一、不可抗力的認定
我國《民法通則》第153條及《合同法》第117條第二款規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。某一情況是否屬不可抗力，應從以下幾個方面綜合加以認定：
1、不可預見性。法律要求構成不可抗力的事件必須是有關當事人在訂立合同時，對這個事件是否會發生是不可能預見到的。在正常情況下，對于一般合同當事人來說，判斷其能否預見到某一事件的發生有兩個不同的標準：一是客觀標準，就是在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預見到的，合同當事人就應預見到；如果對該種事件的預見需要有一定專門知識，那么只要具有這種專業知識的一般正常水平的人所能預見到的，則該合同的當事人就應該預見到。另一個標準是主觀標準，就是在某種具體情況下，根據行為人的主觀條件如年齡、智力發育狀況、知識水平，教育和技術能力等來判斷合同的當事人是否應該預見到。這兩種標準，可以單獨運用，但在多種情況下應結合使用。
2、不可避免性。合同生效后，當事人對可能出現的意外情況盡管采取了及時合理的措施，但客觀上并不能阻止這一意外情況的發生，這就是不可避免性。如果一個事件的發生完全可以通過當事人及時合理的作為而避免，則該事件就不能認為是不可抗力。
3、不可克服性。不可克服性是指合同的當事人對于意外發生的某一個事件所造成的損失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通過當事人的努力而得到克服，那么這個事件就不是不可抗力事件。
4、履行期間性。對某一個具體合同而言，構成不可抗力的事件必須是在合同簽訂之后、終止以前，即合同的履行期間內發生的。如果一項事件發生在合同訂立之前或履行之后，或在一方履行遲延而又經對方當事人同意時，則不能構成這個合同的不可抗力事件。
構成一項合同的不可抗力事件，必須同時具備上述四個要件，缺一不可。
二、不可抗力的分類
哪些事件屬不可抗力，我國法律沒有作出具體列舉式的規定。理論界將其劃分為三類：（1）自然災害。盡管隨著社會科學技術的進步，人類逐步提高對自然災害的預見能力（如預測地震、臺風），但是，人類仍無法抗拒它。而且在現實生活中，自然災害嚴重影響著人們的生活和生產，阻礙著合同的履行。（2）政府行為。合同當事人往往很難預見政府的政策，法律或行政措施的變化，若當事人在合同簽訂之后，政府頒布新的政策、法律或采取新的行政措施，導致合同不能履行，應免除債務人不履行合同的責任。如政府干預、禁令、禁運等等。（3）社會異常事件。主要是指阻礙合同履行的一些偶發事件，如戰爭、罷工、騷亂等。
各國對不可抗力事件的規定，寬嚴不一。一般地說，將自然災害、戰爭、嚴重的動亂和災害性事故看成不可抗力事件是各國一致的，而對上述事件以外的人為障礙，如政府干預、不頒發許可證、計劃變更、罷工、市場情況的劇烈變動，以及政府禁令、禁運行政行為等歸入不可抗力事件則常引起爭議。這種區別是由于各國法律傳統、習慣和法律意識的不同而導致的。英美法系的各國一般將不可抗力條款稱為“合同落空”條款，英國的法律和判例往往將下列情況作為“合同落空”處理：（1）標的物滅失；（2）屬人合同的當事人死亡；（3）標的物不存在；（4）違法；（5）情況發生根本性變化；（6）政府實行封鎖禁運和拒發進出口許可證。大陸法系一般將不可抗力條款歸在“情勢變遷條款不”之下。法國法院對以“情勢變遷”為由要求免除履行義務的抗辯要求很嚴，一般不輕易接受。其判例認為，只有發生不可歸咎于債務人的不可預知情況并使債務人在相當期間內不可能履行合同的障礙，才能解除債務人的履行義務。即使發生罷工、進出口限制、政府征用等意外事件，也要考慮具體的案情。
三、不可抗力的免責范圍
我國《民法通則》第107條規定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任”。《合同法》第117條也規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外”。由于上述規定不夠具體、明確，司法實踐中一些地方對“免除責任”的范圍作了擴大，從而損害了另一方當事人的合法權益。筆者認為，確定不可抗力的免責范圍應從以下幾個方面加以把握：
1、不可抗力免除的責任僅限于違約責任。不可抗力作為違約責任的法定免責條件，是現代各國法律的通例。例如《法國民法典》第1148條規定：“如債務人系因不可抗力或事變而未履行給付或作為債務，或違反約定從事禁止的行為時，不發生賠償損害的責任”。因此，我們在界定“免除責任”的范圍時也應作相類似的理解，不能任意擴大。譬如買賣合同中賣方收取定金后遭遇不可抗力，致合同不能履行，賣方可免除雙倍返還定金的違約的責任，但不能擴大到賣方返還原定金的義務也可以一同免除。
2、不可抗力的法律后果不當然是全部免除違約責任。應視不可抗力的影響程度分別處理：如果不可抗力已使合同債務人的履行成為不可能，則應解除雙方當事人的合同，并免除債務人的違約責任；如果不可抗力只造成合同債務人的履行部分不能，則應變更合同內容，免除違約方的部分違約責任；如果不可抗力僅造成債務人履行債務的暫時困難，則可要求債務人遲延履行，但免除遲延履行的違約責任。
3、遭受不可抗力的一方當事人怠于履行通知義務給對方造成損失的，仍應承擔違約責任。我國合同法規定，遭受不可抗力的一方當事人應將不可抗力的事實及時通知對方當事人，并應提供有關機構關于不可抗力的有效證明。
下面是兩個案例，大家參考：：
案情簡介：2001年12月28日，唐峰與某房地產公司簽訂了《房地產預售合同》，合同約定所應于年2003年10月31日正式交房；并約定遲交樓違約金以實際已付房價款總額每日千分之一計算。但直到2004年12月1日，房地產公司才向唐峰發出“交房通知書”。
唐峰遂于2004年12月15日通過律師發《律師函》給房地產公司，要求房地產公司依約承擔逾期交樓的違約責任，支付約定的違約金。而房地戶公司稱：該公司逾期交樓事出有因：(1)施工過程發現施工之前不知道的國防電纜經過，發現工地有未探明的軟弱夾層延誤工期；(2)連綿的雨天影響工期；(3)由于“國檢”、“衛檢”、“領導人來”等因素停工；(4)由于電力部門施工拖延而延誤工期。因上述延期的時間總和已超過實際的逾期交樓時間，所以房地產公司應當免除全部的違約責任。
律師點評：本案涉及的主要法律問題是某房地產公司是否可以以不可抗力為由免除其逾期交樓的違約責任。因為《合同法》規定一般性的違約責任的免責事由是不可抗力，同時本案中當事人又沒有約定其他的免責事由。
以下分別分析房產公司的主張是否能夠構成不可抗力：
第一，“施工過程發現施工之前不知道的國防電施工過程發現施工之前不知道的國防電纜經過，發現良探明的軟弱夾層延誤工期。”這個原因發生在雙方簽訂合同前，因日而不符合不可抗力的要件。施工地的地質情況屬于房地產公司開工之前就應當自行調查了解的事項，房地產公司既然約定了確定的交樓日期，就不能以此作為免責事由。
第二，“連綿的雨丈影響工期”。這也不能作為不可抗力。因為要求該事件的發生必須是不可預見、不能克服的。天氣狀況同樣是房地產開發商計算施工日期時必須事先考慮的因素。
第三，“由于“國檢”、“衛檢”、“領導人來”等因素停工“，這也不構成不可抗力。一般認為的構成不可抗力的社會事件應當是指戰爭、法律變動等等。至于一般的檢查與視察即使對工程施工造成影響，通常也是可以彌補的，不至于直接導致工程施工超過工期。
第四，“由于電力部門施工拖延而延誤工期”。這是房產公司與電力部門之間的法律關系，房地產公司可要求電力部門承擔延誤的過錯責任，因此，該事件同樣不構成免責事由。
案例二：
王女士于2001年1月與開發商簽訂了商品房買賣合同，該合同明確約定開發商交付房屋的時間為2001年5月1日。2001年5月1日，當王女士興沖沖去接收新房時，卻被售樓小姐告知，入住審批備案手續沒辦完，業主還不能入住。王女士問手續什么時候能辦完，售樓小姐說很快。果然一個多月后，開發商就通知王女士收房了。收房時，王女士要求開發商支付逾期房違約金，開發商卻以審批備案手續辦不完為不可抗力的理由拒絕支付。而王女士卻認為審批備案手續辦完不屬于不可抗力，開發商應當承擔延期交房違約責任。雙方為此爭執不下，王女士于是將開發商告上了法庭。
法院經審理認為，審批備案手續的辦理不屬于法定不可抗力情形，開發商抗辯理由不成立。故判決開發商按合同約定向王女士支付逾期交房違約金。
律師提醒
不可抗力應具備四個要件：一是必須不能預見，即當事人無法知道事情要在何時何地發生，也無法知道其發生的情況如何；二是必須不能避免，即當事人盡管已采取種種措施，仍然不能避免事件的發生和阻擋該事件產生的后果；三是必須是不能克服，即事件發生后，當事人已經盡到最大努力仍然不能克服事件所造成的損害后果而使合同得以履行。如果能夠預料而不采取措施的，不能認為是不可抗力；如果從當事人的實際情況看有能力避免或者克服而不采取措施的，也不認為是不可抗力；四是必須是客觀情況，即外在于人的行為的客觀情況。該客觀情況必須發生在合同成立以后至合同不能履行以前，否則不能援引不可抗力條款。
律師點評
本案的判決符合我國《合同法》關于不可抗力的規定。根據《合同法》規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。例如，地震、水災、風暴等自然現象和戰爭、政變等社會現象。《合同法》同時規定，當事人一方以不可抗力為免責抗辯理由時，應當在合理期限內向對方當事人提供發生不可抗力的證明。而本案中，開發商沒有在合理期間內依法出具不可抗力證明，所以，法院支持了王女士的訴訟請求。
