按揭貸款買房的法律關(guān)系問題
我國現(xiàn)在按揭貸款的抵押物既包括現(xiàn)房也包括期房。 在按揭貸款糾紛中，一般存在著三方主體，四個基本合同關(guān)系，即購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的以現(xiàn)房或期房為抵押物的抵押合同關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)商與按揭銀行之間明確保證、回購等具體條款的保證合同關(guān)系。在實務中，還出現(xiàn)了第四方主體即保險公司。不少購房者同時與保險公司簽訂以按揭銀行為受益人的保險合同。因而實際存在四方主體五個合同關(guān)系。在這五個相互聯(lián)系的合同中，對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同爭議不大，爭議最大的是借款合同、保險合同和買賣合同的關(guān)系。買賣合同的標的物與借款合同中物的擔保的標的物、保險合同的標的物具有同一性，但買賣合同的消滅、無效、可撤銷或解除，并不必然導致借款合同和保險合同的消滅、無效、可撤銷或解除。借款合同是否解除由按揭銀行根據(jù)抵押物變化后的資信安全決定。而保險合同如無不許退保的特別約定，是否解除由購房者決定。因此，這三種合同為相互獨立的相關(guān)聯(lián)合同。
1、按揭銀行的法律地位。
根據(jù)商品房司法解釋第二十五條規(guī)定，當按揭銀行作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，以及就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴時，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。該解釋就明確了銀行在訴訟中的法律地位。
當購房者起訴開發(fā)商要求確認商品房買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，原來的做法是，法院往往追加按揭銀行作為無獨立請求權(quán)的第三人直接參加訴訟，一并解決糾紛中購房者、開發(fā)商、按揭銀行三方之間的法律關(guān)系。但是這種做法實際上沒能真正保護銀行的利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第６５條規(guī)定，有獨立請求權(quán)的第三人與無獨立請求權(quán)的第三人的區(qū)別在于，該第三人對訴訟標的是否有獨立請求權(quán)。無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，是通過加入并支持一方，反對另一方，來維護自己的合法權(quán)益。在一審中無權(quán)放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴，當法院判決其承擔民事責任時有上訴權(quán)。而有獨立請求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴的原告和被告作為被告。他是以獨立的實體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。因此，在購房者已將訴訟標的抵押給按揭銀行的情形下，按揭銀行對購房者與開發(fā)商之間的訴爭現(xiàn)房或期房事實上享有獨立的請求權(quán)，對該標的物享有優(yōu)先受償權(quán)。按揭銀行作為有獨立請求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定。
2、法官的釋明權(quán)
在購房者或者開發(fā)商起訴要求確認商品房買賣合同無效或請求解除合同時，事實上是對已作為抵押物的現(xiàn)房或期房的處理。根據(jù)擔保法第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人。因此，購房者或者開發(fā)商在提起訴訟請求時，應依法通知按揭銀行。若按揭銀行不參加訴訟，則法院不能一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關(guān)系，只能判決開發(fā)商退款給購房者，購房者退房給開發(fā)商。但如果購房者不退還銀行的借款，按揭銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔連帶保證責任，開發(fā)商在承擔責任后再向購房者追償。這樣明顯有悖于訴訟效益原則且留有后患。此時，法官應行使釋明權(quán)，在按揭銀行沒有參加購房者與開發(fā)商房地產(chǎn)買賣合同糾紛的情形下，如果法院擬判決該合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。
3、開發(fā)商的擔保責任
根據(jù)擔保法第二十八條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十八條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責任。按揭銀行在向購房者提供貸款時，除要求購房者以現(xiàn)房或者期房提供抵押擔保外，往往同時要求開發(fā)商提供購房者按時償還貸款的連帶保證責任。根據(jù)物的擔保優(yōu)于人的擔保的法理，開發(fā)商只應對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責任。實踐中以七成按揭居多，購房者已至少支付三成的購房款，而以現(xiàn)房或者期房的全部價值來擔保七成以下購房款的債權(quán)，銀行的債權(quán)能夠通過物的擔保得以全部實現(xiàn)，開發(fā)商已不需要再承擔保證責任。因而，開發(fā)商承擔的是一般保證責任，其享有先訴抗辯權(quán)。當按揭銀行請求其履行保證責任時，有權(quán)要求銀行先執(zhí)行物權(quán)擔保。
張海亮律師
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