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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 經(jīng)濟(jì)學(xué)家賴偉民暗訪百余樓盤揭示樓市真相：八成購房者為炒房客 |
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作者：河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外11chelsea.com
時(shí)間：2010/3/10 10:16:00 |
前幾天我在一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的個(gè)人博客上看到該學(xué)著近半年來跑了全國各地幾十個(gè)城市、100多個(gè)樓盤，和幾百名賣房者、幾百名購房者交流，力圖發(fā)現(xiàn)樓市真相，很受感動(dòng)。于是主動(dòng)和這位學(xué)者聯(lián)系，了解到一些故事背后的故事。
一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，以普通購房者的身份在半年內(nèi)走訪全國逾百樓盤，飽覽售樓小姐的熱切和冷眼，炒房客的購買亢奮與真正有住房需求的看房者望價(jià)離去的背影。他通過反復(fù)交談求索樓價(jià)畸高的緣由，真相浮出：樓市已成投資者擊鼓傳花的盛大游戲，真正的需求者似乎稍具實(shí)力才勉強(qiáng)有成為看客的資格，然而游戲參與者愈眾、傳遞速度愈快的背后，也有投資無門的困擾。
-究竟誰在買房？
賴偉民，一位專研企業(yè)戰(zhàn)略的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，近幾年他在為企業(yè)主授課的時(shí)候，被“學(xué)生”問及最多的問題竟無關(guān)企業(yè)發(fā)展、決策。“他們都在問，該投資哪兒的房產(chǎn)，何時(shí)出手？”
賴偉民接觸的人，要么“用一輩子的工資也買不起一套房”，要么關(guān)掉不再賺錢的工廠將資本瘋狂投入房產(chǎn)市場(chǎng)。“如此矛盾。”
其實(shí)早在2007年、2008年，房價(jià)飛速上漲的時(shí)候，賴偉民就產(chǎn)生了要親自考察樓市的念頭，但沒有付諸實(shí)施。而真正刺激他行動(dòng)的一個(gè)原因，來自于他的學(xué)員們。
“我在各地主要是為總裁班、EMBA班授課，學(xué)員都是企業(yè)主、企業(yè)的高官。在授課之余，也會(huì)解答學(xué)員們的問題。按理說，企業(yè)主最應(yīng)該關(guān)心怎么把企業(yè)做好，但是絕大多數(shù)學(xué)員問的都不是這個(gè)問題，而是關(guān)心樓市下一步會(huì)怎么樣、怎么投資樓市能賺錢。”賴偉民說。2008年底金融危機(jī)以來，這些企業(yè)主受到了巨大的沖擊，而2009年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不好，房價(jià)為何又開始飛快上漲？賴偉民決定開始調(diào)查。
這半年多來，除西北地區(qū)他只去過西寧以外，其他地區(qū)的省會(huì)城市都跑遍了。賴偉民一般會(huì)在一個(gè)城市選擇2-3個(gè)樓盤項(xiàng)目，至少有一個(gè)位于市中心、一個(gè)位于郊區(qū)。
“每個(gè)樓盤我會(huì)呆半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)，一般進(jìn)門銷售人員都會(huì)很熱情，我觀察現(xiàn)場(chǎng)有購房者正在簽約，就會(huì)讓銷售人員引薦我去認(rèn)識(shí)一下。因?yàn)楹灱s者是購房成功的案例，所以銷售人員一般都很樂意引薦我們認(rèn)識(shí)。”賴偉民說，通過這種方式，一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，他一般會(huì)與1-2名這樣的購房者進(jìn)行交流。
結(jié)果讓賴偉民大吃一驚：根據(jù)交談了解到的信息，10個(gè)簽約者中，有8個(gè)人買房是為了投資，而不是自住。當(dāng)然，在銷售現(xiàn)場(chǎng)，賴偉民也看到了眾多為了自住的購房者，而這些人大多猶豫著不買，有的人看看就離開了。
賴偉民的調(diào)查得出：2009年下半以來，出手買房的人中，80%都是為了投資需求，其中尤其以華東、華南地區(qū)為甚。
賴偉民的調(diào)查得出：2009年下半以來，出手買房的人中，80%都是為了投資需求，其中尤其以華東、華南地區(qū)為甚。
其中讓賴偉民印象最為深刻的，是一個(gè)位于貴陽市金陽新區(qū)的項(xiàng)目。2009年12月，賴偉民去這個(gè)項(xiàng)目看房，售價(jià)達(dá)到7000多元/平方米，這讓賴偉民難以理解。
“大家都知道貴州省在全國來說并不屬于發(fā)達(dá)地區(qū)，金陽新區(qū)還是當(dāng)?shù)氐囊粋�(gè)開發(fā)區(qū)，按理說開發(fā)區(qū)房價(jià)應(yīng)該更低。2007年房價(jià)較高的時(shí)候，金陽新區(qū)房屋售價(jià)還是2000元左右/平方米。這樣一個(gè)開發(fā)區(qū)，人氣、商業(yè)都還不成熟，房價(jià)卻到了如此高的程度。”賴偉民說。
-購房自住者遭遇冷眼
2009年7月，武漢一處在售樓盤，剛剛展開調(diào)研的賴偉民接連遭遇了售樓小姐的熱切和白眼。“一進(jìn)大門對(duì)方迎上來，熱情詢問、推介，隨后知道我是買房自住，頓時(shí)冷淡。”這年頭，買房自住的都是少錢的人，投資購房者才受追捧。
之后，賴偉民每到一座城市授課，總要選擇市中心及郊區(qū)各一兩處樓盤深入查訪。“我把自己的住房需求復(fù)制到各處，與賣樓人攀談，與購房人討論，了解他們的心理動(dòng)態(tài)，為找出樓市根源和關(guān)鍵。”
持續(xù)長達(dá)半年、幾乎遍布所有省市的調(diào)研，一個(gè)事實(shí)被推近賴偉民的眼前：“掏錢的購房者八成以上做投資。真正有居住需求來看房的，面對(duì)高得離譜、漲得兇猛的房價(jià)，總是選擇觀望或放棄。”
-擊鼓傳花的最后一棒
投資購房者同樣對(duì)有真正需求的看房人“不屑”。“我很清楚，廉租房和經(jīng)適房解決不完居住需求，而絕大多數(shù)有居住需求的人根本買不起房。”與賴偉民交談中，就有投資者坦言，“我買房不是賣給他們的，是賣給其他投資者的。”
有眼光的人迅速投入房產(chǎn)，見漲出手；之前有閑錢卻觀望的人此時(shí)蜂擁而上，看漲再轉(zhuǎn)手。賴偉民看到，中國的樓市已成投資者擊鼓傳花的游戲，在房價(jià)連漲、愈買愈漲的熱鬧情境下，投資者伴隨催快的鼓點(diǎn)而瘋狂，相信自己手里絕不是最后一棒。
有購房者言：“大家都是投資的，早晚要賣，誰會(huì)愿意房價(jià)下跌一塊兒套牢？地產(chǎn)商和地方政府更樂于見漲。”
售樓處里的另一面，賴偉民看到很多有真正居住需求的看房人，面對(duì)眼前房價(jià)無奈選擇了放棄。“他們稍有積蓄，不敢輕易出手，一遲疑房價(jià)又漲，只得繼續(xù)觀望。”今年1月最后一次探訪浙江海寧樓市，賴偉民碰到的一位看房人，口中叨念著退出售樓處：“再等等吧，國家今年要出政策了。”而售樓處外，更多有居住需求的人憑借一輩子的積蓄，也不敢進(jìn)來觸摸一下有關(guān)房子的夢(mèng)想。
-如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”
有投資者斷言：“房價(jià)不會(huì)漲到頭，閑錢終會(huì)回到樓市，因?yàn)闆]有其他更好的投資渠道。”賴偉民與八成多的投資購房者交流中，聽到最多的，也是“不買房子沒有什么可投資的，總不能把錢存銀行貶值吧”。
“企業(yè)越來越不好賺錢，企業(yè)主關(guān)閉工廠轉(zhuǎn)向投資需求。”賴偉民認(rèn)為，這些人的確面對(duì)投資渠道不暢的困境。“國債趕不上通脹，外幣、期貨高風(fēng)險(xiǎn)又難懂，股票、基金常被忽悠，資金沒有出口全壓在房地產(chǎn)。”
賴偉民提出，解決中國樓市問題首先要解決實(shí)業(yè)投資環(huán)境的問題，讓企業(yè)主賺到錢并提高員工收入；其次要為百姓拓寬投資渠道，公平解決財(cái)富二次分配的問題。
要實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)人的“居者有其屋”，賴偉民說：“在中國文化下，住房提升幸福指數(shù)，幸福的民族能有所作為。”
對(duì)話摘錄
售樓員：現(xiàn)在有幾個(gè)買房自己住的？
對(duì)話一：2009年7月，武漢某大型樓盤 談話對(duì)象：售樓小姐
問：你們樓盤很火嘛，一定做了很多廣告吧？
答：哪里，我們這兒大多是回頭客，買了一期、二期又買三期。還沒開盤，老客戶就把房訂得差不多了。
問：他們買這么多房子干什么？
答(很不屑)：這個(gè)你都不知道？投資唄！現(xiàn)在有幾個(gè)買房子自己住的？房價(jià)還要大漲，買房比什么都劃算。可惜我沒錢，要有錢我也要多買幾套。
購房者：我買房是賣給其他投資者的
對(duì)話二：2009年11月，杭州某樓盤 談話對(duì)象：某購房者
問：你一下買兩套房，這里的房子真這么好嗎？
答：現(xiàn)在只要是房子都好，不管哪里的房子。我這兩套，過不了多久凈賺至少幾十萬。
問：這么有信心，你是專業(yè)的炒房客嗎？
答：不是，我原來辦廠，現(xiàn)在生意太難做。我把廠關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。
問：不怕房價(jià)下跌嗎？
答：下跌？絕對(duì)不可能！只會(huì)上漲！現(xiàn)在買房的，都是投資的，早晚要賣，誰會(huì)愿意房價(jià)下跌大家套進(jìn)去。地方政府、開發(fā)商、買房者，都希望房價(jià)漲，所以房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。
問：這樣漲下去，總有到頭的時(shí)候呀？
答：房價(jià)上漲不會(huì)到頭的，大家不管從哪個(gè)渠道掙到了錢，最終都會(huì)放到樓市上來，因?yàn)闆]有其他更好的投資渠道。所以大家都會(huì)選擇買房，一起把房價(jià)推高，區(qū)別只是誰先看清楚這一點(diǎn)。
問：房價(jià)越來越高，真正要居住的人買得起嗎？你的房子最終賣給誰呢？
答：我買房來不是賣給他們的，是賣給其他投資者的。(轉(zhuǎn)自：天涯論壇 作者：我想真的有個(gè)家）
該經(jīng)濟(jì)學(xué)家博客上的相關(guān)故事的鏈接：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f3c7c090100gsbk.html#comment4
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