國有土地上房屋征收評估辦法解讀
繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部昨天發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償的評估辦法。
其中規定，負責房地產價格評估的機構由被征收人協商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。
房屋征收評估新流程
選定機構
被征收人在規定時間內，協商選定房地產價格評估機構。
簽訂合同
一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。
實地評估
估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。
公示解釋
房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現場說明解釋。
交付報告
公示期滿后，房地產價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。
申請復核
被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。
申請鑒定
被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
變化1評估價格完全依照市場
2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。”
按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
昨天發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。
【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期發布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。
對此，北京市房協副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。
“《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。”
變化2評估機構由被征收人選
在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。
而在昨天發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。
至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。
【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。
不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”
變化3評估更多體現土地價值
在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。
而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
【解讀】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現。
“比如，在王府井地區征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發成商業，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”
北京情況
北京拆遷補償已參照市場價
記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導意見，將在近期出臺。
據了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經和國家的新要求一致。
2009年，北京市住建委下發《關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確，拆遷實行貨幣補償的，補償價格由房地產價格評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產的市場交易價格評估確定。并在當年4月的西城區西長安街拆遷中，首次試點根據市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為3.07萬建筑平米。
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拆遷補償大事記
1991年1月
拆遷服從城建需要
國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當年6月1日起施行。其中規定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
2001年6月
拆遷管理條例修訂
鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當年11月起施行。
2003年12月
房屋拆遷進行估價
建設部發布《城市房屋拆遷估價指導意見》，對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規定。2004年1月1日起施行。
2009年12月
建議審查拆遷條例
城市拆遷引發了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。
2011年1月
行政強拆退出歷史
國務院發布《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，“政府不得責成有關部門強制拆遷”。《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。
2011年6月
征收評估用新辦法
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發布《國有土地上房屋征收評估辦法》。
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