地方法規或者有關政府部門規范性文件要求的情況下，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租人收取一定數額的預收款的行為。
（4）房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
（5）房屋承租權轉讓，是指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續履行房屋租賃合同的行為。
（6）房屋承租權交換，是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。
（6）商品房（含存量房屋）先租后售，是指房地產開發經營企業投資建造、并已取得《房地產權證》的商品房及房屋所有權人擁有的存量產權房屋，采取先出租給承租人使用，再根據合同約定出售給該承租人的一種交易行為。
（7）售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
（8）委托出租是，指房地產所有權人委托授權他人，他人可以自己名義將所有權人的房地產出租，同時由他人履行收取租金、房屋維護等權利義務的行為。委托出租應由委托人與受托人簽訂委托合同，明確雙方的權利義務，以免產生糾紛并便于受托人向有關部門辦理相關手續。委托出租時，由受托人享受房地產租賃關系中出租人的權利和承擔出租人的義務。
（9）代理出租，是指代理人以被代理人即房地產所有權人的名義將被代理人的房地產出租。租賃關系建立后，由被代理人履行租賃合同的權利義務，代理人僅是代為辦理房地產出租手續而已。房地產中介機構的業務之一就是代理出租。代理出租的代理人在代理出租成功后一般收取一定租金比例的中介費，不享有房地產租賃合同的權利，也不承擔其他責任。
特別提示：公有房屋租賃、城鎮廉租住房、旅館業的客房出租和房屋場地經營中的柜臺出租不屬于本章所稱的商品房租賃。
5.1.2 法律依據
（1）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于1994年7月5日通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）；
（2）《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號，由建設部于1995年4月28日發布，自1995年6月1日起施行）；
（3）《上海市房屋租賃條例》（1999年上海市人民代表大會常務委員會公告第23號，由上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議于1999年12月27日通過并公布，自2000年7月1日起施行）；
（4）上海市房地資源局《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(一)》（滬房地資市[2000]85號，由上海市房屋土地資源管理局于2000年6月27日發布，自2000年7月1日起施行）；
（5）上海市房地資源局《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》（滬房地資公[2000]98號，由上海市房屋土地資源管理局于2000年6月28日發布，自2000年7月1日起施行）
（6）《商品房銷售管理辦法》（建設部令第八十八號，由建設部于2001年3月14日發布，自2001年6月1日起施行）。
5.2.1 出租人的條件
出租人應當是擁有房屋所有權的法人、其他組織或者個人，依法代管房屋的代管人或者法律規定的其他權利人。
5.2.2 出租房屋的條件
（1）出租房屋的所有權應當已依法登記，所有人已取得房地產權證（包括房屋所有權證，下同）；
（2）依法取得商品房預售許可證明的房地產開發企業的在建商品房，并且已取得預租許可證；
（3）已竣工但暫時還未取得房地產權證的房屋，有下列之一權屬證明的也可出租：
1）集體土地上的居住房屋，持有《上海市農村宅基地使用證》；非居住房屋，持有用地批文和批準建房文件；
2）單位或者個人購買的商品房，持有商品房預售合同、預售商品房屋交接書或者商品房出售合同，以及付款憑證；
3）單位建造的房屋（除房地產開發企業建造的商品房外），持有土地使用權依法登記的房地產權證（土地使用權證）或者建設用地批準書以及建設工程規劃許可證、竣工驗收合格證明，其中居住房屋，應當持有《上海市新建商品住宅交付使用許可證》；
4）單位建造的構筑物、地下建筑物，持有建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和竣工驗收合格證明；
5）單位建造的臨時建筑，持有臨時使用土地批準文件、臨時建設工程規劃許可證和臨時建設工程施工許可證。
5.2.3 共有房屋出租、委托出租和代理出租的特別要求
（1）共有房屋出租的，應當具有其他共有人同意出租的證明；
（2）委托出租的，應當具有房屋所有人與受托人簽訂的委托出租合同；
（3）代理人代理出租，應當具有房屋所有人委托代理出租的證明。
5.2.4 房屋租賃治安管理證件的辦理
凡需出租房屋的個人或者單位，應當在出租前向擬出租房屋所在地公安派出所（警察署）或者受公安機關委托的居（村）委房屋租賃治安管理站提出申請辦理《房屋租賃治安許可證》或者《房屋租賃治安登記意見書》。
1、申辦對象資格
（1）出租人須擁有出租房屋的所有權證或者其他合法的房屋證明（含房屋產權和租用公房使用權）；
（2）房屋結構安全牢固，具有基本的生活設施；
（3）出入口、通道等設施符合治安和消防管理的有關規定；
（4）與非出租的房屋實行分門進出或者采取分隔措施；
（5）出租的房屋核定的居住人數達到30人以上的，應當配備相應數量的治安保衛人員。
2、申辦材料
（1）出租房屋產權證明或者租用公房憑證或者其他合法的房屋證明及復印件。
共有房屋出租的，應持有其他共有人同意出租的證明或者委托書。代理出租（含物業代理出租房屋）的，應持有被代理人委托代理出租的證明；
（2）出租人（單位）出租房屋須出具居民身份證或者單位證明；
（3）《房屋租賃治安管理審批表》或者《房屋租賃治安許可證申請表》；
（4）出租人不具備管理責任能力或者出租人實際居住地與出租房屋地址跨街道、鎮以上分離的，應簽訂《房屋租賃治安責任委托協議書》；
（5）出租房屋用作經營的，應出具工商部門核發的營業執照；
（6）出租房屋用作倉庫的，應出具消防部門核發的《建筑消防審核意見書》。
3、辦理程序
（1）申請填寫《房屋租賃治安管理審批表》。派出所（警察署）根據申請人或者申請單位的申請，當場發給《房屋租賃治安管理審批表》，申請人或者申請單位領取表后，如實填寫，字跡端正填表后附上相關證明材料，交出租房屋所在地責任區民警或者居（村）委房屋租賃治安管理站。
（2）審核。責任區民警接到《審批表》及相關證明材料后，應當查驗相關證明材料并在3個工作日內到申請出租房屋的實地按治安許可條件查驗后簽署意見，派出所（警察署）分管領導應當在5個工作日內審核完畢并加蓋派出所（警察署）印章。
對不符合條件的，公安派出所（警察署）應當在10個工作日內填寫《不予發放〈房屋租賃治安許可證〉或者〈房屋租賃治安登記意見書〉告知書》，書面告知申請人或者申請單位。
（3）簽訂《房屋租賃治安責任協議書》。出租人申請獲批準后，公安派出所（警察署）應當在8個工作日內與出租人或者出租單位的治安責任人簽訂《房屋租賃治安責任協議書》，《協議書》一式二份，出租人與派出所（警察署）各執一份。
（4）簽發《房屋租賃治安許可證》或者《房屋租賃治安登記意見書》。公安派出所（警察署）應當在10個工作日內對出租給外來流動人員居住或者非居住的房屋，簽發給出租人《房屋租賃治安許可證》；對出租給本市人員或者境外人員居住的房屋，簽發給出租人《房屋租賃治安登記意見書》。
4、收費標準及依據：
《房屋租賃治安許可證》工本費，每張2.5元；房屋租賃治安管理費按承租的外來人員數每月收取1元。
5.2.5 房屋不得出租的情形
（1）未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的；
（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；
（3）共有的房屋，未經全體共有人書面同意的；
（4）權屬有爭議的；
（5）屬于違法建筑的；
（6）不符合安全標準的，被鑒定為危險房屋的；
（7）已抵押，未經抵押權人同意的；
（8）不符合公安、環保、衛生等管理部門有關規定的；
（9）改變房屋用途，依法須經有關部門批準而未經批準的；
（10）法律、法規規定不得出租的其他情形。
5.2.6 境外人士租賃房屋的限制
出于國家安全和軍事安全的考慮，有些地域的房屋是不能租賃給境外人士的，具體應向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或者居民委員會進行調查。
限制租賃給外國人的地段，要取得國家安全部門的許可批準文件。
5.3.1 確認出租人、承租人的主體身份
在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，應核對原件、確認雙方當事人的主體身份：
（1）個人審核身份證或者護照、港澳居民往來內地通行證、臺灣居民來往大陸通行證；
（2）企業、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的授權委托證明；
（3）若是境外企業、其他組織，前述證明還應經公證或者認證。
5.3.2 租賃合同的內容
租賃合同可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。
自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任或排除對方權利的內容，自擬合同應具備以下主要內容：
（1）租賃當事人的姓名或者名稱、住所；
（2）房屋座落地點、面積、結構、附屬設施和設備狀況；
（3）房屋用途；
（4）房屋交付日期；
（5）租賃期限；
（6）租金數額、支付方式和期限；
（7）房屋使用要求和維修責任；
（8）房屋返還時的狀態；
（9）轉租的約定；
（10）變更和解除合同的條件；
（11）違約責任；
（12）爭議的解決方式；
（13）租賃當事人約定的其他內容。
5.3.3 租賃合同關鍵條款的審查
（1）審查租賃面積的計算方法、調查核實其是否和房地產權證上登記面積或者法定檢測部門檢測面積一致。
（2）審查房屋交付時的狀況，特別是附屬設施和設備狀況是否具體明確及能否拆除、改建或者增設和租賃期滿交還時的要求。
（3）審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準的規劃用途一致。若不一致，須由出租人或者出租人委托承租人報規劃部門批準。
（4）房屋租賃期限不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違反此規定。
（5）審查和明確租金和有關費用的范圍，租金是否包含管理費、空調水電費等；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。
（6）若出租人同意承租人對房屋進行裝修，要注意審查裝修的有關約定：裝修的內容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任承擔、裝修發生的水電等費用承擔與支付、裝修過程中與物業管理公司的協調、裝修期內是否免租或者一定期限內免租等。
（7）因承租人對租賃房屋進行裝修而發生的對租賃物的改善或者增添的他物，合同應對租賃屆滿時的處分以及對改善或者增添他物所發生的費用等內容有明確的約定，以預防因此引起糾紛或者產生糾紛時無相關約定可依據。
（8）維修責任：若當事人沒有另外約定，出租房屋的養護、自然或者第三人造成的損壞或者故障，其維修責任在于出租人；若因承租人使用不當或者過錯造成的損壞或者故障，則承租人須承擔維修責任或者維修費用。
（9）若是經營性房屋租賃，審查是否投保公眾責任險或者第三者責任險。
5.3.4 不定期租賃
不定期租賃的當事人可以隨時終止租賃關系，但出租人應當在合理期限之前書面通知承租人。
5.3.5 解約權
1、承租人的解約權
出租人有下列情形之一，承租人可以解除合同：
（1）出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內交付，逾期仍未交付的；
（2）出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實現租賃目的的；
（3）交付的房屋危及承租人安全的；
（4）對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規定仍不能確定的。
2、出租人的解約權
承租人有下列情形之一，出租人可以解除合同：
（1）對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規定仍不能確定的；
（2）承租人未征得出租人同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；
（3）承租人逾期不支付租金累計超過六個月或者約定的期限的；
（4）承租人造成房屋主體結構損壞的；
（5）房屋租賃合同未約定可以轉租，承租人轉租房屋未征得出租人同意的。
5.4.1 租賃合同對第三人的效力
房屋租賃合同未經房地產登記機構登記備案，不得對抗第三人。承租人的優先續租權、優先購買權、買賣不破租賃權等都無法得到完全保護。
5.4.2 登記時應提交的材料
租賃當事人在簽訂租賃合同后的15日內應持下列材料辦理登記備案手續：
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）當事人身份證明或者單位營業執照（原件及復印件）；
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；
2）臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經上海市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或者其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
（4）房屋租賃合同，包括房屋出租轉租、承租權轉讓或者交換、預租合同等（原件）；
（5）向外來人員出租房屋的，還應提交房屋租賃治安管理證件（復印件）；
（6）房地產權證、其他權屬證明（原件）。
5.4.3 租賃合同登記備案證明和費用
符合條件和規定的，房地產登記機構自受理登記申請后即時將相關事項記載于房地產登記冊，并即時向當事人出具登記備案證明。
租賃合同登記備案的費用目前為每件50元。
5.4.4 代辦租賃登記備案
律師代辦租賃登記備案手續，要取得并向房地產登記機構出具當事人的委托書。律師要認真審核上述材料是否齊全、真實，并在租賃合同簽署后15日內及時辦理。律師對原件要妥善保管，辦理完畢要及時歸還當事人，以免丟失承擔責任。
5.5.1 預租出租人的限定
預租出租人必須為房地產開發企業，而不能為個人或者其他單位。
5.5.2 預租的條件
（1）符合商品房預售的條件；
（2）依法取得市或者區、縣房地產管理部門核發的商品房預售許可證明。
5.5.3 預租合同的特別內容
在合同內容上，預租商品房合同除了應具備一般房屋租賃合同的基本內容外，還應當載明下列內容：
（1）預租房屋的交付使用日期；
（2）預付款的金額、支付期限；
（3）其他有關預租事項。
特別提示：交付使用日期應在商品房竣工并取得房地產權證后。
5.5.4 預租合同的登記備案
在登記備案上，雙方當事人簽訂預租合同后，在15日內持預租合同和有關材料辦理預租合同登記備案（此登記備案應為預告登記性質），簽署預租商品房使用交接書后再辦理登記備案，領取租賃合同登記備案證明；
5.5.5 預售與預租的沖突
（1）房地產開發企業不得將已經預售的商品房預租；
（2）商品房預購人不得將預購的商品房預租；
（3）商品房未經初始登記、取得房地產權證前，承租人不得將預租的商品房轉租、房屋承租權轉讓或者承租權交換。
5.6.1 商品房先租后售
1、先租后售的限制
先租后售的房屋應是房地產開發經營企業投資建造并已取得《房地產權證》的商品房或者房屋所有權人擁有的存量產權房屋。
2 先租后售合同的內容
（1）買賣該房屋的時限、價格；
（2）約定的買賣價格與實際成交時支付價款的計算方式；
（3）出租人解除與承租人購房約定的條件；
（4）在合同約定的有效期限內，出租房屋需設定抵押的，房屋業主應當事先取得承租人書面同意；
（5）在租賃期間，未經承租人書面同意放棄購房權利的，房屋業主不得將該房屋另行出售給他人；未征得房屋業主的書面同意，承租人不得將該房屋先租后售的權利轉讓他人；
（6）承租人要購買該物業，必須在租賃期限屆滿前與房屋業主簽訂商品房出售合同，并在出售合同中載明出售前承租人已租賃的時間、繳付的租金、該房屋出租時約定的買賣價和實際成交時支付價款的計算等內容；
（7）按上海以前先租后售的操作，在出售合同登記時，需提交承租人已交付租金的發票、房屋業主出租該房屋的納稅憑證。因此，要約定房屋業主取得租金收入應開具租金發票并按規定納稅，以維護雙方可能會得到的合法權益或者免除的義務。
3、先租后售的登記備案
商品房先租后售合同目前在登記備案上的政策不明朗，但可以租賃合同名義登記備案，在租賃合同中雙方平等自愿對先租后售的有關事宜作出約定。
5.6.2 商品房售后包租
1、售后包租的限制
（1）售后包租的房屋必須是已竣工的商品房，未竣工的商品房不得售后包租或者變相售后包租；
（2）所定的租金回報不得高于市場上同類房屋正常出租業務所得的平均利潤，且應有相應的擔保，以免涉嫌非法融資；
（3）房屋買賣價格、包租期間的租金回報或者價格折減金額、出租與轉租的約定、包租年限以及售后包租有關雙方的權利、義務等內容必須具體明確；
（4）代理出租的，包租人未經買受人的書面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉包租；
（5）包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過包租合同約定的終止日期。
2、售后包租的登記備案
售后包租目前是存在限制的，其合同在登記備案上存在政策不明朗的情況，有可能無法獲得登記備案。
5.7.1 房屋轉租
1、房屋轉租的前提條件
房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意。
2、房屋轉租的限制
具有以下情形之一的，承租人不得將房屋進行轉租：
（1）承租人拖欠租金的；
（2）承租人在承租房屋內擅自搭建的；
（3）預租的商品房；
（4）未取得《房屋租賃治安許可證》的房屋向境內的外來流動人員轉租，轉租人應當向房屋所在區、縣公安派出機構申請并取得《房屋租賃治安許可證》。未取得《房屋租賃治安許可證》的房屋，不得向外來流動人員轉租。
3、轉租合同與租賃合同的關系
房屋轉租期間，租賃合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；租賃合同解除的，轉租合同隨之解除。
4、轉租期限的限制
轉租合同的終止日期不得超過租賃合同規定的終止日期，除非出租人與轉租雙方另有協商約定。
5、原房屋租賃合同的效力
除非出租人與轉租當事人另有約定，房屋轉租期間，承租人應當繼續履行租賃合同。
6、房屋轉租合同的登記備案
轉租雙方當事人應在簽訂房屋轉租合同后15日內持下列材料向房地產登記機構辦理房屋轉租合同的登記備案，領取轉租合同登記備案證明：
（1）出租人同意轉租的書面意見或者經登記備案的租賃合同；
（2）租賃合同的登記備案證明；
（3）轉租合同；
（4）轉租的承租人個人身份證明或者企業、其他組織的登記注冊證明。
5.7.2 房屋承租權轉讓與交換
1、房屋承租權轉讓與交換的條件
房屋承租權轉讓或者交換，承租人須征得出租人的書面同意。
2、房屋承租權轉讓或者房屋承租權交換的程序
（1）承租人事先征得出租人的書面同意；
（2）承租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂《房屋承租權轉讓合同》或者《房屋承租權交換合同》；
（3）出租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂《租賃主體變更合同》，變更房屋承租人，繼續履行原租賃合同；
（4）雙方當事人在《租賃主體變更合同》簽訂后的15日內，應當持下列材料向原租賃合同登記備案的房地產登記機構辦理合同的變更登記備案，領取登記備案證明：
1）房屋承租權受讓人或者房屋承租權的交換人的個人身份證明或者企業、其他組織的登記注冊證明；
2）房屋承租權轉讓合同或者房屋承租權交換合同；
3）房屋租賃主體變更合同；
4）租賃合同登記備案的證明。
特別提示：商品房屋的承租權轉讓與交換中，如果受讓人或者交換人是境內外地人員或者境外人員，須重新辦理《房屋租賃治安許可證》或者獲得國家安全部門的審批許可文件。
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