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房地產開發 |
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| 房產稅土地使用稅之籌劃___房產開發企業稅收籌劃專題講座三 |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2008/10/11 21:12:00 |
第三講 房產稅、土地使用稅
一、國稅發[2003]89號
對房產稅、城鎮土地使用稅有關政策問題明確如下：
一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題
鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題
（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（四）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
二、征收方式：
從價計征：以房產余值作為計稅依據。計算公式：
應納稅額＝房屋原價*（1－30%）*1.2%
從租計征：
應納稅額＝租金收入*12%
三、稅收籌劃案例分析
核算技巧：
1、稅法規定：獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅；與房屋不可分割的附屬設施，屬于房屋原價的一個部分，應當并入原價計征房產稅。
因此：鍋爐、圍墻、假山、道路、場地、綠化、魚池等均不征收房產稅。
2、關于土地使用權的核算：企業會計制度第47條規定，首先作無形資產處理，然后分期攤銷，開發商品房時，一次將土地使用權的賬面（攤余）價值結轉到“開發成本”、“在建工程”。
注意：不結轉屬于“會計差錯”。按照房屋實際占用的土地面積按比例結轉。
3、關于房屋的界定
長廊180萬元
倉庫
蝙蝠效應
4、中央空調、電梯
5、關于房屋裝修費的核算問題
外商投資企業：房屋沒有投入使用前發生的裝修費，必須并入房屋原價；投入使用后發生的裝修費，作為“長期待攤費用”在不短于五年的期限內分期攤銷。
內資企業：如果固定資產的折舊尚未提足，裝修費用必須增加固定資產原價；如果折舊已經提足，那么裝修費用作為“長期待攤費用”在不短于五年的期限內分期攤銷。
6、房產評估：按評估以后的原價計算繳納房產稅。
7、臨時工棚：
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