地產信貸中的投機行為治理
——“國十條”即將使房地產投機呈現大敗局
——公平量化與規范性文件效力探析
今年四月份國務院出臺的地產信貸政策，使中國房地產從狂飆中降下來。
該等威力兇猛的新政，被傳稱為“國十條”，所使用的手段，并非是一般的政策，而是政策中的較高級方式：強制性行政手段。政府通過強制性行政手段對房產市場進行宏觀調控，對房產市場起到指引、指示、規范作用。強制性規范是為社會關系參加者規定了明確的行為模式，行為主體必須遵守規范的規定，不允許交易主體之間自行協議解決問題，違反該法定行為的方案或協議是無效的。
法律規范從概念上講，是由國家制定或認可的，具有普遍約束力的行為規則，它規定了社會關系參加者在法律上的權利和義務，并以國家強制力作為實施的保障。
從2006年涉外房地產投機行為治理談起
以2006年國務院六部委出臺的地產“新政”為實例，即2006年7月11日由建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱《意見》）法理上屬于房地產強制性法規，是規范房產市場外資準入方面的規范，其主要行為模式為規定：境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。、、、、、港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。”接著規定“符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制、、、、”其意義是限制或禁止外商、外資機構及外籍個人在我國搞投機性購買。在國家范圍內具有普遍的約束力，規定了社會關系參加者的權利和義務，儼然這是一部符合法律規范特征，規范和管理我國房產市場秩序的強有力新規。
從法律規則角度講，《意見》和“國十條”也符合法律規則的構成要件，規定了“某些境外機構或個人如果、、、可以、、、”屬于命令性法律規則。命令性法律規則中的“如果”是規定規則生效必須具備的條件，它指引規則生效的事實狀況。“國十條”規定在全國范圍內“對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。”屬于指引規則生效的事實狀況。從法律規范的效力等級上，《意見》是國家六部委聯合制定和發布，代表了國家的意志，具有普遍的約束力；“國十條”是由國務院制定和發布同樣是代表了國家的意志，在全國范圍內具有普遍的約束力，是《意見》的更高級執行方案，對實施《意見》起了更好的指引、評價和規范作用。對法的對象效力，具有中國國籍的公民和外籍人士在中國領域內一律適用中國法律。
房地產新政的司法保障
誠然，房產“新政”的實施是國家經濟政策行使宏觀調控的有利措施，法院作為司法機關是為政策正確實施提供有利保障的一道重要關口。
某些地方法院的一些傳統的司法理念，卻并沒有隨著時代發展而與時俱進，對2006年“新政”有法不依，染上地方保護，使人對今年四月“新政”能否實施到位產生懷疑。某市第二中級人民法院（2008）二中民初字第8628號民事判決、某市高級人民法院（2009）民高終字第2061號民事判決和某市第一中級人民法院（2009）一中民終字第04371號民事判決，均為極其典型的判例。該地方法院判決中的一方當事人即購房者均為外籍人士或非大陸主體，依照2006年的《意見》這些主體是被禁止或限制在大陸購買商品自用住房的。法院確沒有考慮該“房產新政”及其相關的政策法規，實質上是對國家宏觀政策或法令，即2006年7月11日由建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱《意見》）的規定（境外人士是不得購置非自住商品房的）說“不”。
《意見》法規明文規定將某些境外主體排除于特定房地產交易之外，但上述三個判決書，竟以地方法院的司法裁量方式，賦予這些明顯不適格的主體以“合法”外衣，從而造成這些不適格主體以較少的對價，用掠奪式、投機式方法侵占我國國內其他合法主體的合法權益。由此，勢必造成類似糾紛在實際解決過程中會產生更大的麻煩和社會成本。更為令人難以置信的是，在判文中對于國內主體訴訟中多次以書面請求或當庭陳述方式強調：以經濟秩序權益適用強制性法規的主張，判決依據的引述在其判文中只是以僅有的幾個字眼輕描淡寫，卻不對強制性規定作相關引述或表述，且不加任何評論，斷然做出枉法裁決。司法不公對提高中國司法公信力和改善投資環境，以及中央政府調整經濟結構法律實施的力度和水平，實現社會公平與正義無疑會產生巨大傷害。
今年四月份國務院出臺的新“國十條”作為調整房產市場的政策性行政手段，是在06年“新政”的基礎上更進一步限制和打擊房產市場的投機行為，是房產新規的更高層說法。倘若把迅猛的房產市場比作洪水猛獸，那么新“國十條”可謂“十龍治水”，對抑制過快上漲的房價市場，打擊投機性購房起到關鍵性作用。
公平量化與法治的公信力
最高院王院長在多次講話中，強調指出在司法工作中要了解國情，從國情出發依據現階段經濟政策，把科學發展觀運用在司法工作中，實現人民群眾對社會主義市場經濟秩序的新期待；促進實現社會和諧作為最高的目標追求，樹立社會公平正義的理念。以此看來，事關重大民生問題的房產是廣大人民群眾生活必須的基礎資料，解決好房屋問題有利于實現民眾的新期待；有利于實現和諧社會；有利于建立社會公平正義的理念。同時既需要強有力的法律、法規、政策來規范市場，又需要司法公正、程序正義來保障。
上文述及的三個判決，要么是忽視了王勝俊院長的講話和六部委的規定，要么是公然視而不見。這一違反強制性法規的地方法院“生效”判決，與全國性法規相抵觸，執法和司法人員竟然置最高法院院長講話于不顧。強制性法規得不到實施，何來秩序的保障。
無論是人之初，性本善，還是人之初性本惡，代表人性弱點的從眾性。人性投機也如此，必有法律規范來強制，否則勢必水漲船高，引起洪水泛濫。顯然，近期的調整以及“國十條”引起結構對地產投機敗局的收拾，仍然很大程度上要依靠司法手段來最終完成。在當今以行政主導式金融業的中國，控制和打擊擾亂市場經濟秩序的行為尤為重要，而控制好這種行為就需要相關法律法規及政策的及時跟進和強有力的實施，同時更需要保障這些法律、法規及政策實施的司法機關“司法公正”、“程序正義”。只有司法公正、程序正義才能實現社會公平正義的價值理念，才能樹立司法機關在公眾心目中的權威，才能增強公眾對司法的信心。
只有這樣，公平正義才能比陽光更有光輝。
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