二手房交易中經常遇到的一些案件類型的處理（一）-定金問題
實踐中經常由于各種原因導致房屋買賣合同不能履行而發生糾紛的問題，從而交付定金的一方要求雙倍返還定金或者收受定金的一方要求沒收定金的問題。那么什么叫定金？它有哪些法律性質？定金是指合同當事人為保證合同順利履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款作為合同履行的擔保。我國《擔保法》、《合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關法律對定金問題都有類似規定。
我國《擔保法》第90條規定，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。”第91條規定，“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
我國《合同法》第115條規定“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”這就是我們通常所說的定金罰則。
從法律角度上看，定金具有以下性質：第一，作為合同的擔保，以保證合同的順利履行；第二，證明合同成立的作用；第三，具有懲罰性，即給付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，應雙倍返還定金。
在實踐中，經常會遇到當事人口頭約定了定金并已給付，但沒有簽書面合同，后因種種原因而未能達成交易，無論哪一方反悔，只要另一方能證明是定金性質，仍可按上述定金罰則處理。
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