隨著農村經濟的發展和城市化步伐的加快，大量農民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農村的房屋；而部分城鎮居民則由于向往農村田園式的生活或其他原因而打算在農村買房。在這種供需的雙重刺激下，農村房屋在農村居民和城鎮居民之間的交易日益增多。
實踐中，相當一部分群眾的法律意識不強，合同簽訂后沒有及時辦理過戶手續。
以浙江省溫州市為例，近年來，溫州的房地產市場火暴，房價一路攀升，從合同簽訂到買受人要求出賣人協助辦理過戶手續，房價可能已經上漲了許多。一些出賣方為了獲取更大的經濟利益，拒絕協助買受方辦理過戶手續，導致此類糾紛不斷增多。而此類糾紛的徹底解決既涉及農村房屋買賣的效力問題，又事關房屋所有權和宅基地使用權的過戶手續問題，也在立法、司法和行政方面存在著如何協調和互動的關系問題。
為了解情況，筆者所在的溫州市中級人民法院以此為課題組成調查組，選擇甌海、瑞安和蒼南三個法院進行了實地調查。
部分農村的房屋買賣糾紛近年來呈明顯上升趨勢
關于農村房屋買賣糾紛案件，最高人民法院沒有明確規定一個特定的案由，因原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時確立的案由也不盡一致。審判實踐中，一般將其歸類為買賣合同，至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同，尚無定論，導致在調查中難以獲得法院實際受理這類案件的準確數字。這類案件大部分的訴訟請求是要求法院確認買賣合同有效和責令被告協助辦理過戶手續。
調查結果顯示，甌海和瑞安法院受理這類案件的數量多并呈逐年快速上升趨勢。具體情況為，瑞安法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計174件。甌海法院從2003年1月至2005年4月，共受理119件，特別是從2005年開始，這類案件快速增長態勢明顯，到當年5月中旬，已受理50多件。從兩地的特點看，甌海區處于城鄉結合部，瑞安市的經濟較發達，近幾年的房價上升較快；從買賣主體方面看，四五年前農村房屋買賣一般只在本村村民之間進行，近兩年，買賣主體擴大，買方由本村村民擴大到外村村民以及城鎮居民。
蒼南縣的經濟相對于甌海區和瑞安市落后些，房價上漲的幅度不大，房屋在農村居民與城鎮居民之間交易較少，交易雙方通常為同村人，合同基本上得到履行，故提起訴訟的不多，從2002年至2005年4月，法院共受理7件。
多數法官認為，應適用合同法，認定農村房屋買賣有效；少數法官認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合土地管理法規定
在司法實踐中，相當一部分人長期以來認為農村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多，如2003年2月20日《人民法院報》以《城里人鄉下買房不合法被判無效》為題，報道了江蘇省海安縣法院審結的一起農村房屋買賣合同糾紛；又如2005年7月13日《人民日報》以《聚焦宅基地使用權轉讓：在農村買房，慎之！》為題，報道湖南省瀏陽市一位市民購買農村房屋幾年后被告知是違法等。
關于農村房屋買賣合同的效力，溫州市法院系統絕大多數法官的觀點是農村房屋買賣有效。他們認為，對合同的效力認定應適用合同法的規定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規，不存在合同法第四十四條、第五十二條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。
國務院辦公廳在1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定“農民的住宅不得向城市居民出售”，“有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和產權證”。但大多數法官認為，《通知》不具有行政法規的效力，不宜作為認定合同無效的依據。
審判實踐中的具體情況為：對經村委會同意，出賣人有產權證的，或雖由于年代久遠或正在辦證而沒有產權證的，買受人應向法院提供該無證房屋可以辦理權屬初始登記和轉移登記的證據，如訴爭房屋的建設許可證等相關證件，未提供的，法官應予以釋明，并可以按原告的申請向房管部門出具查詢函，只要房管部門認為可以辦理產權證初始登記的，一般都認定房屋買賣有效（除非訟爭房屋權屬不清或系違章建筑等本身存在問題），并要求出賣方協助辦理過戶手續，在執行時則向有關部門發協助執行通知書。
調查中，也有少數法官認為，應該認定農村房屋買賣合同無效。其理由是，我國憲法第十條第四款規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。土地管理法第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。可見，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合上述法律規定。國務院辦公廳1999年頒布的《通知》雖不是認定合同無效的依據，但它是對上述條文內容的具體化和明確化，有參照價值。據此，法院應認定合同無效，根據過錯責任原則，出賣方因出賣法律禁止出賣的房屋而導致合同無效，可認定其單方違約，由其賠償因此給買受人造成的損失。
政策調整導致判決無法履行，法院不得不采取變通做法
自2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》出臺后，溫州地區國土資源局停止辦理農村房屋土地使用權的過戶手續，這對法院作出農村房屋買賣有效的判決產生了很大的影響，導致判決無法履行，形成“房產交易合法，土地交易非法”的被動局面。
為了應對這種局面，法院對此采取了一些措施，如甌海法院，一般先建議原告對要求被告協助辦理土地證過戶手續的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：如有的在判決主文中注明“如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權過戶的，被告方不負責任”，有的在判決被告協助辦理土地過戶手續的同時要求申請執行人保證暫不申請法院執行過戶手續等。而瑞安法院仍判決被告履行合同的協助義務，同時建議有關部門對法院協助執行通知書進行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據。
拍賣是一種特殊的買賣形式。目前，就溫州市的情況而言，對法院受理的申請強制執行涉及農村房屋拍賣的案件，在執行實踐中的做法是在拍賣公告中注明該拍賣物是農村房屋，或只注明其具體坐落的位置，對競買人的身份沒有作限制，完全遵循買賣自由的原則。法院出具的裁定書一般只解決房屋所有權的問題，而不涉及土地使用權的問題。至于拍賣后土地使用權的過戶問題，一般有以下幾種做法：1.由買受人自行處理；2.國土資源局對土地使用權暫緩過戶；3.國土資源局予以過戶，但土地的集體性質保持不變；4.國土資源局予以過戶，但先征為國有后再轉讓。后兩種做法在《意見》出臺后不再實行。
在溫州市，目前對認定農村房屋買賣有效的判決，房屋所有權的轉移登記在實踐中不存在障礙。法院可以判決出賣人限期履行協助辦理房屋所有權過戶義務，在執行階段可向房管部門發送協助執行通知書。
至于土地使用權的轉移問題，尚有爭議。《意見》出臺之前，溫州地區的國土資源局大體上有兩種做法，一種是改變土地所有權的性質，即先將集體土地征為國有后再出讓，如甌海區和蒼南縣國土資源局針對個案出臺文件，具體做法為：經集體土地所有權人同意，先將房屋占用范圍內的集體土地征為國有，再向房屋買受人辦理國有土地使用權出讓手續。買受人請求出賣方協助辦理土地使用權過戶手續的，如在法庭辯論終結前已經辦理土地征用手續，法院判決出賣人履行協助辦理土地使用權過戶手續的義務。
另一種做法是保持集體土地的性質不變，只變更土地使用權人，如瑞安市國土資源局的做法是本著房產權和土地使用權一并轉移的原則予以辦理土地使用權過戶手續，土地集體所有的性質不改變，只是變更土地使用權人。
但自《意見》出臺后，溫州地區的國土資源局停止辦理農村房屋轉讓后的土地使用權的過戶手續。
禁止農村房屋買賣政策的背景及其負面影響
據新華社北京2004年11月7日電文稱，針對一些地方城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象，為保護有限的土地資源，2004年11月國土資源部《意見》出臺，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證；同時要求各地進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村居民住宅建設合理，節約使用土地，切實保護耕地。
而事實上，《意見》出臺的目的并不能通過禁止農村房屋買賣的規定來實現。
土地管理法第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十二條第一款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”由此可見，法律對于因房屋轉讓而出現的宅基地使用權的變更的情形從轉讓人和面積等方面已經作出重重限制，通過此種限制可以防止耕地的流失。
農村房屋占用土地的用途原本就是建設用地，無論房屋的所有者是本村村民、外村村民或城鎮居民，其用途都不會因此而改變。在我們倡導民族大團結的背景下，各民族形成“大雜居，小聚居”的狀況，在城鄉發展日益融合的今天，城鎮居民和農村居民的居住情況亦可形成這一局面，法律沒有理由禁止城鎮居民購買農村房屋。因此，《意見》不僅起不到保護農村土地資源的作用，反而會引發一系列負面影響。
負面影響之一是，禁止城鎮居民到農村購置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農村居民到城鎮購置房地產，而不允許城鎮居民到農村購置宅基地，對城鎮居民來說是不公平的；另一方面，允許城鎮居民自由轉讓其房屋，而不允許農民自由處分其房屋，實際上剝奪了農民與城鎮居民財產上的平等權利，對農民來說是不公平的。
判決農村房屋買賣有效，必然涉及農村房屋所有權和宅基地使用權的過戶問題。目前，溫州市的實際情況是房產證的辦理不存在障礙。至于土地證的辦理，在《意見》出臺前，雖然各地國土資源局的做法不一，但也是不存在障礙的；但《意見》出臺后，除了買賣雙方為同一集體的村民外，國土資源管理部門不再辦理土地使用權過戶手續。其結果是“地隨房走”的原則在此不再適用，即便是通過法院拍賣而來的農村房屋，也只有房屋所有權，而無土地使用權，一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等，也難以保證得到土地補償。這是負面影響之二。
此外，在市場經濟日益完善的今天，人為地將農村房屋買賣從大市場中分離出來，縮小交易范圍，限制交易主體，導致交易價格的降低和交易量的減少，這一做法違背了市場經濟的運作規律，在一定程度上限制了農民的融資手段。其結果是導致大量農村私宅閑置甚至毀壞，致使農村的房屋財產缺乏有力保護，最終損害了農民的利益，加大了農村居民和城鎮居民的收入差距，在拍賣的情況下亦損害了債權人的利益，對社會的穩定構成了威脅，不利于和諧社會的構建。這種狀況已不利于農村人口流動和農村經濟的市場化發育。
審理農村房屋買賣糾紛案件中遇到的困惑
由于現行法律法規對農村房屋買賣問題缺乏明確系統的規定，法院在處理此類案件時首先面臨著法律適用方面的困惑。
同類案件，由于援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，如土地管理法第六十三條或第六十二條，判決結果截然不同。
如有的法官認為，根據土地管理法第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，同時結合有關政策的規定，應判決農村房屋買賣合同無效。有的法官認為，土地管理法第六十二條第四款規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，反推此規范即含許可買賣之意，同時結合合同法的有關規定，且現行法律和行政法規沒有禁止農村房屋買賣，“法不禁止即為自由”，應判決合同有效。
筆者經調查了解到，對此問題，理論界亦無統一觀點。如中國人民大學法學院王利明教授認為，宅基地具有一定的身份性質，并不適合自由轉讓，而只能在集體經濟組織成員之間進行自由轉讓。而尹飛博士則認為目前在我國遷徙自由將被承認，在戶籍制度已經放開的情況下，城市居民、農村居民的區分已經沒有太大的實際意義。強行禁止城市居民取得農村房屋及其宅基地使用權，在操作上也是十分困難的。
法院遇到的另一困惑就是生效判決的執行問題。
審判實踐中，原告起訴時提出要求被告協助辦理土地使用權過戶手續的訴訟請求的，審判人員雖采取了一些措施，但從法律的角度看，這些做法不盡妥當，比如要求原告保證暫不申請執行的做法實際上是損害了原告的權利，同時，保證書與法律文書不具有同等法律效力，其并不能改變法律文書的內容；比如在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權過戶的，被告方不負責任”的做法，使得判決的結果不確定，與其應具有的確定性的特性不相符；比如，判決被告履行合同的協助義務的做法，雖然是出于保護買受人的權利考慮，但這將損害判決的嚴肅性，因土地使用權過戶手續根本是無法辦理的，且權利人的權利保護最終能否落實還是個未知數等。
解決問題的司法對策
法院的判決要兼顧法律效果和社會效果，而認定此類合同無效的判決則同時大大降低其法律效果和社會效果。
從法律效果方面看，現行法律、行政法規對農村房屋買賣沒有禁止性強制規范，法院認定農村房屋買賣無效的法律法規層面的依據主要源于有關對宅基地禁止轉讓方面的規定，但事實上，這兩者之間并不存在當然的因果關系，上述法條的立法本意是保護農村耕地，但對于已在其上面建好房屋的宅基地而言，其用途并不因房屋的所有權人或宅基地的使用權人的變更而改變，判決農村房屋買賣有效并不違背這些法條的立法本意。而明確作出禁止農村房屋買賣的規定只是一些政策性的文件，但其畢竟不具有行政法規的效力，不能成為法院判決的法律依據。
根據“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的憲法原則，只要是中華人民共和國的公民，不因戶籍或其生活的地域（城鎮或農村，不同農村之間）的不同而在行使權利時有所區別；另一憲法原則規定，公民對其私有財產可以處置。同時，合同法規定，只要買賣雙方簽訂的合同不違反法律和行政法規的禁止性規定，就應認定有效等。因此，若判決農村房屋買賣合同無效，不僅無任何法律依據，而且與憲法有關的基本原則相抵觸，與合同法等基本法律的有關規定不符，不能不說是對現行法律法規的一種漠視。
從社會效果方面看，認定無效的判決會極大地阻礙社會主義市場經濟正常、有序地運行，破壞交易秩序的安全和穩定，損害了農民和農村的利益。具體表現為：1.農村和城鎮之間的物資和人口呈單向流轉，導致農村的資金更加匱乏和城市的人口更加擁擠；2.就目前房地產市場情況看，由于影響房價的因素不確定，房價升升降降，買方或賣方受利益的驅使，為了獲得更大的利益，起訴到法院要求確認買賣合同無效，而法院認定無效的判決則無形中助長了故意毀約行為的發生。
綜合上述情況及目前溫州市農村房屋買賣糾紛的調查情況，筆者認為，法院應做農村房屋買賣有效的認定，這樣的判決才能達到社會效果和法律效果的統一。至于原告提出要求被告協助辦理土地使用權過戶手續的訴訟請求，為了兼顧判決的可執行性和買受人的權利保護，法院可將有關情況告知原告，建議其目前最好撤回該訴訟請求，待以后法律法規允許時可再提起訴訟。
在目前的法律框架下，判決農村房屋買賣有效的司法對策終究不是徹底解決此類糾紛的長遠之計。要想從根本上解決此類糾紛，消除司法不統一的現象，應在立法層面尋找出路。
調查結果顯示，近年來，因農村房屋買賣所引起的糾紛日益增多。特別值得關注的現象是，隨著有關禁止農村房屋買賣的政策不斷出臺，溫州地區的國土資源局目前已停止辦理農村房屋土地使用權過戶手續，但該類糾紛并沒有因此減少，反而呈上升趨勢。由此可見，農村房屋買賣只能是宜疏不宜堵，禁止農村房屋買賣已不適應當前農村經濟的發展狀況，法律對此應作出明確規定，以便對農村房屋買賣加以引導，促使交易規范化，從根本上減少該類糾紛的產生。
