一份不定期合同 三個租賃權問題
合同終止后不具備同等條件
訴請確認優先續租攤位未獲支持
本報訊 （記者 沈 榮 通訊員 吳堅定 陸 艷）日前，廣西壯族自治區崇左市江州區人民法院對原告吳志英與被告崇左市江州區城關市場物業經營管理所、崇左市江州區市場開發服務中心及第三人廣西新裕豐市場開發有限公司租賃合同糾紛案作出一審判決。
法院判決：2006年5月1日至2008年6月27日，原告吳志英租賃被告服務中心左江市場二樓西廳146號攤位的行為合法有效；駁回原告吳志英請求確認其對左江市場二樓西廳146號攤位有優先續租權及無需另行與第三人廣西新裕豐市場開發有限公司簽訂租賃合同的訴訟請求；駁回原告吳志英請求由被告服務中心賠償其因停業造成的經濟損失暫計2000元的訴訟請求。
法院審理查明，被告服務中心是事業法人單位，被告城關物管所是服務中心設立的不具備法人資格的下屬機構；服務中心授權委托城關物管所對左江市場攤位進行直接管理。2006年8月16日，原告吳志英與城關物管所簽訂協議，約定由原告吳志英租賃被告服務中心左江市場二樓西廳146號攤位做商業經營使用，租賃期限從2006年5月1日至2007年4月30日止。協議書簽訂后，原、被告雙方均依協議約定履行了自己的義務。2007年4月30日，協議約定的租賃期間屆滿，原告繼續使用該攤位經營，但沒有與被告簽訂書面租賃協議，被告沒有提出異議并按原租金額收取原告租金至2008年5月。2008年5月17日、6月10日，被告服務中心與第三人新裕豐公司簽訂《租賃合同》及補充協議，將左江市場房屋及場地整體租賃給新裕豐公司。
今年6月27日，被告城關物管所發出通告，要求所有經營戶在7月5日前將所有貨物及攤位設施撤離，然而原告等部分經營戶在通告聲明的停業時間期限屆滿后不搬離左江市場、不返還被告攤位。8月5日，原告向法院提起訴訟。
法院經審理依法作出上述判決。
案情回放
市場停業換主人 攤位租賃起糾紛
2006年8月16日，原告吳志英與被告城關物管所簽訂《左江市場攤位租賃使用協議書》，約定由原告吳志英租賃被告服務中心左江市場二樓西廳146號攤位做商業經營使用，租賃期限從2006年5月1日至2007年4月30日止，租金為每月230元，每月繳納一次；租賃期滿，被告城關物管所需要改變攤位用途或者招標的，原告吳志英不得阻撓，并按時把一切貨物搬走，不得以任何借口在攤位滯留。協議書簽訂后，原、被告雙方均依協議約定履行了自己的義務。2007年4月30日，協議約定的租賃期間屆滿，原告繼續使用該攤位經營，但沒有與被告簽訂書面租賃協議，被告沒有提出異議并按原租金額收取原告租金至2008年5月。今年5月17日、6月10日，被告服務中心與第三人新裕豐公司簽訂《租賃合同》及補充協議，將左江市場房屋及場地整體租賃給新裕豐公司。
6月27日，被告城關物管所采用在左江市場內張貼《通告》方式，7月2日至5日，被告服務中心通過崇左電視臺播放《通告》形式，通過左江日報刊登《通告》形式，向左江市場現有經營戶聲明：左江市場將于7月6日停止營業，進行裝修及行業調整，并將更名為崇左東盟商業廣場；7月3日至7月5日進行停業清場，要求所有經營戶在7月5日前將所有貨物及攤位設施撤離；《通告》還就左江市場二樓、三樓沒有簽訂合同或合同到期的經營戶作出了相應的妥善安置方案，即安排臨時攤位、優先選擇攤位，崇左東盟商業廣場開業后，由第三人新裕豐公司給原左江市場經營戶提供三年保護性的優惠條件等，然而原告等部分經營戶在通告聲明的停業時間期限屆滿后不搬離左江市場、不返還被告攤位。
7月6日，左江市場開始停業并動工裝修，根據尚有部分經營戶不搬離、不返還攤位的情況，被告服務中心又于7月18日至22日通過崇左電視臺在黃金時段播放、7月19日在左江日報上刊登了要求所有經營戶搬離的《通告》，原告等部分經營戶仍不搬離。
8月5日，原告向法院提起訴訟，訴訟期間，原告向法院提出申請，要求對其因停業造成的經濟損失進行司法鑒定，8月27日，原告撤回該鑒定申請。（安 容）
當事人說
原告：應享優先續租權
被告：原告訴求于法無據
第三人：不予答辯
原告吳志英訴稱，左江市場于1989年由原告等個體經營戶集資才得以修建，政府承諾原告享有優先租賃及續租的權利。長期以來，原告一直租用被告城關物管所的左江市場二樓西廳146號攤位，被告城關物管所按月、按季度收取攤租及各項費用，原告則按規定交納攤租并按規定使用攤位；但是現在被告城關物管所又將該商鋪租賃給了第三人新裕豐公司，要求原告與第三人另行簽訂協議，嚴重損害了原告對所租用商鋪優先續租的權利。7月5日，被告城關物管所以裝修改建左江市場成為崇左東盟國際商業廣場為由，強迫原告從商場遷出，被告城關物管所的這一行為嚴重損害了原告的合法權益。據此，訴請法院依法判決確認原告租賃被告城關物管所左江市場二樓西廳146號攤位的行為合法有效；確認原告對左江市場二樓西廳146號攤位有優先續租權，無需另行與第三人新裕豐公司簽訂租賃合同；由被告服務中心賠償原告因停業造成的損失暫計2000元（以司法鑒定或法院酌定為準，從2008年7月開始計算至攤位由原告能繼續經營為止）。
被告城關物管所辯稱，城關物管所是服務中心派出的不具備法人資格的下屬機構，是受服務中心授權委托，對左江市場攤位進行直接管理，所收取的租金全部收歸服務中心所有，出租左江市場攤位的法律后果應由服務中心承擔。
被告服務中心辯稱，左江市場的房屋產權等資產為服務中心所有，服務中心對左江市場的資產，在國家授權的范圍內享有所有權的全部權能；城關物管所受服務中心授權委托，對左江市場攤位進行直接管理，所得租金全部收歸服務中心所有，出租左江市場攤位的法律后果由服務中心承擔。2006年8月16日，服務中心(由城關物管所代表)與原告簽訂《左江市場攤位租賃使用協議書》。合同簽訂后，雙方依約履行了合同全部義務。合同到期后，雙方不再續簽租賃合同，而是采用按實際使用時間收取租金的不定期租賃方式，服務中心實際收取原告租金至2008年5月30日，表明原告的攤位承租期限至2008年5月30日止。因服務中心與原告不再簽訂書面租賃合同，為此，雙方存在不定期租賃關系，服務中心隨時可以解除合同。2008年6月底，因左江市場進行整體升級調整，需收回全部攤位，服務中心向包括原告在內的左江市場的個體經營戶發出通知，明確提出解除與原告的租賃合同關系，而原告卻繼續占據左江市場攤位拒不撤離，原告的行為已構成侵權，服務中心保留向原告追究侵權民事責任的權利。服務中心與原告簽訂協議書已履行完畢，雙方不定期的租賃合同關系因一方提出解除合同而消滅了合同關系，原告要求繼續履行租賃合同無事實和法律依據，且服務中心不再對左江市場的個體攤位進行單獨招租，而雙方并未明確承租方有優先承租權，合同法亦沒有明確規定原承租人有法定優先續租權，故原告不存在優先承租權，原告所謂損失2000元的請求也沒有任何事實和法律依據，其是否與第三人簽訂租賃合同和被告無關，因此，請求駁回原告全部訴訟請求不能成立。
第三人新裕豐公司則對原、被告訟爭不予答辯，對各方提供的證據亦不予質證，由法院依法裁判。（安 容）
庭審焦點
不定期租賃是否有效
庭審中，原告訴請確認其租賃左江市場二樓西廳146號攤位行為的法律效力。法院認為，雙方所簽《左江市場攤位租賃使用協議書》屬有效合同，故在合同約定的租賃期限內，原告租賃146號攤位的行為合法有效；2007年4月30日，協議約定的租賃期間屆滿，原告繼續使用該攤位經營，被告沒有提出異議并收取原告攤位租金至2008年5月，對此，依照合同法的相關規定，原《左江市場攤位租賃使用協議書》繼續有效，但租賃期限為不定期，不定期租賃，被告可以隨時解除合同，被告于2008年6月起不再收取原告的攤位租金，并于2008年6月27日向包括原告在內的左江市場所有經營戶發出通告，要求左江市場所有經營戶在2008年7月5日前將所有貨物及攤位設施撤離，說明被告已明確提出解除雙方不定期租賃合同；據此，從2007年5月1日至2008年6月27日這段時間的租賃關系屬不定期租賃期間，原告的租賃行為仍然合法有效；但從2008年6月28日起，原、被告的租賃關系已解除，原告至今仍不搬離攤位顯屬侵權。
原告是否享有優先續租權
2008年5月17日，被告服務中心把左江市場整體租賃給第三人新裕豐公司，為此，原告主張優先續租權。法院認為，根據相關法律規定，行使優先續租權的前提是在同等條件下，本案所指的同等條件主要是指對左江市場的整體租賃和升級標準的同等，原告主張其具有優先續租權只是針對左江市場的某一個攤位，并未提出其愿意承租整個左江市場，故原告行使優先續租權缺乏前提條件，即便如此，被告服務中心還對原告的經營出路做出了妥善的安置方案，然而原告不予理睬，也不搬離攤位，故原告的該項訴訟請求法院不予支持。
原告是否存在停業損失
關于原告是否存在停業經濟損失的問題。法院認為，不定期租賃關系解除后，被告已輪番通知原告等經營戶限期搬離左江市場，原告因拒絕搬離而造成其不能正常營業的經濟損失，屬原告自己的行為所致，與被告沒有直接的因果關系，且原告也未能提供相應的證據證明其確實存在經濟損失，因此，原告的該項請求法院不予支持。（安 容）
案外說法
租賃是社會生活中的一種常見現象，租賃物可以包括很多種，如本案中的市場攤位，或者是住房、寫字樓、汽車等等。在法律上，租賃也是一種特殊的法律關系，針對現實生活中由于租賃引發的種種糾紛，法律也有不同的規定。
承租人優先購買權
本案中，原告提出自己應享有“優先承租權”，法律并沒有對優先承租權的明確規定，但根據法理，承租人在同等條件下是可以具有優先承租權的。而本案中，原告顯然不具有這個“同等條件”。優先承租權的法理來源于合同法的優先購買權。《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。”最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
買賣不破租賃
《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物賣給他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”；最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條也有規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。這是債權抗所有權的一個特例，也是物權優先于債權的一個例外。與此相通的，還有“抵押不破租賃”，《中華人民共和國擔保法》第四十八條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。（安 容）
法規鏈接
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十二條 合同的權利義務終止后，當事人應當遵循誠實信用原則，根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。
第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》
第二條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
第二十五條 當事人申請鑒定，應當在舉證期限內提出。符合本規定第二十七條規定的情形，當事人申請重新鑒定的除外。
對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。
作者：記者 沈榮 通訊員 吳堅定 陸艷
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