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【案例】
甲租賃的門面租期為五年，還有三年未到期。現房東要收回門面，依據租賃合同約定，違約就按租金標準的3倍進行賠償，賠償金額為12萬。但是甲的具體損失沒這么大，甲是否能獲得12萬的違約金？
是否可以獲得高于具體損失的違約金
【實務解析】
一、甲租賃門面房屋，與房東訂立租賃合同，雙方之間形成租賃合同民事關系，該民事關系受到法律的保護，合同對于雙方均具有法律約束力。
二、租賃期限尚未屆滿，房屋提出收回房屋，除非符合法律明確規定和租賃合同約定的情形，否則，房東的行為屬于拒絕履行合同的違約行為。《中華人民共和國合同法》第107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。甲可以要求房東繼續提供門面履行合同，如果房東拒絕繼續履行租賃合同，甲可以考慮解除租賃合同，并可要求房東賠償因拒絕履行合同所造成的經濟損失。
三、違約金是指由合同當事人通過協商事先確定的，在違約行為發生后做出的，獨立于履行行為之外的給付。屬于民事責任的一種方式。《合同法》中規定的違約金性質主要為補償性質，即補償違約行為給守約方造成的經濟損失，違約金的數額應當與守約方損失的數額大體相當。甲的具體損失低于合同約定的12萬違約金數額，這就涉及到約定的違約金是否過高的問題。
四、《中華人民共和國合同法》第114條第2款規定：約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。在該合同糾紛起訴至法院的情況下，房東可以請求法院較少違約金數額。有關調整的標準問題，依據《合同法司法解釋二》第29條之規定，違約金超過甲具體損失30％以上的，被視為過高。所以，甲可以主張的違約金計算公式為：具體損失數額×130％，計算出來的數額即為甲可以獲得的違約金。 | 
