商鋪門面轉讓費的法律探析
作者：韓正元
商鋪門面轉讓費是一個普遍存在卻一直未被學界和實務界專門關注的問題。由于主要依靠慣例或約定俗成，沒有明確的法律規定，實踐中發生很多涉及商鋪門面轉讓費的糾紛，影響了經濟活動的誠信和穩定.
轉讓費性質的厘定
商鋪門面轉讓費是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉租（或出租）給他人，在租金之外收取一定數額的費用。一般認為，轉讓費是包含多種不同性質費用的復雜集合，但每一組成部分均有其相關的法律依據或合理性。⑴從法律角度看，轉讓費是對優先續租權的一種購買。物以稀為貴，門面是有限的，當前店主的承租期限屆滿時，如果他有優先續租權，后來者支付給他一筆攤位轉讓費，將他的優先續租權購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競爭者中承租到自己想要的攤位。因此，轉讓費其實就是購買租賃優先權。⑵從經濟學角度看，轉讓費是機遇加壟斷產生的利潤，即為機遇利潤和壟斷利潤。一個成熟的市場均會產生可觀的轉讓費，在市場初期優先擁有攤位的人，在以后的市場發展中，隨著市場的成熟，以前的攤位就有轉讓費。前承租者從中賺取的是機遇利潤和壟斷利潤，機遇為先，壟斷其次。有機遇擁有攤位，而攤位的不可再生性產生壟斷，使后來者不得不多掏幾倍的價格。⑶轉讓費實際也包含了一定的品牌價值在里面。前業主租賃某個門面后，在這個門面上進行長期經營，他對該店面進行了裝修投入，經營時又打下了良好的人脈基礎。隨著市場的成熟，該攤位產生了一種無形的商業價值，能給經營者帶來可觀的利潤。另外，商鋪的承租人在轉讓的過程中，其實是充當了中介的角色，轉讓費就類似于中介費。
轉讓費存在的問題
一是轉讓費越抬越高，沒有規范。筆者在所居住的城市進行了一番調查，發現大多數商鋪轉租時都要收取數額不等的轉讓費，收取的理由五花八門。如解放南路一家面積約20平方米的餐飲店，月租金3500元，店主要3萬元的轉讓費，理由是承租者要盤下店內的餐飲器具；淮海路一家15平方米左右的服裝店，開出的轉讓費則為6萬元；在火車站附近，一家打出出租信息的空門面，招租者也要象征性地收5000元的轉讓費，理由是該門面地理位置好。一般情況下，房東出租門面后，只管與承租人簽租用合同，這為一些初期入駐的店家提供了商機，當承租者經營出現問題后，或為了償還租金，或為撈上一把，就會在轉讓費上打主意，而門面多次轉讓后，轉讓費往往像滾雪球般越滾越大。二是出現了專業轉讓族，投機味道濃厚，加大了投資風險。一些房產中介或者個人看到這個行業有利可圖，就專業干起了這個行當，自己租了門面不去經營，而是再高價轉讓出去，以期賺取差價。更有一些人利用轉讓騙錢，明明房子快到租期或要拆遷，但不告訴被轉讓人，導致繼租者遭受損失。可見，高額的轉讓費阻擋了一部分創業初期資金并不寬裕人的創業計劃，同時也阻礙了商鋪門面的自由流通，不利于創造更高的價值。
轉讓費的法律規制
今年5月13日實施的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規定：“下列情形，不違反法律、行政法規強制性規定的，人民法院可以認定為合同法所稱‘交易習慣’：（一）在交易行為當地或者某一領域、某一行業通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法；（二）當事人雙方經常使用的習慣做法。”據此，轉讓費可以看作是這一領域或行業的交易習慣，當事人應該予以遵守。但是必須警惕的是，在投資者逐利的過程中總免不了出現盲目追高的短視行為，適當的引導和必要的干預是不可或缺的。為此，筆者建議：一是在立法上對轉讓費虛高現象予以限制。承租人經出租人同意或者承租者有優先承租權的，將租賃物轉租（轉讓）給第三人的，對承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費用，除設備現價值之外的其他費用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。二是在審判實踐中要認定轉租合同是否有效，應適用合同法中關于合同轉租的條款。如系雙方真實意思表示，一般應認定合同有效，一方要求返還轉讓費的不予支持；如轉讓費超出了一年租金的一倍，可以認為顯失公平，予以減少。
（作者單位：江蘇省徐州市鼓樓區人民法院）
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