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建筑工程 |
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| 三部有關(guān)物權(quán)法司法解釋規(guī)定的十五個(gè)重要問(wèn)題 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外11chelsea.com
時(shí)間：2011/9/6 11:17:03 |
【摘要】對(duì)最高人民法院頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》進(jìn)行分析。
【正文】
最近，最高人民法院陸續(xù)發(fā)布有關(guān)物權(quán)法的三部司法解釋?zhuān)謩e是《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱(chēng)建釋?zhuān)ⅰ蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱(chēng)物釋?zhuān)蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱(chēng)房釋?zhuān)＿@三部司法解釋規(guī)定了一些特別值得注意的民法規(guī)則，其中大部分是有關(guān)物權(quán)法的規(guī)則。總結(jié)起來(lái)，共有十五個(gè)重要問(wèn)題。
一、關(guān)于業(yè)主和事實(shí)業(yè)主的規(guī)定
依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。（建釋1條）
建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專(zhuān)有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。
專(zhuān)有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。（建釋16條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)確認(rèn)事實(shí)業(yè)主的身份地位，享有業(yè)主的權(quán)利，負(fù)擔(dān)業(yè)主的義務(wù)，能夠更好地維護(hù)事實(shí)業(yè)主的合法權(quán)益。事實(shí)業(yè)主的概念，可能會(huì)引起民法、物權(quán)法上的一些反映。
(2)物業(yè)使用人的概念的界定，以及享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
二、關(guān)于專(zhuān)有部分范圍的界定
建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：
（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。
本條第一款所稱(chēng)房屋，包括整棟建筑物。（建釋2條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)確認(rèn)區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分的范圍，從三個(gè)方面進(jìn)行界定。但在實(shí)際操作中，還是應(yīng)當(dāng)適用理論的主張確定，即最后粉刷表層兼采壁心說(shuō)主張。
(2)規(guī)劃的并且列入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的露臺(tái)等，屬于專(zhuān)有部分。
三、關(guān)于共有部分的界定
除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。（建釋3條）
業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。（建釋4條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)確定基本建筑結(jié)構(gòu)、共同通行部分、附屬設(shè)施設(shè)備和結(jié)構(gòu)空間等四個(gè)部分為共有部分。
(2)明確“其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政共用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施”也屬于共有部分。
(3)土地使用權(quán)為共有，但屬于業(yè)主專(zhuān)有部分的整棟建筑物的規(guī)劃占地，以及城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地，不屬于共有。
(4)屋頂利用不認(rèn)為侵權(quán)的，須業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，例如“退臺(tái)”；外墻面利用不認(rèn)為侵權(quán)的，亦須業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，例如底商對(duì)外墻面的利用。
四、關(guān)于車(chē)庫(kù)、車(chē)位的規(guī)定
建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱(chēng)配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。（建釋5條）
建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。（建釋6條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)規(guī)定何謂首先滿足業(yè)主需要，司法解釋改變了原來(lái)草案的做法，即從反面規(guī)定，一是賣(mài)給業(yè)主以外的人，二是業(yè)主按照配置比例購(gòu)買(mǎi)或者租賃車(chē)位車(chē)庫(kù)不能實(shí)現(xiàn)，而是規(guī)定“按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的”即為首先滿足業(yè)主需要。
(2)對(duì)于原來(lái)司法解釋草案規(guī)定的“不能首先滿足業(yè)主需要的，業(yè)主享有撤銷(xiāo)權(quán)，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)賣(mài)給（租給）非業(yè)主的合同無(wú)效，以及其他業(yè)主超出其配置比例購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)車(chē)位，未能按照．配置比例買(mǎi)或租到車(chē)庫(kù)車(chē)位的，可以請(qǐng)求合同的超出部分無(wú)效”的規(guī)定，都予以刪除，根本就沒(méi)有規(guī)定不能首先滿足業(yè)主需要的后果問(wèn)題。是否可以參考原來(lái)的規(guī)定，沒(méi)有解釋?zhuān)坪跻欢ㄒ幸粋�(gè)辦法。
(3)共有部分建設(shè)的車(chē)位，是指規(guī)劃車(chē)位之外的車(chē)位。
五、關(guān)于業(yè)主管理權(quán)的具體規(guī)定
改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。（建釋7條）
物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：
（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積、按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。（建釋8條）
物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。（建釋9條）
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。（建釋10條）
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。（建釋11條）
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。（建釋12條）
業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。（建釋13條）
建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。（建釋14條）
業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：
（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。（建釋15條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)何謂其他重大事項(xiàng)，即“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)”。
(2)業(yè)主票決事項(xiàng)的計(jì)算問(wèn)題，一是建筑物面積的計(jì)算，二是人數(shù)的計(jì)算。
(3)住改商的救濟(jì)，第一，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持；第二，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
(4）利害關(guān)系人的范圍為本棟業(yè)主，其他業(yè)主認(rèn)為有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)舉證證明，證明的標(biāo)準(zhǔn)是“證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響”。
(5)業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議侵害自己的權(quán)益以及違反程序的撤銷(xiāo)權(quán)，除斥期間為一年。
(6)業(yè)主的知情權(quán)的范圍是：一是建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；二是管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；三是物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；四是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；五是其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
(7)侵害共有部分的表現(xiàn)，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失；權(quán)利人可以請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
(8)其他“損害他人合法利益的行為”的表現(xiàn)：一是損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；二是違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；三是違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；四是違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依照物權(quán)法第八十三條要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同效力問(wèn)題
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。（物釋1條）
符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。（物釋2條）
本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人。（物釋11條）
因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。（物釋12條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)物業(yè)服務(wù)合同的效力，包括前期物業(yè)服務(wù)合同具有效力，其中前期物業(yè)服務(wù)合同屬于涉他合同，業(yè)主對(duì)于前期物業(yè)合同不能以非合同當(dāng)事人為由進(jìn)行抗辯。
(2)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的認(rèn)定：一是全部轉(zhuǎn)委托，違反委托合同的人身性原則；二是前期物業(yè)服務(wù)合同損害業(yè)主利益的約定，表現(xiàn)是免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利。
(3)其他管理人適用本司法解釋關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。
(4)其他物業(yè)使用人處于業(yè)主的地位，享有業(yè)主的權(quán)利，負(fù)擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。
七、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主違約責(zé)任問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（物釋3條）
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（物釋4條）
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。（物釋5條）
經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。（物釋6條）
業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（物釋7條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的責(zé)任的表現(xiàn)界定為“不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，也是確定違約的依據(jù)；應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
(2)業(yè)主違約的責(zé)任，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任；
(3)物業(yè)違約，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用的，為正當(dāng)抗辯；請(qǐng)求返還多收費(fèi)用的，為正當(dāng)請(qǐng)求。
(4)業(yè)主違約，經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)可以請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)；業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯的，為不正當(dāng)抗辯，不予支持。
(5)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，法院應(yīng)當(dāng)支持其連帶責(zé)任的請(qǐng)求。
八、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同終止問(wèn)題
業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。（物釋8條）
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。（物釋9條）
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。（物釋10條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)業(yè)主解除物業(yè)合同，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出決定，業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求。因此，個(gè)人和業(yè)主委員會(huì)均無(wú)權(quán)決定。業(yè)主大會(huì)的行使，可否實(shí)行通訊表決？我認(rèn)為可以。
(2)物業(yè)服務(wù)合同效力終止，雙方的費(fèi)用返還義務(wù)，均須予以返還。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主請(qǐng)求；業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持；物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。
(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止后，承擔(dān)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的義務(wù)。
九、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問(wèn)題
本解釋所稱(chēng)的城鎮(zhèn)房屋是指按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。
承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生的糾紛案件不適用本解釋?zhuān)勒沼嘘P(guān)法律和政策取得完全產(chǎn)權(quán)的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同糾紛案件適用本解釋。
鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋的規(guī)定處理，但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。（房釋1條）
出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋訂立的租賃合同無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)予建設(shè)的，可以認(rèn)定有效。（房釋2條）
出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑訂立的租賃合同無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的，可以認(rèn)定有效。
當(dāng)事人約定的租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，但在一審法庭辯論前經(jīng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)臨時(shí)建筑使用期限的，可以認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。（房釋3條）
當(dāng)事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。（房釋4條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，本司法解釋沒(méi)有明確界定，但在第1條第一款后段的規(guī)定中說(shuō)明了這個(gè)概念，即“當(dāng)事人約定出租人將上述房屋（即城鎮(zhèn)房屋。作者注）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，就是房屋租賃合同；城鎮(zhèn)房屋的界定，為“是指按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋”；承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生的糾紛案件不適用本解釋?zhuān)勒沼嘘P(guān)法律和政策取得完全產(chǎn)權(quán)的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同糾紛案件適用本解釋。鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋的規(guī)定處理，但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
(2)未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃建設(shè)的房屋的租賃效力，原則無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)之前取得上述證明的，為有效。
(3)當(dāng)事人約定的租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑使用期限，原則上超出部分無(wú)效，但一審法庭辯論終結(jié)之前批準(zhǔn)延長(zhǎng)的，為有效。
(4)未辦租賃房屋備案手續(xù)的處理問(wèn)題，未辦而主張無(wú)效，不予支持，約定為條件的，已經(jīng)實(shí)際履行但未辦備案，為有效。
十、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無(wú)效及其責(zé)任問(wèn)題
房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償合同無(wú)效受到的損失，依照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。（房釋5條）
出租人就同一房屋訂立兩份以上租賃合同，在合同均有效情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；
（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
（三）合同生效在前的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。（房釋6條）
承租人未經(jīng)出租人同意擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。（房釋7條）
租賃房屋具有下列情形之一導(dǎo)致無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
（二）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（三）不符合《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定的。（房釋8條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)租賃合同無(wú)效，可以要求支付房屋使用費(fèi)；房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有規(guī)定，我認(rèn)為可以參照適當(dāng)?shù)陀谧饨鸬臉?biāo)準(zhǔn)。
(2)房屋租賃合同無(wú)效，請(qǐng)求賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。損失主要有三種情況：第一，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無(wú)效的，未構(gòu)成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失；構(gòu)成附和的裝飾裝修物，出租人不同意利用造成的損失。第二，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，出租人造成的損失。第三，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，租賃合同無(wú)效或者有效終止履行，當(dāng)事人雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒(méi)有約定，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用造成的損失。對(duì)于上述損失，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度，由一方或者雙方承擔(dān)。
(3)雙重租賃的效力，按照三個(gè)順序確認(rèn)：一是合法占有租賃房屋，二是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)，三是合同生效在前（這一點(diǎn)有違契約自由原則，值得斟酌）；不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定處理，承擔(dān)違約責(zé)任。
(4)擅自改變房屋建筑主體承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的，為根本違約，出租人享有解除權(quán)。
(5)承租人的法定解除權(quán)：租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封，權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者不符合《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致無(wú)法使用的，承租人享有法定解除權(quán)，可以請(qǐng)求人民法院解除房屋租賃合同。
十一、關(guān)于房屋租賃期間房屋添附問(wèn)題
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未構(gòu)成附和的裝飾裝修物可由承租人拆除；因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀；構(gòu)成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用或者已經(jīng)利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值由雙方當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。（房釋9條）
房屋租賃合同有效但終止履行時(shí)，未形成附和的裝飾裝修物，可由承租人拆除。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。（房釋10條）
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，當(dāng)事人雙方對(duì)裝飾裝修費(fèi)用沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，人民法院應(yīng)予支持；
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持，但出租人同意利用承租人裝飾裝修的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三）因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由出租人和承租人各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬模Ｓ嘧赓U期內(nèi)裝飾裝修殘值由當(dāng)事人按照公平責(zé)任原則分擔(dān)，但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。（房釋11條）
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同履行期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。（房釋12條）
承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。（房釋13條）
承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，租賃合同無(wú)效或者有效終止履行時(shí)，當(dāng)事人雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；
（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。（房釋14條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)在承租人添附的主要形式是：裝飾、裝修、改建、擴(kuò)建。這些添附的形式是附合，是動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)，即承租人的動(dòng)產(chǎn)附合于出租人的不動(dòng)產(chǎn)，即使是改建和擴(kuò)建，也是將自己的動(dòng)產(chǎn)即建筑材料附合于原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)之上，也仍然是附合。這些糾紛爭(zhēng)議較大，經(jīng)常發(fā)生，影響穩(wěn)定和諧。
(2)在房屋承租期間，原則上承租人不得進(jìn)行添附，城鎮(zhèn)房屋出租期間，原則上應(yīng)當(dāng)保持原樣，承租人不得進(jìn)行添附。
(3)承租人要進(jìn)行添附的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，即雙方進(jìn)行合意，達(dá)成協(xié)議，按照協(xié)議的范圍和方法進(jìn)行。如果雙方約定可以添附的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合意的效力，按照合意的規(guī)則處理。第(2)和（3)這兩個(gè)基本原則，房屋租賃司法解釋草案都沒(méi)有明確規(guī)定，但透露了這樣的含義。
(4）承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行添附的，在合同解除時(shí)，當(dāng)事人雙方對(duì)裝飾裝修費(fèi)用沒(méi)有約定的，處理的規(guī)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)究竟是誰(shuí)在違約等因素確定：第一，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，應(yīng)予支持；第二，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，不予支持，但出租人同意利用承租人裝飾裝修的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；第三，因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由出租人和承租人各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；第四，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬模Ｓ嘧赓U期內(nèi)裝飾裝修殘值由當(dāng)事人按照公平責(zé)任原則分擔(dān)，但是法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
(5)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同履行期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
(6)推定出租人同意，如果出租人明知承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，但未明確表示異議的，應(yīng)當(dāng)推定出租人同意，其請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失的，不予支持。
(7）承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
(8)關(guān)于擴(kuò)建，是較大的添附，規(guī)則特殊，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，合同無(wú)效或者有效終止履行時(shí)，當(dāng)事人雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：一是辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；二是未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
十二、關(guān)于租賃房屋的轉(zhuǎn)租問(wèn)題
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無(wú)效。（房釋15條）
出租人知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可通知次承租人作為第三人參加訴訟。（房釋16條）
因承租人拖欠租金產(chǎn)生的糾紛，次承租人請(qǐng)求代承租人支付拖欠的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持，但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)支付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。（房釋17條）
房屋租賃合同終止履行后，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。（房釋18條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)轉(zhuǎn)租需要出租人同意；未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租無(wú)效。《合同法》第224條是對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的基本規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
(2)出租人同意轉(zhuǎn)租，其轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無(wú)效。
(3)承租人知道轉(zhuǎn)租的事實(shí)，沒(méi)有明確表示反對(duì)的，六個(gè)月未表示異議，視為其同意轉(zhuǎn)租，不得主張轉(zhuǎn)租無(wú)效，主張的不支持。
(4）轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，可以參加訴訟，作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
(5)拖欠租金而出租人要求解除合同，次承租人可以代承租人支付租金違約金等費(fèi)用的，作為合理的抗辯事由，超出部分可以折抵租金或者向承租人追償。
(6)次承租人騰房義務(wù)和逾期使用費(fèi)義務(wù)，房屋租賃合同解除后，出租人有權(quán)請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房使用費(fèi)。
十三、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸問(wèn)題
承租人租賃房屋后以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃房屋的，人民法院應(yīng)予支持。（房釋19條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)個(gè)人租賃房屋，給個(gè)體工商戶家庭使用的，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者有權(quán)承受合同權(quán)利義務(wù)。
(2)個(gè)人租賃房屋，從事合伙經(jīng)營(yíng)的，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他合伙人有權(quán)承受合同權(quán)利義務(wù)。
十四、關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用問(wèn)題
租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持，但租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或者當(dāng)事人另有約定的除外。（房釋20條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)租賃權(quán)具有對(duì)抗效力，就是通常所說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn)，是為謀求社會(huì)生活的穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)生活的發(fā)展，對(duì)以居住或農(nóng)耕為目的而承租他人的不動(dòng)產(chǎn)而采取的鞏固承租人地位的原則。在歷史上，羅馬法將租賃權(quán)列入債權(quán)，采買(mǎi)賣(mài)破除租賃的原則，否認(rèn)其對(duì)第三人的對(duì)抗效力；日耳曼法相反，將租賃權(quán)列入物權(quán)范疇，承認(rèn)其對(duì)抗力。隨后的德國(guó)民法也受其影響，盡管將租賃權(quán)視為債權(quán)，但卻承認(rèn)因租賃物占有的移轉(zhuǎn)發(fā)生對(duì)抗力。在日本民法，雖然將租賃權(quán)規(guī)定于債權(quán)章，但判例一向保護(hù)租賃權(quán)，強(qiáng)調(diào)租賃權(quán)的不可侵性，也有學(xué)說(shuō)主張租賃權(quán)為直接支配物的權(quán)利。我國(guó)確認(rèn)租賃權(quán)的對(duì)抗效力。《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“不論房屋租賃要求進(jìn)行登記備案是否妥當(dāng)，但經(jīng)由登記備案，承租人的租賃權(quán)即可具有對(duì)抗的效力。”《合同法》規(guī)定，無(wú)論是需要進(jìn)行登記的租賃，還是不需要進(jìn)行登記的租賃，無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)租賃還是不動(dòng)產(chǎn)租賃，租賃權(quán)都可具有對(duì)抗的效力。本條司法解釋繼續(xù)強(qiáng)調(diào)這一規(guī)則。
(2)租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢(shì)，但就一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂。若就租賃權(quán)的物權(quán)化程度不設(shè)限制，則難免使一些用益物權(quán)無(wú)適用的余地。因此，司法解釋一方面維護(hù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的效力，另一方面又設(shè)置兩個(gè)例外：一是出租前租賃房已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)的，二是當(dāng)事人另有約定的。
十五、關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題
出租人出賣(mài)租賃房屋在合理期限內(nèi)未通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。（房釋21條）
出租人依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十三條的規(guī)定與租賃房屋的抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條的規(guī)定處理。（房釋22條）
出租人以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋時(shí)，出租人或者拍賣(mài)行應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場(chǎng)表示高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條的規(guī)定處理。（房釋23條）
具有下列情形之一，承租人請(qǐng)求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；
（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的；
（四）購(gòu)買(mǎi)房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。
上述第四項(xiàng)規(guī)定中，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（房釋24條）
★這一部分的要點(diǎn)是：
(1)承認(rèn)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與基于共有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不同，效力有差異。
(2)出租人違反義務(wù)侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償，而不是宣告前手買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這是一個(gè)重大的決策，具有重要意義，改變了過(guò)去的那種對(duì)侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的無(wú)限宣告前手買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的做法。侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主要形式，是出租人出賣(mài)租賃房屋在合理期限內(nèi)未通知承租人。
(3)在租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，出租人依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第53條的規(guī)定，以協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第230條關(guān)于“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。
(4）在租賃房屋拍賣(mài)，即出租人以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋的，出租人或者拍賣(mài)行都有義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場(chǎng)表示高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第230條關(guān)于“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。
(5)對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的四種情形：一是，房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二是出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；三是出租人履行告知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的；四是購(gòu)買(mǎi)房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。在第四項(xiàng)規(guī)定的構(gòu)成善意取得的，出租人也構(gòu)成侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》第106條第2款的規(guī)定，承擔(dān)賠償責(zé)任。
【作者簡(jiǎn)介】
楊立新，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授，博士研究生導(dǎo)師。
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