核心提示：近日，有媒體稱，易中天去年經(jīng)房產(chǎn)中介看中廈門一套價(jià)值500萬(wàn)元的別墅后，便繞開中介直接與賣主交易。7月20日，易中天告訴《法制周報(bào)》記者，獲得這棟別墅的信息確實(shí)來(lái)源于中介。
7月17日，福建某媒體報(bào)道稱，因央視百家講壇《易中天品三國(guó)》而家喻戶曉的廈門大學(xué)人文學(xué)院教授易中天及妻子，2007年10月7日在廈門一家房產(chǎn)中介公司簽訂了《房產(chǎn)求購(gòu)委托書》后，卻繞開中介直接與房東交易價(jià)值500多萬(wàn)元的別墅，并拒絕支付13萬(wàn)余元的中介費(fèi)。
7月20日，易中天在接受《法制周報(bào)》記者采訪時(shí)，他承認(rèn)這套房子的信息是從一位中介工作人員及他所在的‘鑫東鑫房屋中介’處獲得的，但在他需要購(gòu)房這件事情上，與中介根本沒有任何關(guān)系，更不用說(shuō)中介為他最終買到房子起到服務(wù)作用。
“一旦上了法庭，我將出示證據(jù)，告訴大家某些中介是怎樣藏貓膩、設(shè)陷阱、下圈套、做手腳，把《看房書》變成《委托書》，哄騙和誤導(dǎo)他人的。”易中天表示。
易中天賴賬13萬(wàn)元？
據(jù)鑫東龍房產(chǎn)中介公司的一位業(yè)務(wù)員張小姐介紹， “去年10月7日，易中天夫婦開著一輛沃爾沃轎車來(lái)到鑫東龍房產(chǎn)中介，我一眼就認(rèn)出那男的就是易中天。”隨后，易中天妻子說(shuō)要看別墅。當(dāng)時(shí)，張小姐帶易中天夫婦去看的別墅就在廈門市蓮前路附近，那套別墅賣方叫價(jià)530萬(wàn)元。
據(jù)鑫東龍中介人員介紹，易中天是另外一家房地產(chǎn)中介（鑫東鑫）介紹過(guò)來(lái)的。鑫東鑫和鑫東龍中介是合作關(guān)系。張小姐說(shuō)，這套房子是房東口頭委托中介出售，并沒有簽《委托出售協(xié)議》。但是，中介還是讓易中天的妻子簽了《房產(chǎn)求購(gòu)委托書》。
但是，當(dāng)天看房現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生了一件讓中介“不放心”的事。房東兒子的女友認(rèn)出了易中天，她當(dāng)場(chǎng)就遞了一張紙條給易中天。張小姐看了很不放心：“我當(dāng)時(shí)就擔(dān)心，她給的紙條里面有聯(lián)系電話，這樣，雙方可能會(huì)繞開我們直接交易。”
張小姐說(shuō)，她覺得易中天是名人，應(yīng)該不至于賴中介費(fèi)。看房后第二天，小張給易中天妻子發(fā)了一份傳真，詳細(xì)列出了中介費(fèi)和各種稅費(fèi)清單，大約要收取13.8萬(wàn)元的費(fèi)用。但兩天后，易中天妻子回復(fù)中介說(shuō)：“我們暫不買這棟別墅了。”
在易中天夫婦表示不要這棟別墅后，中介起初并沒有在意。他們想，既然易中天不要，他們介紹別的客戶買這幢別墅，一樣會(huì)有中介費(fèi)。但是，幾天后，中介要帶別的客戶上門看房時(shí)，別墅的業(yè)主卻告訴中介，房子已經(jīng)賣出去了，這引起了中介的懷疑。隨后，兩家中介派人前往廈門市房管部門查詢，查詢結(jié)果證明了他們的懷疑：別墅竟然已經(jīng)被過(guò)戶到易中天夫人李女士的名下了。
鑫東龍中介人員說(shuō)，當(dāng)中介找易中天要中介費(fèi)時(shí)，對(duì)方稱最多給5000元，不會(huì)支付13萬(wàn)元所謂的中介費(fèi)用。
“我是通過(guò)朋友買到的房子“
“報(bào)道只是未經(jīng)核實(shí)的一面之詞。”7月20日，當(dāng)《法制周報(bào)》記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上易中天，提及這則報(bào)道時(shí)，他顯得有些氣憤，說(shuō)：“不過(guò)，這些既然被報(bào)道出來(lái)了，我也就只好說(shuō)出真相。”
易中天教授說(shuō)，報(bào)道中所指去年10月，他和太太在中介公司張小姐的帶領(lǐng)下去看房一事，事實(shí)上，帶他們?nèi)タ捶康氖且晃恍諈堑南壬麄兯x擇的中介公司，也并非報(bào)道中稱“鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司”，而是“鑫東鑫房屋中介”。
“我和太太再糊涂，男女總還分得清吧。怎么到了報(bào)紙上，‘吳先生’就變成了‘張小姐’，連公司名字都換了？這可真是‘眼睛一眨，老母雞變鴨’。”易中天教授說(shuō)，張小姐和她所在的“鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司”，既沒有接受買方，也就是他和他太太的委托，也沒有接受房主的委托，更沒有做任何中介工作。“他們只做了兩件事，向我們要錢，對(duì)媒體編謊！”
易中天教授認(rèn)為，張小姐和她所在的房屋中介公司，在他需要購(gòu)房這件事情上，根本沒有任何關(guān)系，更不用說(shuō)對(duì)他最終買到房子起到作用了。“如果是你，你會(huì)把十幾萬(wàn)元交到一個(gè)什么也沒做，甚至跟你完全無(wú)關(guān)的人手里嗎？”易教授反問(wèn)記者。
“我承認(rèn)，得到這套房子的信息是從吳先生及他所在的‘鑫東鑫房屋中介’中獲得的，但我們跟房主的兒子溝通后才知道，房主只是短暫調(diào)離廈門去了上海，并沒有出售房子的意向，他們也沒有委托任何中介機(jī)構(gòu)來(lái)賣房子。之所以同意我和太太進(jìn)門，是因?yàn)榉恐鞯膬鹤釉陔娨暽弦娺^(guò)我，而且非常喜歡我的《品三國(guó)》。盡管我和太太都很喜歡這套房子，但房東不肯賣給我們，我們也不可能強(qiáng)買，所以，也就放棄了購(gòu)買這套房子的想法。而帶我們看房的‘鑫東鑫房屋中介’和吳先生，也就沒有再幫我們做過(guò)什么。”
“去年11月份，我輾轉(zhuǎn)通過(guò)一個(gè)北京的朋友購(gòu)得了這套住房。”易中天教授說(shuō)，他是無(wú)意間跟北京一位朋友說(shuō)起買房子的事，而他這位朋友與房主都在航空公司工作。“我這位朋友，便自告奮勇說(shuō)幫我們促成房屋交易。去年11月中旬，我朋友專程從北京飛來(lái)廈門，又把已經(jīng)調(diào)離廈門去上海工作的房主請(qǐng)了回來(lái)，這樣，我和太太才跟房主有了第一次見面。”易中天表示，是朋友的努力才讓他和太太如愿購(gòu)得了這套別墅。
中介稱保留訴諸法律的權(quán)利
“我之所以愿意支付5000元的費(fèi)用給‘鑫東鑫房屋中介’，是因?yàn)槲覀儚哪抢锏玫搅诉@套房子的信息，這只能算作是信息費(fèi)。至于中介費(fèi)用，他們根本沒有出過(guò)力，就談不上要付中介費(fèi)。”易教授表示。
對(duì)于中介公司稱，他們與自己簽訂了《房產(chǎn)求購(gòu)委托書》，就應(yīng)該支付約定的中介費(fèi)用，易中天教授對(duì)此表示否定。“我太太只是在他們一份空白的《看房書》上簽了字，我認(rèn)為那只是表示業(yè)務(wù)員的確帶我們看了房子，他回去好向老板交差而已，而且給我們簽《看房書》的業(yè)務(wù)員是‘鑫東龍房屋中介’的吳先生，與張小姐沒有半點(diǎn)關(guān)系。”
“遺憾的是，我們沒有訴權(quán)，也只能等著。但是一旦上了法庭，我們將出示證據(jù)，告訴大家某些中介是怎樣藏貓膩、設(shè)陷阱、下圈套、做手腳，把《看房書》變成《委托書》，哄騙和誤導(dǎo)他人的。”易中天教授表示。
7月21日，記者幾經(jīng)曲折，聯(lián)系到廈門鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，易中天與他們公司的糾紛，在沒有訴諸法庭之前不便對(duì)外說(shuō)什么，但這位負(fù)責(zé)人只是不斷地強(qiáng)調(diào)說(shuō)“易中天‘跑單’”是鐵定的事實(shí)。
這位負(fù)責(zé)人表示，“鑫東鑫房屋中介”與他們“鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司”是合作關(guān)系。易中天先生是在兩家代理公司的帶領(lǐng)下去看的那棟別墅，而現(xiàn)在也是“鑫東鑫房屋中介”委托他們向易中天先生索要中介費(fèi)用。
“事實(shí)就是事實(shí)，哪怕他是名人也不能把事實(shí)顛倒。”這位始終不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人最后告訴記者，“我們不想炒作，但也保留訴諸法律的權(quán)利。”
是否履行中介服務(wù)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)
中介公司和易中天爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)，就是中介公司是否履行了中介服務(wù)。
一位不愿透露姓名的二手房中介市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在中介市場(chǎng)上，像這樣兩家中介公司合作，最后約定將中介費(fèi)分成的現(xiàn)象的確存在。正常情況下，業(yè)務(wù)員與看房人簽訂的《看房確認(rèn)書》中都有相關(guān)條款，對(duì)購(gòu)房者在看房后的相關(guān)責(zé)任作了說(shuō)明。其中，應(yīng)該會(huì)有條款作出類似 “購(gòu)房者所看房屋，如果購(gòu)房者最終購(gòu)買或其親屬、朋友在購(gòu)房者的介紹下購(gòu)買該房屋，均視為中介行為成立” 的規(guī)定。易中天太太簽署的《看房書》，究竟是空白的協(xié)議，還是有相關(guān)條款的約定，這還有待查證。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院教授喬新生表示，中介公司收取中介費(fèi)需要履行的職責(zé)是，介紹雙方認(rèn)識(shí)、提供信息并最終促成房屋交易。如果按易中天先生所述，中介公司僅以一份空白的《看房書》和所謂業(yè)內(nèi)行規(guī)來(lái)索要中介費(fèi)，這份《看房確認(rèn)書》的公平性有質(zhì)疑之處。《看房確認(rèn)書》屬于格式合同的一種，《民法通則》中規(guī)定，對(duì)于沒有授權(quán)或者授權(quán)不明的合同，是以雙方的真實(shí)意圖為準(zhǔn)。雙方各執(zhí)一詞的情況下，格式合同的提供者需要承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
另一個(gè)焦點(diǎn)是，中介公司是否接受了房主的售房委托。湖南白沙律師事務(wù)所主任陳平凡律師表示，在《合同法》中對(duì)合同的約定形式作出了規(guī)定，允許除個(gè)別特殊情況以外，采取口頭約定權(quán)利和義務(wù)的方式，達(dá)成口頭協(xié)議。在易中天和中介公司的這起糾紛中，房主否認(rèn)曾經(jīng)委托中介公司售房的口頭協(xié)議，那么，中介公司也可以提供與事件無(wú)直接利害關(guān)系的第三人，來(lái)證實(shí)房主曾經(jīng)與他們達(dá)成口頭委托售房協(xié)議的事實(shí)。
至于事件中易中天先生提到的房屋中介公司易主，無(wú)權(quán)索要中介費(fèi)的情況，喬新生教授認(rèn)為，“如果鑫東鑫房屋中介公司與易中天先生簽訂的中介合同成立，由鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司代鑫東鑫房屋中介公司索取中介費(fèi)，在法律上是成立的。”喬教授說(shuō)，這在《合同法》中被稱為代位權(quán)，鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司可以憑借和鑫東鑫房屋中介的合作協(xié)議，向易中天先生索取中介費(fèi)，但前提必須是鑫東鑫房屋中介公司與易先生之間的中介服務(wù)行為成立。
亟待規(guī)范的二手房中介市場(chǎng)
在易中天“跑單”事件發(fā)生后，關(guān)于二手房中介市場(chǎng)的不規(guī)范問(wèn)題，也再次被提及。
二手房屋中介市場(chǎng)近年來(lái)備受爭(zhēng)議，從2003年11月北京“堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”人間蒸發(fā)，到2007年末，震驚全國(guó)的深圳“中天置業(yè)”老總攜款潛逃帶來(lái)全國(guó)性的“中介關(guān)門潮”，消費(fèi)者對(duì)于房屋中介公司的不信任也在日益加劇，一些中介商甚至被冠以“黑中介”的罵名。
湖南省房地產(chǎn)研究中心主任陽(yáng)學(xué)文表示，事實(shí)上，中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻低帶來(lái)的從業(yè)人員良莠不齊、“涉黑”、陰陽(yáng)合同等現(xiàn)象，已經(jīng)讓很多消費(fèi)者對(duì)中介公司望而卻步。
記者走訪長(zhǎng)沙市內(nèi)幾家大型的房屋租賃市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，成交情況并不樂觀。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)沙非凡加盟店運(yùn)營(yíng)經(jīng)理黎杰透露，每年的3月份到7月份，是中介市場(chǎng)最為活躍時(shí)期，但年初以來(lái)，受北京、上海等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，中介市場(chǎng)也持續(xù)低迷，長(zhǎng)沙中介市場(chǎng)的成交量相比往年下降了30%左右。
影響中介二手房銷售，除了市場(chǎng)因素外，消費(fèi)者與中介商存在的不規(guī)范買賣行為，在一定程度上影響了這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
“通常我們只會(huì)檢查賣房者的房產(chǎn)證等，而不會(huì)跟賣房者簽訂委托賣房協(xié)議。”長(zhǎng)沙某小型中介機(jī)構(gòu)的張老板告訴記者，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，賣房者可以口頭委托中介機(jī)構(gòu)賣房，在他們的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也出現(xiàn)了購(gòu)房者和賣房者甩開他們直接成交的情況。
“特別是一些內(nèi)陸省份的消費(fèi)者，他們對(duì)中介的存在不認(rèn)可，只是為了從中介套取信息。”張老板表示，他們付出了人力物力，但因?yàn)闆]有相關(guān)證據(jù)，碰到消費(fèi)者“跑單”時(shí)，他們也只能啞巴吃黃連。
喬新生教授提醒，中介公司在與消費(fèi)者簽訂居間合同時(shí)一定要規(guī)范化，才能保護(hù)自己的合法利益。在訂立《委托購(gòu)房協(xié)議》、《委托賣房協(xié)議》以及《看房確認(rèn)書》時(shí)，對(duì)看房的時(shí)間、地點(diǎn)以及房型都寫詳細(xì)，對(duì)何種形式構(gòu)成中介服務(wù)也作出約定，在發(fā)生糾紛時(shí)，就能以此合同保障公司的應(yīng)得利益。
這位負(fù)責(zé)人表示，“鑫東鑫房屋中介”與他們“鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司”是合作關(guān)系。易中天先生是在兩家代理公司的帶領(lǐng)下去看的那棟別墅，而現(xiàn)在也是“鑫東鑫房屋中介”委托他們向易中天先生索要中介費(fèi)用。
“事實(shí)就是事實(shí)，哪怕他是名人也不能把事實(shí)顛倒。”這位始終不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人最后告訴記者，“我們不想炒作，但也保留訴諸法律的權(quán)利。”
是否履行中介服務(wù)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)
中介公司和易中天爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)，就是中介公司是否履行了中介服務(wù)。
一位不愿透露姓名的二手房中介市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在中介市場(chǎng)上，像這樣兩家中介公司合作，最后約定將中介費(fèi)分成的現(xiàn)象的確存在。正常情況下，業(yè)務(wù)員與看房人簽訂的《看房確認(rèn)書》中都有相關(guān)條款，對(duì)購(gòu)房者在看房后的相關(guān)責(zé)任作了說(shuō)明。其中，應(yīng)該會(huì)有條款作出類似 “購(gòu)房者所看房屋，如果購(gòu)房者最終購(gòu)買或其親屬、朋友在購(gòu)房者的介紹下購(gòu)買該房屋，均視為中介行為成立” 的規(guī)定。易中天太太簽署的《看房書》，究竟是空白的協(xié)議，還是有相關(guān)條款的約定，這還有待查證。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院教授喬新生表示，中介公司收取中介費(fèi)需要履行的職責(zé)是，介紹雙方認(rèn)識(shí)、提供信息并最終促成房屋交易。如果按易中天先生所述，中介公司僅以一份空白的《看房書》和所謂業(yè)內(nèi)行規(guī)來(lái)索要中介費(fèi)，這份《看房確認(rèn)書》的公平性有質(zhì)疑之處。《看房確認(rèn)書》屬于格式合同的一種，《民法通則》中規(guī)定，對(duì)于沒有授權(quán)或者授權(quán)不明的合同，是以雙方的真實(shí)意圖為準(zhǔn)。雙方各執(zhí)一詞的情況下，格式合同的提供者需要承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
另一個(gè)焦點(diǎn)是，中介公司是否接受了房主的售房委托。湖南白沙律師事務(wù)所主任陳平凡律師表示，在《合同法》中對(duì)合同的約定形式作出了規(guī)定，允許除個(gè)別特殊情況以外，采取口頭約定權(quán)利和義務(wù)的方式，達(dá)成口頭協(xié)議。在易中天和中介公司的這起糾紛中，房主否認(rèn)曾經(jīng)委托中介公司售房的口頭協(xié)議，那么，中介公司也可以提供與事件無(wú)直接利害關(guān)系的第三人，來(lái)證實(shí)房主曾經(jīng)與他們達(dá)成口頭委托售房協(xié)議的事實(shí)。
至于事件中易中天先生提到的房屋中介公司易主，無(wú)權(quán)索要中介費(fèi)的情況，喬新生教授認(rèn)為，“如果鑫東鑫房屋中介公司與易中天先生簽訂的中介合同成立，由鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司代鑫東鑫房屋中介公司索取中介費(fèi)，在法律上是成立的。”喬教授說(shuō)，這在《合同法》中被稱為代位權(quán)，鑫東龍房地產(chǎn)行銷有限公司可以憑借和鑫東鑫房屋中介的合作協(xié)議，向易中天先生索取中介費(fèi)，但前提必須是鑫東鑫房屋中介公司與易先生之間的中介服務(wù)行為成立。
亟待規(guī)范的二手房中介市場(chǎng)
在易中天“跑單”事件發(fā)生后，關(guān)于二手房中介市場(chǎng)的不規(guī)范問(wèn)題，也再次被提及。
二手房屋中介市場(chǎng)近年來(lái)備受爭(zhēng)議，從2003年11月北京“堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”人間蒸發(fā)，到2007年末，震驚全國(guó)的深圳“中天置業(yè)”老總攜款潛逃帶來(lái)全國(guó)性的“中介關(guān)門潮”，消費(fèi)者對(duì)于房屋中介公司的不信任也在日益加劇，一些中介商甚至被冠以“黑中介”的罵名。
湖南省房地產(chǎn)研究中心主任陽(yáng)學(xué)文表示，事實(shí)上，中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻低帶來(lái)的從業(yè)人員良莠不齊、“涉黑”、陰陽(yáng)合同等現(xiàn)象，已經(jīng)讓很多消費(fèi)者對(duì)中介公司望而卻步。
記者走訪長(zhǎng)沙市內(nèi)幾家大型的房屋租賃市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，成交情況并不樂觀。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)沙非凡加盟店運(yùn)營(yíng)經(jīng)理黎杰透露，每年的3月份到7月份，是中介市場(chǎng)最為活躍時(shí)期，但年初以來(lái)，受北京、上海等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，中介市場(chǎng)也持續(xù)低迷，長(zhǎng)沙中介市場(chǎng)的成交量相比往年下降了30%左右。
影響中介二手房銷售，除了市場(chǎng)因素外，消費(fèi)者與中介商存在的不規(guī)范買賣行為，在一定程度上影響了這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
“通常我們只會(huì)檢查賣房者的房產(chǎn)證等，而不會(huì)跟賣房者簽訂委托賣房協(xié)議。”長(zhǎng)沙某小型中介機(jī)構(gòu)的張老板告訴記者，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，賣房者可以口頭委托中介機(jī)構(gòu)賣房，在他們的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也出現(xiàn)了購(gòu)房者和賣房者甩開他們直接成交的情況。
“特別是一些內(nèi)陸省份的消費(fèi)者，他們對(duì)中介的存在不認(rèn)可，只是為了從中介套取信息。”張老板表示，他們付出了人力物力，但因?yàn)闆]有相關(guān)證據(jù)，碰到消費(fèi)者“跑單”時(shí)，他們也只能啞巴吃黃連。
喬新生教授提醒，中介公司在與消費(fèi)者簽訂居間合同時(shí)一定要規(guī)范化，才能保護(hù)自己的合法利益。在訂立《委托購(gòu)房協(xié)議》、《委托賣房協(xié)議》以及《看房確認(rèn)書》時(shí)，對(duì)看房的時(shí)間、地點(diǎn)以及房型都寫詳細(xì)，對(duì)何種形式構(gòu)成中介服務(wù)也作出約定，在發(fā)生糾紛時(shí)，就能以此合同保障公司的應(yīng)得利益。
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