(李靜)
實踐當中，因房屋未獲產權證就進行買賣進而因合同效力及解除事宜發生二手房交易糾紛的案例屢有發生，由于社會經濟環境和新舊法律及審判實踐的不斷變化，類似案件的判決結果有時卻大相徑庭，在此作一些分析，僅供參考。
一、關于未取得產權證的房屋買賣合同效力，存在以下三種不同意見：
1、雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。
理由：該合同違反了我國《城市房地產管理法》第37條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定，而這一規定屬于法律層級的強制性規定，因此雙方的合同符合我國《合同法》第52條第（五）項“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效”的規定。
2、依據起訴時該房屋是否符合辦理房產證的條件確認其效力。
理由:依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。因此，在起訴前已經具備辦理領取房產證條件的，可以認定買賣合同有效；否則應認定為無效。
3、 房屋買賣合同有效。
理由：
第一、房屋轉讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實意思表示。
第二、根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規定，《合同法》第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。雖然強制性規定和管理性規定如何區分有待進一步明確，但《城市房地產管理法》第三十八條的規定是管理性規范目前已基本形成共識，因此不屬于“違反法律、行政法規強制性規定”，不能作為認定合同無效的理由。
第三、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條的規定，是指合同應當辦理批準、登記才生效的，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。
第四、《物權法》第15條規定： “當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。
本律師同意上述第3種意見，未取得產權證的房屋買賣合同應為有效。不僅因為上述法律、法規的相關規定，更因為確認合同有效符合民法的誠實信用原則，有利于維護社會交易關系的穩定，因此實踐中判決合同有效的案例越來越多。
二、關于未獲產權證房屋買賣合同的解除
未獲產權證的房屋買賣合同能否解除，要看合同簽訂和履行的具體情況，不能一概而論。
首先，要看房屋買賣合同的關于合同解除及相關違約責任的具體約定。如果明確約定了合同解除條款，甚至明確了違約責任，則應按合同約定執行，只是違約責任約定過低或過高的，可以依法申請予以提高或減少。
其次，要看房屋價款的支付和房屋的交付情況。如果買方已經支付大部分或全部房屋價款，且賣方已經將房屋交付給買方居住的，出于維護交易穩定及便于執行的考慮，一般會判決繼續履行合同。
再次，要看是否能夠最終實現房屋買賣合同目的。如果房屋已經售予第三方并過戶或者存在其他特殊情形，導致房屋買賣合同目的已經無法實現的，一般會判決解除合同。
