涉外房地產轉讓相關法律問題
所謂房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、互易、贈與、繼承或其他合法方式將其擁有的房產所有權，土地使用權轉移給他人的行為。涉外房地產轉讓就是在房地產轉讓法律關系的主體、客體、內容三個因素中，至少有一項具有涉外因素，或者涉港澳臺因素。
涉外房地產轉讓在境外進行的應取得所在國家或地區的公證、外交機構的認證，中國駐該國使領館或者有關商務代辦處的認證，在中國境內進行的也應經公證機關的公證。
房地產轉讓的標的是房屋所有權和土地使用權，兩者同時存在的話必須同時轉讓不能分離，如果地塊上尚未建設房屋或其他建筑，其轉讓可以是土地使用權的轉讓。《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓。
進行轉讓的房地產必須是法律法規允許轉讓的房地產，這是房地產轉讓關系合法有效的前提，法律法規對不得轉讓的房地產作了明確規定，下列房地產不得轉讓：1、未依法登記取得房地產權證的；2、共有房地產未取得房地產共有人書面同意的；3、權屬有爭議未解決的；4、被依法查封或其他形式限制房地產權利的；5、土地使用權被依法收回的；6、其他法律法規規定不得轉讓的房地產。對于土地使用權的轉讓，為防止炒賣地皮牟取暴利，使國家土地資源的收益大量流失，國家對土地使用權的轉讓也作了相應的限制。例如，對于以出讓方式取得土地使用權的，轉讓時應符合下列條件：1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2、按土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬房屋建設工程的須完成開發投資總額的25%以上，屬成片開發土地的，須形成工業用地或其他建設用地的條件，達到一定的開發規模方可轉讓。
涉外房地產轉讓的主要形式有買賣、互易、贈與、繼承及其他合法形式轉讓。
外國人、港澳臺同胞購買在中國境內的現房。可以在中國進行也可以在境外進行，在香港進行的可以委托我國司法部委托的可辦理內地業務的律師辦理，主要是簽訂買賣合同，辦理有關公證，到登記機關登記。
涉外商品房的預售。商品房預售就是對未竣工的房屋進行銷售，顯然具有一定的風險，對此國家對預售商品房規定了嚴格的條件：1、已交付全部土地使用權出讓金取得土地使用權證書；2、具有建設工程規劃許可證和施工許可證；3、已完成總投資25%以上；4、經縣以上政府房地產管理部門辦理預售登記取得預售許可證。
涉外房地產繼承。外國人、港澳臺人士、華僑就其個人在中國內地的房地產訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關系人見證、簽署、蓋章、再經公證方具有法律效力。外國人、華僑申請在中國繼承房地產的應在其居住國辦理公證證明本人的身份、住址及與中國的被繼承人的親屬關系，并經中國駐該國使領館認證。申請人持經認證的公證書，被繼承人死亡證明書、遺囑到該房產所在地的公證機關申請辦理繼承權證明書，辦理遺產繼承事宜。如申請人不能親自辦理上述手續的，可以委托他人辦理，須有書面的委托書并經公證和認證。
