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石家莊律師提醒購房如何避免風險?
作者:石家莊律師編輯錄入   出處:法律顧問網·涉外11chelsea.com     時間:2008/9/23 21:47:00

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      十屆全國人大五次會議審議通過的物權法于去年10月1日開始施行。該法進一步規范了不動產交易行為,創制了一些新的規則,將更加有力地保障交易安全。
近年來,隨著房地產市場的升溫,無證房屋或者限制交易的房屋買賣也日漸盛行,由此引發的糾紛也不計其數,訴至法院請求公權力保護的案例亦與日俱增。為提醒廣大買家和賣家充分評估該類買賣的法律風險,本文將通過一個真實案例,分析介紹房屋買賣中普遍存在的主要風險,并提出律師建議。
              案情回放
      2003年4月,因城市建設需要,原集體土地被征收,原告一家獲得兩套別墅作為安置房。同年,別墅交付,原告夫妻使用其中一套,兒子一家使用另外一套。當年12月,兒子將歸自己使用的那一套房屋出賣,獲得價款160萬元,房屋同時交付使用。2006年底,該房屋的市場價已達300多萬,原告即以兒子和買房人為被告,訴至法院請求確認該房屋買賣協議無效。
      2007年3月,經西湖區人民法院開庭審理,以買賣標的物不具備法定條件、侵犯了原告共有權為由判決確認該買賣協議無效。
     買賣協議無效,意味著雙方將相互返還財產。因為協議中的違約責任是針對出賣人違約而設定的,本案中出賣人沒有違約,所以買受人也無法依協議約定獲得違約賠償。
          賣家坦言
      眾所周知,尚未取得產權證的房屋不能上市交易。賣家為什么要賣這樣的房子呢?現在集體土地征收安置房屋面積特別大,如本案,一戶四五口人的家庭,可以得到200多平方米的連體別墅兩套。這些家庭,一般在市區都另有住宅,根本不需要居住安置房,將其出租又嫌麻煩,所以將其出售獲利,就成為順理成章的選擇。
     那為什么三年后又反悔了,要想方設法收回房子呢?無可諱言,利益驅動使然。經過兩三年的時間,房價翻番,如此100%的暴利勾起的欲望,僅靠一紙法律不予保護的合同是無力遏制的。巨大經濟利益的誘惑,轉讓合同本身違法,促使賣家突破道德的約束,利用法律的力量來獲取巨額利益,幾乎是必然的。
            買者心聲
      買房人明知所購房屋沒有產權證,自己雖支付了相應價款,但至少在相當長的一段時間內房屋不能過戶,不能取得對房屋的所有權,承受著相當大的法律風險。明知自己的權益難以得到法律保護,那為什么還是有如此眾多的購房者愿意承受如此大的風險呢?究其原因主要有:價格便宜——無證房屋的價格比有證房屋要低百分之二三十,對買方來說,是個極大的誘惑,也容易因此利益而甘冒法律風險;環境優美——近年新建的農居點以連體別墅為主,造型優美,環境優雅,健身、醫療、娛樂設施齊全,非常適宜居住;購入自住——本案買家就認為,我看中的就是這里的環境,純粹用來自己居住,有無產權并不重要。所以,在合同中就明確約定,如果因政策原因不能辦理過戶手續,買方及其后代享有永久居住權,賣方及其后代均無權收回該房屋。
當然,買方也擔心賣方違約,如本案買方就特意在合同中約定,如果賣方收回房屋或將該房屋賣與他人,將承擔高達價款50%的違約金。
             律師視點
      房屋作為百姓生活中最重要的不動產,其交易的可靠性必然是交易雙方除價格之外關注的另一焦點。法律明確規定,房屋作為不動產,以登記為所有權轉移的標志。當然,我們必須區分合同的有效性與產權轉移的有效性。交易雙方主體合法,意思表示真實、一致,不違反法律法規的強制性規定,該合同就應當有效;但在產權登記機關辦理房屋轉移手續并取得產權證之前,房屋的所有權并未轉移,即買家沒有取得所有權,如果出現這種情況,買家不能主張該房屋的所有權,而只能依買賣合同追究賣家的違約責任。
      目前,房屋買賣合同無效主要有以下幾種情形:
      一、非法轉讓。根據《城市房地產管理法》的規定,下列房地產,不得轉讓:1、以出讓方式取得土地使用權,不符合轉讓房地產條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;3、依法收回土地使用權的;4、共有房產未經共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。其中第4種情況,如果事后取得共有人書面同意,并符合其他有效條件的,該轉讓合同仍應有效。
      二、轉讓村集體土地上的房屋。這類房屋存在于農村集體土地上,城市中也有零星“城中村”集體土地。我國目前對集體土地上的房屋尚未全面開始辦理產權證,即使有的地方辦理了,也僅是房屋所有權證,而沒有契證和土地使用權證。根據現行法律規定和法學理論,房屋轉讓必須連同土地使用權一并轉讓,如果沒有取得土地使用權證,顯然房屋也是不能轉讓的。《土地管理法》沒有禁止集體土地上的房屋的轉讓,但土地的集體所有性質,決定了不得向集體經濟組織以外的人轉讓該房屋。
      二、出賣人主體不適格。出賣房屋的主體即賣家必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣,出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。當然,如果真正所有權人或共有權人在事后追認的,該買賣行為也可以有效。
      三、房產、地產分別轉讓。房屋是土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別轉讓給不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,這種買賣合同將歸于無效。
     四、侵犯優先購買權。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。
     另外,如果在房屋交易過程中存在欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平等有悖公平和誠實信用原則的行為,相對方可以在一年內申請法院變更或撤銷該合同。
因為無效合同從開始就沒有發生效力,這使得交易雙方均有權隨時提請法院確認無效,甚至出賣人可以隨意另行處分該房產。可撤銷的合同被法院撤銷后,也發生與無效合同一樣的效力,雙方應當返還財產。這種極不確定的法律關系使交易雙方冒著極大風險:當房價大幅上漲的時候,賣家可能會要求收回房子;而如果房價過分走低,買房人也可能要求退還房子。
          律師建言
      當前房屋買賣活動十分活躍,引起的糾紛也非常普遍,并越來越多樣,越來越復雜。在此,根據多年來處理此類糾紛的經驗,筆者提出以下幾點建議,供讀者購房時參考。
      一、了解房源。是預售商品房的,要認真檢查商品房是否具備“五證”與“兩書”,并實地考察商品房的周邊環境、房屋結構、土建質量等情況;是二手房的,要了解該房屋的來源性質,是商品房、房改房、經濟適用房、拆遷安置房還是自建房等等,不同性質的房屋轉讓適用不同的法律,甚至有些根本就禁止轉讓。
      二、了解產權。預售商品房一般手續齊全的,產權上不存在什么問題。但二手房則不同,可能會存在共有、繼承、出租、抵押等不完整產權或交易權利受限的情形,存在糾紛的隱患。
      三、簽訂書面合同。法律明確要求房屋轉讓必須簽訂書面合同。合同中應當約定價款及支付方式、房屋質量、交房日期、稅費負擔、違約責任等條款,且應當盡量明確、細致,避免以后糾紛的發生。
     四、保留有關材料。如開發商的樓書、宣傳單、樣板房照片、交易中往來單據等,這些可能會成為今后解決糾紛的重要證據。
     五、及時過戶。房屋所有權轉移以過戶為標志,沒有過戶,這房子就不是你的。現實中常發生一房二賣甚至多賣的情形,無論他賣多少次,只要過戶給你了,這房子就是你的;無論你多么積極地付清了全款,只要沒過戶,房子就不是你的。物權法明確了不動產也適用善意取得,即,如果你善意、有償地取得了房屋的產權證,法律就保護你的權利。
      六、充分利用法律規則維權。物權法在民法通則、合同法、城市房地產管理法等法律規則基礎上,又創制了一些新的規則,如“異議登記”、“預告登記”等,當事人要充分利用。
      一般購房者對房產知識和交易規則了解不多,如果有條件,建議還是請律師全程參與交易,至少在簽訂合同之前請律師審查一下合同文本,這樣可以大大減少合同條款給自己帶來不利的可能。 
 

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