一、基本案情
1998年7月1日，北京大洋中興投資顧問有限公司與東方物華公司簽訂借款協議書。北京大洋中興投資顧問有限公司按約定將借款340萬元匯到東方物華公司指定帳號，東方物華公司未按約定還款。2000年10月12日，雙方簽訂補充協議約定借款期限延長二年，到期后東方物華公司未按約定還款。2002年7月5日、2004年6月21日、2006年7月11日，北京大洋中興投資顧問有限公司向東方物華公司發出催款函。東方物華公司未履行還款義務，拖欠借款340萬。 1998年7月14日，北京大洋中興投資顧問有限公司與東方物華公司簽訂借款協議書。北京大洋中興投資顧問有限公司按約定將借款400萬元匯到東方物華公司指定帳號，東方物華公司未按約定還款。2000年10月12日，雙方簽訂補充協議約定借款期限延長二年，到期后東方物華公司未按約定還款。2002年7月5日、2004年6月21日、2006年7月11日，北京大洋中興投資顧問有限公司向東方物華公司發出催款函。東方物華公司未履行還款義務，拖欠借款400萬。
另北京大洋中興投資顧問有限公司于2006年7月12日名稱變更為北京金宸通投資顧問有限公司。
因東方物華公司未按約定還款，金宸通公司按照二個借款協議分別訴至法院要求東方物華公司還款。
法院經審理認為：企業之間相互借貸，違反國家關于企業之間禁止拆借資金的有關規定，因此形成的借貸關系無效。東方物華公司應當即時返還金宸通公司借款本金。故依照《中華人民共和國合同法》第五十二第（五）項、第五十八條的規定，分別判決東方物華(無錫)置業股份有限公司于本判決生效之日起十日內返還北京金宸通投資顧問有限公司借款三百四十萬元和四百萬元，承擔案件受理費，并加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二、執行情況
判決生效后，東方物華公司未履行判決書確定的義務，金宸通公司向法院申請執行。
法院在執行過程中查明：東方物華公司現已無辦公地點，不進行任何經營活動，除經過法院確認的無錫新江南實業股份有限公司折抵給其位于深圳的不動產外，沒有任何財產。雙方當事人協商同意：以登記在無錫新江南實業股份有限公司名下，實已歸東方物華公司所有的位于深圳的全部房產，折抵法院判決東方物華公司償還金宸通公司的全部債務。以物抵債后，雙方債權債務兩清。被執行人向法院表示其再無其他債務。執行法院已將相關房產進行了查封。
三、評析意見
本案涉及的主要問題是：雙方均同意以物抵債的不動產是否還需要進行評估，以及位于深圳的不動產是否可以申請由不動產所在地評估公司進行評估。對此，執行法院有兩種不同意見：
第一種意見認為，雙方均同意以物抵債，又不存在其他債權人，可以不進行評估，直接出具以物抵債裁定。
第二種意見認為，因為不清楚被執行人是否還有其他債權人，為了雙方利益應進行評估。同時，為了申請人利益快速實現，為了評估的方便順利進行，可以請求不動產所在地暨深圳的評估公司進行評估。
第三種意見認為，對是否需要評估意見同第二種，但是認為該案件系北京法院執行案件，為保證案件的公正，且該案件標的較大，應按照市高院的相關規定，通過搖號來確定評估公司。
我們同意第三種意見。具體理由如下：
（一）該案中房產標的需要進行評估
依據《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第46條、47條之規定“人民法院對查封、扣押的被執行人財產進行變價時，應當委托拍賣機構進行拍賣。財產無法委托拍賣、不適于拍賣或當事人雙方同意不需要拍賣的，人民法院可以交由有關單位變賣或自行組織變賣。人民法院對拍賣、變賣被執行人的財產，應當委托依法成立的資產評估機構進行價格評估。”《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第1、2條之規定“在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執行措施。人民法院對查封、扣押、凍結的財產進行變價處理時，應當首先采取拍賣的方式，但法律、司法解釋另有規定的除外。”第4條“對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。當事人雙方及其他執行債權人申請不進行評估的，人民法院應當準許。”依照法律規定，以物抵債必須由法院出具裁定，同時還需要評估來確定標的物的價值，盡管本案中雙方當事人都同意和認可不管所有房產的價值如何或多或少，都用來折抵全部債務，讓債務消滅，且債務人聲明沒有其他債權人，但是依據法律和保護其他有可能存在的債權人的利益，且房產標的價值過數十萬大，仍應對該房產進行評估，以示公正。
（二）評估公司應按照規定搖號產生
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第五條 評估機構由當事人協商一致后經人民法院審查確定；協商不成的，從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的評估機構名冊中，采取隨機的方式確定；當事人雙方申請通過公開招標方式確定評估機構的，人民法院應當準許。
《北京市高級人民法院關于委托司法鑒定和拍賣工作的若干規定（試行）》第3條規定收取傭金在一萬元以下的在外埠的標的物，如需委托當地相關機構進行司法鑒定或拍賣的，須經主管院長批準并報高院備案后才能進行委托。此案中，所涉房產有近100套，評估費用傭金也肯定超過數萬元。
所以，第三種意見是正確的，即以物抵債的不動產在外地的，也需通過搖號進行評估后方可執行，不能直接裁定執行抵債。
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