土地市場正在經受新一輪房地產調控帶來的陣痛。
統計顯示，截至5月底，全國70大重點城市住宅用地出讓，僅完成年度供應計劃的兩成左右。一線城市及一些重點二線城市更是不足兩成，多地出現了土地流拍現象。
市場開始擔心，國土資源部今年制定的18萬公頃住宅用地供應計劃，又將成為一個不可能完成的任務。
本報記者調查發現，招拍掛制度的改革，是供地計劃進展緩慢的重要因素之一。
面對龐大的18萬公頃的住宅用地供應計劃，以及77%為保障性住房、棚戶區改造及中小套型商品房的供應比例，各地地方政府正在完成計劃和土地收益之間，以及政府收益與房企市場預期之間，進行著艱難的平衡。
前五月供地堪憂
4月15日，國土部公布2010年全國住宅用地供應計劃，今年住宅用地供應量高達18.5萬公頃，同比大幅增長138%。
此后，北京、上海等一線城市先后出臺年底供地計劃。北京市今年計劃住宅用地供應總量2500公頃，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250公頃。上海市計劃供應住宅用地1100萬平方米，廣州市商品住房用地供應總量為500萬平方米，同比均大幅增長。
據北京市土地整理儲備中心數據，今年前五月，北京市共計劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計劃供地面積的六成。然而，截至5月底，北京市共成交住宅類用地26宗，土地面積410.25萬平方米，僅占2010年度計劃住宅用地供應量的16.41%。不過，北京前五月土地成交金額達603.4億元，同比大增512%。
上海前五月住宅用地出讓約占計劃的20%，其中4月零成交，5月成交6幅，截至目前6月還未有住宅用地出讓公告。
廣州和深圳延續年初住宅用地成交的低迷。廣州一季度共成交2宗住宅用地，5月僅成交一塊三類居住用地。深圳僅在一季度成交1宗總面積為20.05萬平方米的住宅用地，4、5月份均為零成交。
全國的情況也不樂觀。中國指數研究院6月7日公布的報告顯示，5月份全國70個重點城市住宅用地成交188宗，環比減少14%；成交土地面積1347萬平方米，環比減少13%。其中，重慶、成都等城市宅地成交也僅為計劃的20%左右。
“今年以來，在嚴厲的調控政策下，土地市場已逐步進入冷靜期，房企不再盲目高價拿地。”該報告認為。
招拍掛改革陣痛
在分析前五月土地出讓低迷的情況時，北京中原地產三級市場研究部總監張大偉認為，今年前五月有春節、兩會，以及國土部責令調整土地供應計劃前暫停住宅用地出讓的一段空白期，導致出現成交減少；而且，土地供應上半年緊下半年松，已是近年來的常態。
但本報記者了解到，今年以來，各地試水土地出讓新政后，買賣雙方普遍感到不適應，也是土地出讓低迷的重要原因。
4月中旬，北京市公布新的土地出讓政策，宣稱不再“價高者得”，“綜合評標”以及“限房價、競地價”、“限地價、競政策性住房面積”等出讓方式相繼出臺。此前，北京還曾試探以“暗標”方式出讓土地。
4月26日，新政后首幅出讓地塊房山區竇店鎮住宅用地現場競價，因拍賣價格“超上限”而被中止，遭遇流拍；5月7日，順義馬坡鎮新城地塊在吸引了5家企業競標后，又因報價均低于底價導致流標。
在上海，則陸續出現土地出讓申請程序被終止、出讓活動延期等“意外”。截至5月31日，上海市規劃和國土資源管理局今年將推介的105幅地塊，目前僅有16幅有3人以上預申請，符合規定的資格確認，可以進入下一輪拍賣；另外，已有15幅土地發布公告將出讓活動延期，4幅地塊終止出讓。
廣州、深圳等地，因受土地出讓政策調整影響，原本3、4月推出的土地延后出讓。
上述現象頻出，對于以“擴大供應”為主要措施之一的本輪地產調控而言，顯然又帶來了新的問題。“流標、延期、中止等等，都不是政府愿意看到的，”5月中旬，北京市住建委、國土局召集部分開發商進行了“內部培訓”：詳解當前土地出讓新規則，指導開發商參與競價。
“土地新政意在遏制地價畸高，但綜合評標、對地價上限和標底的設定，缺乏公開透明的標準，市場競買主體一時還難以適應。”多位業內人士指出。
北京市土地整理儲備中心表示，在土地出讓環節將更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。其中，地價因素在綜合評標中所占的比重由50%下降到25%。上海新規與此類似。
“綜合評標”的操作細節由此備受關注。但在北京土地新政后曾參與競標的某房企人士表示，其最后只能知道一個結果，綜合評標的具體標準并沒有對外公開，對手得了多少分不知道，甚至無論中標與否自己的分數也拿不到。
在上海莘莊地塊出讓中，不再根據競拍價格高低決定，取而代之的是根據綜合評定的結果，直接決定土地中標人。而競買報價作為綜合評標指標之一的商務標的一項，30分分值僅占整個評分環節的30%。根據土地出讓文件，由5人及以上單數人數組成的評標小組，對包括凈資產和建設經驗在內的技術標和商務標項目進行評定。至于評標小組具體人員的身份和評標的具體標準，卻沒有公布。
中國房地產信息集團分析師薛建雄表示，注重綜合評定，少了更多的市場因素，屬于行政手段，這可能對國企等大型房企更有利。他認為，有人為因素參與的過程就一定會有黑洞，完全以綜合評標為結果定標缺乏公信力。
土地出讓新規的本意是抑制高地價，防止地王輪番出現。然而據參與拿地的開發商反映，上述地塊底價普遍過高。如流拍的順義馬坡地塊，5月7日的招標底價為16.7億元，而3月份該地塊曾掛牌出讓，起始價為7.61億元；5月12日出讓的長陽起步區3號地南側地塊，以及長陽站8號地西側地塊，底價幾與去年萬科長陽地王持平。
“政府定價參照的是去年土地市場火爆時，房企的拿地高價，”一位參與了房山區長陽地塊競買的開發商認為，在底價提高的前提下，雖然溢價率大降，但土地價格實際上并沒有下來，如北京建工地產競得上述長陽站8號地塊，樓面地價8044元/平米，超過去年萬科房山地王。
“政府的底價定得太高，合理價格應該同比去年相似地塊便宜1/3到一半。”北京大學公共經濟管理研究中心研究員韓世同認為，在調控期內，地價的波動幅度應該更大，敏感度更高。然而目前地方政府調控地價的誠意顯然不夠，他們依賴土地財政的現狀一時半會難以扭轉。
“地方政府的土地營銷能力超強，他們選擇推地的時間節點與方式，絕對值得玩味。”去年在北京公開土地市場毫無建樹的某大型地產商負責人感嘆：整個2009年，北京市的地王層出不窮，單價和總價也一次次被推高；相反，在市場低迷的2008年，北京多幅優質地塊被“雪藏”，全年供地計劃也未完成。
一個耐人尋味的細節是：5月7日順義馬坡地開標時，當所有競標人報價公布，均未達到招標底價時，在場的開發商集體報以掌聲。“這一地塊增加了5萬平米的限價房，那底價就應該下調，而非上升。”他們表示。
中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云認為，頻繁的土地交易失敗，說明開發商對未來的市場預期已經發生明顯變化，而地方政府的預期并沒有完全轉變。換句話說，地方政府沒有找到土地收益和開發商市場預期之間的平衡點。
龍湖地產董事長吳亞軍今年較早前已表示，根據龍湖年初制定的策略，二季度將放緩拿地的節奏。除此之外，還會根據公司的財務情況，以及土地的供應情況考慮擴充土地儲備，目前龍湖的土地儲備足夠5-7年的開發。
6月3日，雅居樂股東大會后，集團主席陳卓林表示，預期未來2-3個月，將成為調控關鍵時間，公司在此期間會保持觀望態度。現階段會暫停物色新土地，傾向保留現金，一切要待政策出盡，再觀望一段時間后才會重新入市購地。
魔咒能否破解？
博弈之下，市場擔心，全國18萬公頃的供地計劃，或被再次擱置。
北京市國土局網站數據顯示，從2003年以來的供地情況看，除了樓市極為火爆的2007年和2009年，其余年份的實際完成量與計劃均相差約四成至五成。
從全國的情況來看，近幾年來，土地供應計劃不能完成，已是一種常態。綜合國土資源部、中國指數研究院等機構數據，即使在最火爆的2009年，全國供地計劃完成率也僅為55%左右。
“地方政府供地，并不是以市場需求為目的，而是以土地收益最大化為目的，”SOHO中國董事長潘石屹表示，如果按照中國城市化進程的需要供應土地，房價就不會大漲。
那么，今年18萬公頃的供地計劃，是否與之前一樣，繼續不能完成的“宿命”？
對此韓世同認為，如果一些地方政府能夠適時推出“適銷對路”的地塊，完成供地計劃并非不可能，因為需求依然存在。
他認為，上海、廣州等地推出的用地預申請制度（即“勾地”制度），將增加買賣雙方的互動，也促進政府因市場需求供地，動態合理、有序地執行計劃，使計劃與市場協調。
而張大偉也認為，地方政府供地應該調整結構，比如調整郊區與城區土地的供應比例，大量增加“有效”的土地供應，才有可能吸引到買方，預計在今年四季度，會有一個集中供應潮。
除了加強與市場的關聯度外，能否完成計劃，也與來年的土地指標息息相關。北京市明確提出，對計劃執行好的區縣在下一年度的土地儲備計劃的新增指標上給予傾斜，對于計劃執行不好的區縣相應扣減指標。類似規定在全國多數城市都有體現。
“國土部掌握著各地的土地供應審批權，如果完不成計劃，相應地指標就會被縮減，”國土系統有關人士6月8日透露，國土部將在今年第三季度集中開展一次保障性住房用地供應政策執行情況的檢查，重點檢查土地供應和供后使用情況，并形成評估報告。
屆時，若各地達不到保障性用地70%的比例要求，將責令其整改；若仍無整改效果，將暫停受理該地方的農用地轉用和建設用地審批。【21世紀網】
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