法院認定物業管理檔案屬于全體業主
物業服務合同糾紛案業委會維權勝訴
本報訊 （記者 李 芹 鄭金雄 通訊員 白良德）福建廈門一物業管理公司在解除物業管理合同后，把住宅維修資金管理和使用的檔案材料帶走，業主委員會將該物業管理公司告上法庭，要求返還物業管理檔案。日前，廈門市中級人民法院對此案作出終審判決，判令物業管理公司將物業管理檔案移交給業委會。
廈門海誼樓宇經營管理有限公司于1998年8月開始管理怡和大廈。2000年3月，怡和大廈業主委員會與海誼公司簽訂《怡和大廈物業托管協議》，約定由海誼公司負責怡和大廈的物業管理事宜，委托管理期限為3年。
2003年9月，雙方解除協議。2004年3月，怡和大廈業主委員會和海誼公司就怡和大廈進行有關財務移交，但海誼公司未將公共維修資金的收支明細賬及相應的財務憑證進行移交。之后，經多次交涉無效，怡和大廈業主委員會訴至法院，要求海誼公司移交有關公共維修資金的明細賬及相關財務憑證。
海誼公司辯稱，怡和大廈業主委員會不具備訴訟主體資格，并且其訴訟請求沒有任何事實和法律依據，請求法院依法駁回怡和大廈業主委員會的訴訟請求。
廈門市思明區人民法院審理后認為，根據《最高人民法院關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》（[2002]民立他字第46號），業主委員會符合“其他組織”條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。因此，怡和大廈業主委員會具有訴訟主體資格。
法院認為，住宅共用部位、共用設施設備維修資金屬于全體業主所有，該維修資金在物業管理合同期間由物業管理公司代管，物業管理公司應當建立相應的維修資金檔案，并定期接受業主委員會的檢查與監督。對此，因管理使用該維修資金而產生的明細賬及有關財務憑證的所有權也應屬于維修資金的所有權人。如果物業管理公司因代管維修資金需要進行財務做賬，則可復印相應材料進行保存。維修資金檔案屬于物業管理所必需的資料，在物業服務合同終止時，物業管理公司應當將這些資料交還給業主委員會。怡和大廈業主委員會要求海誼公司移交有關公共維修資金的明細賬及相關財務憑證的訴訟請求，合理合法，法院依法予以支持。
據此，思明區法院判決海誼公司應于在判決生效之日起三日內將將1998年8月4日至2003年9月17日期間怡和大廈公共維修資金收支明細賬以及相應的財務憑證移交給怡和大廈業主委員會。
海誼公司不服一審判決，提出上訴。
廈門中院二審查明認定：海誼公司受怡和大廈業主委員會委托，對怡和大廈進行物業管理，其行為是一種委托管理行為，海誼公司作為受托人，在對訟爭物業進行管理期間所作的針對管理項目的財務記錄，仍然屬于受托范圍。在其與怡和大廈業主委員會解除委托合同之后，為方便下一任物業管理公司進行管理以及怡和大廈業主委員會查詢相關的賬目，理應移交相應的財務記錄。有關怡和大廈的公共維修資金收支明細賬及相應的財務憑證亦屬于物權人怡和大廈全體業主的財產，海誼公司無權占有。海誼公司拒不交還訟爭賬目的上訴理由不充分，且缺乏相應的法律依據，依法不予以支持。廈門中院判決駁回上訴人海誼公司的上訴，維持原判。
院長專訪
司法保障民生
本報記者 李 芹 鄭金雄
廈門市思明區人民法院代院長洪志堅說，這幾年，思明法院審理的民事案件迅猛增長。據統計，今年１至８月，思明法院審結物業管理、勞動合同、勞動報酬、社會保險、醫療事故損害賠償、婚姻家庭、債權債務、商品房買賣等民生案件共７９１０件，審結涉及勞動權益案件１００５件，為勞動者追回工資６５５萬多元。
這些案件涉及人民群眾的切身利益，法院從解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題入手，做到熱情服務關注民生，公正司法體現民意。思明法院推行網絡立案和預約立案，推行電話口頭起訴、上門立案等便民措施，方便當事人訴訟；對追索贍養費、扶養費、撫育費、賠償金、勞動報酬等經濟確有困難的農民工、下崗職工、孤寡老人、殘疾人等特殊訴訟群體，依法采取緩、減、免訴訟費的司法救助措施。今年１至８月，共為８８件案件的當事人緩、減、免訴訟費、司法鑒定費３５.３９萬元，共發放執行救助金２４.８萬元。思明法院加強對社會敏感案件的調解力度，強化對老人、兒童、婦女、企業下崗職工、失業人員、殘疾人員等弱勢群體合法權利的保護力度。法院通過對這些民生案件的審理，依法保護了人民群眾的合法權益，維護了社會的和諧與穩定。
在民生案件迅猛增長的同時，新類型民事案件更是層出不窮，例如：因異地電話轉賬引發的儲戶訴金融機構賠償損失案、因勞動保險、勞務、培訓費、運動員服務合同引發的糾紛、實習生實習期間發生的因公受傷致殘的勞動爭議、企業承包或轉包的承包人與所雇傭人員糾紛案、校園傷害案、餐飲娛樂消費引發的人身安全保障等人身損害賠償案件，以及涉及露臺、車位買賣、架空層使用權等建筑物所有權區分的房地產物業糾紛類案件。
為了應對不斷出現的新類型案件帶來的新挑戰，思明法院通過營造良好的學習氛圍、研討氛圍、交流氛圍，進一步提高法官的綜合知識水平；通過開展崗位技能競賽活動，使法官公正文明的司法理念進一步增強，業務能力和崗位技能進一步提高，掀起比、學、趕、幫、超的爭先創優熱潮，從而全面提高民事審判人員的業務素質。同時，思明法院注重對審判實踐中出現的新情況和新問題進行專題調研，以調研促審判。
當事人說
業主委員會：不交賬冊違反法律規定和合同約定
物業公司：檔案資料屬公司明細賬及財務憑證
本報記者 李 芹 鄭金雄 本報通訊員 白良德
怡和大廈業主委員會認為，怡和大廈的財務賬冊屬怡和大廈業主所有，被告作為物業的受托人在委托關系結束后，理應將屬于原告的包括公共維修資金收支明細賬冊以及相關財務憑證等資料移交給原告。被告的行為，違反了相關法律規定以及雙方的合同約定，嚴重侵害到了原告的合法權益。
海誼公司認為，公共維修資金檔案資料的所有權應歸屬于物業管理公司。理由是，在物業管理企業履行管理義務過程中，按照法律規定，對于公共維修資金應設置檔案以便有關部門進行檢查，雖有關法律明確物業管理公司是公共維修資金的代管者，但該項業務也是物業管理公司的主要業務之一，這些檔案資料是由物業管理公司制作和形成，按有關法律規定應屬于公司的明細賬冊及財務憑證之一。另外，物業管理公司已按有關規定定期將有關公共維修資金的收支開銷情況公布，業委會及業主已能夠實現有關監督權利。
連線法官
公共維修資金檔案歸誰所有是焦點
本報記者 李 芹 鄭金雄
本案一審法官白良德介紹說：“這是一起較為典型的物業服務合同糾紛案件，本案的焦點在于公共維修資金的檔案資料所有權歸屬問題及業主委員會的訴訟主體問題。”
關于維修資金的檔案資料所有權歸屬問題
白良德法官說：“《物業管理條例》第五十四條第二款明文規定，專項維修資金屬業主所有。但對于因管理和使用公共維修資金所產生有關檔案資料（如明細賬及相關財務憑證）的所有權，有關法律卻沒有明文規定。這在司法實踐中容易產生分歧。
“對此，我們的觀點是，公共維修資金檔案資料的所有權應屬于業主所有�！卑琢嫉路ü僬f，因為，公共維修資金的所有權屬于業主，而由公共維修資金所產生的有關明細賬冊及財務憑證等檔案資料均也應屬于業主所有。物業管理公司對于公共維修資金只是履行代管代支義務，在法律上只是一種保管行為，對公共維修資金的檔案資料只享有占有權，并非是享有所有權。所以，公共維修資金與公共維修資金的管理使用所形成的檔案資料之間的法律關系，其實更符合主物與從物的法律關系特征。
以物與物之間是否具有從屬關系為標準，可以將物區分為主物和從物。凡兩種以上的物互相配合、按一定經濟目的組合在一起，起主要作用的物為主物；配合主物的使用而起輔助作用的物為從物。
本案中，公共維修資金與由其所產生的檔案資料均屬于獨立的物，公共維修資金雖是貨幣，但由于被特定化而成為特定物，公共維修資金的檔案資料的產生是緣于公共維修資金的管理與使用，離開了公共維修資金，這些檔案資料就喪失了經濟目的，且檔案資料是公共維修資金的專屬之物。
被告海誼公司在上訴時主張，公共維修資金的代支憑證，屬于債權憑證，根本不存在一審所認定的主物權與從物權的關系。這種主張混淆了主物與從物的相對性，因為公共維修資金的代支憑證在相對于業主的繳費行為而言是債權憑證，但對于公共維修資金而言則是主物與從物，其次就物的特征來看，公共維修資金的代支憑證也是物，而且是有形物、動產。由于公共維修資金的所有權人是全體業主，根據主物與從物的關系來看，因管理與使用公共維修資金而產生的檔案資料（如財務憑證、相關明細賬等）的所有權也應歸屬于全體業主。
關于業委會是否具有訴訟主體資格問題
白良德認為，根據《最高人民法院關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》（[2002]民立他字第46號），業主委員會符合“其他組織”條件，由于公共維修資金的檔案資料所有權屬于全體業主，而業委會收回這些檔案資料是維護業主的權利，也是全體業主行使權利的表現，如果認為只有業主才能收回這些檔案資料的話，則必然是為物業管理公司占有這些檔案資料找推辭，因為如果業主個人去主張所有權，則物業管理公司則必然會主張這些檔案資料屬于全體業主，而個人無權主張。所以，怡和大廈業委會應該有訴訟主體資格。
另外，在物業管理服務合同終止時，將這些檔案資料移交給業委會代管，也有利于在聘請新物業管理公司時將這些資料移交給新物業管理公司代管。所以，由于公共維修資金的檔案資料的所有權歸屬于全體業主，而根據相應法律規定和物業服務合同的約定，物業管理公司只是公共維修資金的代管者，在物業合同終止時，應將有關資料（包括公共維修資金的檔案資料）移交給業委會代管。
新聞鏈接
物業管理合同終止 理應移交管理資料
近日，上海玉佛城業主委員會訴上實物業管理（上海）有限公司移交有關物業管理資料一案，由上海市徐匯區人民法院依據物權法的有關規定作出判決，被告上實物業應當向原告玉佛城業委會提供相關房屋及設備交接驗收資料、建設施工工程圖紙、水電煤工程圖紙等資料的復印件以及業主入戶的資料復印件和小區物業服務收支賬冊的復印件；第三人上海長海房地產發展有限公司應當向玉佛城業委會提供相關的物業查驗報告，相關房屋設施、設備的安裝、使用和維護保養等技術資料以及物業質量保修文件和物業使用說明文件。
法院審理查明，玉佛城小區自1995年12月竣工，玉佛城業主委員會成立后，上實物業與之簽訂了為期二年半的物業管理服務合同，合同約定的管理期限為2002年1月1日起至2004年6月31日止；同時約定，合同終止時，物業公司必須向業委會移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。2005年9月，玉佛城第三屆業主委員會正式啟動選聘物業服務公司的招投標工作，上海宏城物業公司中標，上實物業落聘。玉佛城業委會通知上實物業向宏城物業辦理移交手續，并要求上實物業在2005年12月31日24點以前撤離玉佛城小區。嗣后，上實物業既沒有撤出小區，又拒絕移交相關的物業管理資料，小區物業管理一度出現“雙馬并槽”的局面。
玉佛城業委會訴稱，上實物業在物業管理服務合同到期后，按照合同約定和相關法律法規的規定，理應履行法定職責，移交相關房屋的資料和文件。
法院認為，原告提起移交有關的物業管理資料之訴，事關涉及小區業主公共利益，符合訴訟主體資格。原告要求被告物業公司移交有關的物業管理資料，要求第三人開發商履行商品房買賣合同的附隨義務，理由正當，符合物權法和《物業管理條例》的相關規定，據此作出上述判決。
名詞解釋
何謂房屋公共維修資金
房屋公共維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金。維修資金由房屋的業主或使用人繳交，屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。首期的房屋公共維修資金的繳交標準是業主按照所擁有物業的建筑面積交存房屋公共維修資金，每平方米建筑面積交存首期房屋公共維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
在業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的房屋公共維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。業主大會成立后，應當按照規定劃轉業主交存的房屋公共維修資金。
房屋公共維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。
法規鏈接
《物業管理條例》
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
