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| 河北石家莊房產律師提醒：房產交易時最容易被忽視的問題 |
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作者：河北石家莊房產律師
出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2010/4/15 13:20:00 |
房產交易時最容易被忽視的問題
保障買賣雙方權益，房管局在過戶環節中不斷完善各種措施，使二手房交易安全、可靠，使廣大消費者可以放心交易。與此同時，一些房屋或產權人因忽略房屋過戶的嚴肅性，致使一些看似簡單的問題在過戶環節“卡殼”，需要補辦相關手續，給買方造成心理障礙，有的因此解除了買賣合同。這些不是問題的問題，只要稍加注意及時辦理，完全可以避免。而一但“卡殼”則會引起不必要的麻煩，歸咎起來無外乎以下幾種：
產權繼承
（1）許多產權繼承人在沒有處分房產時都沒有繼承概念，產權證是爺爺或奶奶的，到了孫子輩，賣房過戶時才知道需要繼承。這樣的繼承應先順序到父輩，父親的姊妹兄弟應全部到場。一般家庭之前對房產做了內部分割，這樣、其他子女應放棄繼承，由房屋實際占有（分配）人一人繼承。
（2）如果房屋產權人子女多，且房屋實際占有人去世，辦理繼承律師見證時，在其他子女放棄繼承后，由房屋實際占有人的配偶和子女代為繼承。
3）產權人死亡，其配偶和子女共同繼承。為便于交易，配偶和子女任何一方可放棄產權，由一人繼承。
上述三種情況，取得繼承律師見證書后，應在產籍產權管理部門辦理換證后方可交易。
4）共有人死亡，產權人（其配偶）和子女共同繼承。這種情況辦理繼承律師見證后不用換證即可交易。
現實中、在過戶環節“卡殼”的這種情況最多，產權人往往以產權、名字都是自己的，不需要征求別人意見為由而要求過戶，忽略了產權共有的客觀事實。當然、也有喪偶后購買的房屋的情況，這種情況交易前需要析產（證明喪偶后購買）后才能過戶。
離異要證明
正常二手房過戶，夫妻均應持有效證件到場簽字畫押。而離異者在出售房屋時，除需提供正常交易所需的資料外，還應提供離婚證、財產分割協議或人民法院判決書、無再婚證明等方可；產權證如果不是自己名字，則需持有效證件在產籍產權管理部門辦理換證后方可交易；如果離異后再婚，除持之前資料外，其配偶也應持有效證件一同到場。
未婚要聲明
未婚產權人之前處分自己的產權，過戶時出具身份證、未婚證明（街道辦簽開）即可�，F在則需要首先在屬地民政部門開具無婚姻登記證明，然后持該證明、身份證到律師見證處辦理未婚聲明書；持身份證、未婚聲明書方可辦理過戶手續。
結婚證不可少
二手房過戶中，最容易出現問題的環節是結婚證。許多產權人結婚時沒有領取結婚證、領證的遺失了、虛報年齡與實際年齡不符、登記與身份證號不符等，都會造成不能過戶的麻煩。過戶前應仔細檢查自己的結婚證，如果有年齡、身份證號不符、名字錯誤等，應到發證機關辦理相關證明；未領結婚證或遺失的，應在屬地或發證機關辦理補證手續，為二手房過戶疏通道路。
以上是近期二手房過戶中集中反映出來的情況，可以通過有效途徑合理轉化。但有的問題因牽扯幾個部門，辦理起來比較煩瑣，所以、需要一定耐心。只有疏通交易環節面臨的障礙，才能完成交易順利過戶。二手房過戶中還反映出一些疑難問題，如產權人去世、產權人舉家外遷等，因沒有及時過戶導致無法交易，影響了購買人居住和改善居住條件的步伐，使遺留問題而長期擱置。不論房屋有任何外因，及早過戶是保護自己權益最有效的途徑。
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